TS Sử Ngọc Khương: Nên thận trọng với sóng bất động sản

Là một người có nhiều năm kinh nghiệm trên thị trường bất động sản, ông nhận xét gì về nền kinh tế trong nước và thế giới hiện, và vấn đề này sẽ ảnh hưởng như thế nào tới thị trường bất động sản?

TS. Sử Ngọc Khương: Tôi nghĩ rằng đây là một câu hỏi lớn. Tuy nhiên, trong bối cảnh các nền kinh tế lớn của thế giới bị tác động thì Việt Nam cũng không ngoại lệ, và điều đó ảnh hưởng rất nhiều đến việc đầu tư của họ.

Hai năm vừa qua, kinh tế thế giới bị ảnh hưởng rất nhiều bởi Covid-19. Các nước được xem như đầu tàu trên thế giới gồm Mỹ, các nước châu Âu và các nước ở châu Á Thái Bình Dương như Nhật Bản, Hàn Quốc và Trung Quốc cũng chịu tác động nặng nề. Do vậy, trong bối cảnh hiện nay, việc kiểm soát dịch bệnh Covid luôn là câu hỏi được đặt ra và ảnh hưởng rất lớn đến tốc độ phát triển GDP của thế giới cũng như các cường quốc hàng đầu.

Nói về đầu tư, nhìn lại các thời kỳ khủng hoảng từ thế kỷ XIX, XX, XI thì những lĩnh vực đầu tư chịu ảnh hưởng và cũng là cơ hội thường liên quan đến các vấn đề năng lượng (ở đây là dầu mỏ); vàng, kim loại quý; và bất động sản. Có những cuộc khủng hoảng giá những tài sản này giảm mạnh, nhưng có những cuộc khủng hoảng giá tài sản này lại tăng rất mạnh. Điều này tạo ra cơ hội lớn cho các nhà đầu tư.

Đối với Việt Nam, khủng hoàng gây ra bởi đại dịch cũng có những ảnh hưởng tiêu cực lẫn tích cực. Về mặt tích cực, đây là cơ hội để các nhà đầu tư trong và ngoài nước nhìn thấy và để mắt đến chúng ta. Thực tế chúng ta cũng thấy dòng vốn FDI đổ vào Việt Nam trong 2 năm qua vẫn khá tích cực. Tăng trưởng xuất nhập khẩu của Việt Nam tiếp tục được duy trì rất tốt.

Đối với thị trường bất động sản rõ ràng dù kinh tế khó khăn nhưng hệ thống tài chính vẫn duy trì ổn định và lãi suất thấp nên không bị ảnh hưởng tiêu cực. Nhìn ra thế giới chúng ta cũng thấy bất động sản ở Mỹ và châu Âu tăng đáng kể. Năm 2021, giá bất động sản nhiều nơi trên thế giới đã tăng xấp xỉ 30-40%.

Tại Việt Nam, hầu hết các phân khúc về bất động sản dù đang trong bối cảnh dịch bệnh khó khăn nhưng bất động sản nhà ở vẫn có chiều hướng gia tăng. Hiện tại, nhiều nhà đầu tư trong và ngoài nước đang kiên nhẫn chờ đợi những làn sóng mới của thị trường, sự phục hồi của nền kinh tế và các chính sách hỗ trợ tăng trưởng từ nhà nước.

Trong các yếu tố ông vừa đề cập ở trên, yếu tố nào là quan trọng nhất, thưa ông?

Yếu tố thị trường và kinh tế đều quan trọng. Nhưng tôi cho rằng đây là yếu tố mà nhà đầu tư có thể kiểm soát được. Họ có những chiến lược để thích ứng và thực tế thị trường cũng đang trong một xu thế khá tích cực. Do đó, tôi cho rằng trong các yếu tố ảnh hưởng đến thị trường bất động sản năm 2022, pháp lý là vấn đề then chốt của các nhà đầu tư.

Thực vậy, đối với các nhà đầu tư trong nước thì chiến lược của họ là mở rộng các quỹ đất và đầu tư. Tuy nhiên, việc mở rộng quỹ đất luôn là một trong những vấn đề khó khăn nhất khi thực hiện dự án. Nhiều doanh nghiệp bất động sản đã phải điêu đứng khi thủ tục pháp lý kéo dài, thậm chí không có lối thoát.

Hiện tại, các quỹ đất ở những trung tâm các thành phố lớn như TP. HCM, Hà Nội, Đà Nẵng, Nha Trang cũng đã gần như cạn kiệt hoặc giá ở mức cao. Do đó, họ muốn mở rộng quỹ đất ở các thành phố vệ tinh xung quanh những thành phố này. Bên cạnh đó còn có một xu hướng khác là các nhà đầu tư tìm kiếm các quỹ đất dọc theo các tuyến đường của các thành phố có biển.

Đối với nhà đầu tư nước ngoài, câu chuyện bất động sản nhà ở với dân số 100 triệu người và tốc độ tăng trưởng GDP 6-7% là một cơ hội rất tốt. Nhu cầu về nhà ở đối với thị trường bất động sản Việt Nam hiện nay là rất lớn. Như vậy, mặc dù gặp khó khăn về vấn đề pháp lý, về quỹ đất nhưng các nước trong khu vực châu Á Thái Bình Dương và trên thế giới vẫn xem thị trường bất động sản Việt Nam là một trong những thị trường hấp dẫn nhất trên thế giới.

Như vậy, nếu địa phương nào tháo gỡ được các yếu tố pháp lý thì sẽ thu hút được các nhà đầu tư. Nếu doanh nghiệp nào có các dự án có yếu tố pháp lý thuận lợi thì sẽ dễ dàng thành công. Nhà đầu tư cũng nên lựa chọn những sản phẩm có yếu tố pháp lý rõ ràng.

TS Sử Ngọc Khương, Giám đốc cấp cao của Savill Việt Nam

Chúng ta thường hay nói đến đón sóng trên thị trường bất động sản. Theo ông, sóng trên thị trường sắp tới sẽ đến từ đâu, từ phân khúc nào, khu vực nào?

Nói đến sóng chúng ta nghĩ ngay đến những điểm thấp và điểm cao, hoặc điểm tiệm cận dưới và điểm tiệm cận trên. Thực tế thị trường bất động sản cũng biến động theo chu kỳ và giá cả các phân khúc, các khu vực cũng biến động theo hình sóng. Đó là một quy luật chung trong sự phát triển của rất nhiều thị trường khác nhau.

Đối với thị trường bất động sản Việt Nam, sau những đợt khủng hoảng về tài chính, kinh tế, dịch bệnh thì dường như đã tạo ra sức nén đối với nhà đầu tư. Dịch bệnh đã làm các khu vực sản xuất, kinh doanh, dịch vụ rất khó khăn khi các hoạt động bị ngưng trệ. Tuy nhiên, dòng tiền thì không ngủ yên nên dòng tiền đã tìm đến những kênh đầu tư có thể tạo ra sóng như thị trường bất động sản và chứng khoán.

Quan sát trên thị trường tôi nhận thấy dường như tầng lớp trung lưu, tầng lớp có thu nhập cao không ảnh hưởng quá nhiều bởi đại dịch. Nguyên nhân sau xa có lẽ một phần họ có tiền tích lũy trước đó, một phần hệ thống ngân hàng vẫn giữ vững, lãi suất thấp do đó áp lực đòn bẩy tài chính không lớn. Hơn nữa, họ vẫn có thể vay vốn từ ngân hàng một cách khá dễ dàng. Do đó, dòng tiền tiếp tục đổ vào những kênh đầu tư tài chính như bất động sản và chứng khoán tạo ra những cơn sóng cho thị trường này.

Tôi nghĩ rằng trong năm 2022-2023, dù việc kiểm soát dịch bệnh của các nước trên thế giới và Việt Nam vẫn chấm dứt hoàn toàn và tăng trưởng kinh tế còn khó khăn nhưng nguồn tiền trong nền kinh tế vẫn dồi dào. Do vậy, hoạt động đầu tư vào chứng khoán và bất động sản vẫn có chiều hướng của sóng đi lên.

Nhà đầu tư nên làm gì đến đón sóng và hạn chế các rủi ro trong đầu tư bất động sản trong bối cảnh hiện nay, thưa ông?

Bất động sản là một câu chuyện muôn màu muôn vẻ. Đón sóng không dễ, và không phải ai đầu tư cũng thành công. Tuy nhiên, chúng ta cũng có những chuẩn mực về đầu tư bất động sản đối với thị trường Việt Nam cần phải cân nhắc.

Thứ nhất là về vấn đề pháp lý của các dự án bất động sản. Trong bối cảnh hiện nay, để an toàn nhà đầu tư nên chọn những dự án hoặc hay những bất động sản có pháp lý rõ ràng.

Thứ hai là xem xét cẩn trọng năng lực tài chính của bản thân. Trong bối cảnh mà kinh tế vẫn còn nhiều rủi ro, thị trường đang hưng phấn quá đà thì sự thận trọng luôn là điều cần thiết. Cụ thể, nhà đầu tư nên sử dụng đòn bẩy tài chính vừa phải, dự phòng các nguồn tài chính để trả nợ ngân hàng khi vay, xem xét các dòng thu nhập có quá rủi ro hay không.

Thứ ba là sự kỳ vọng quá lớn sẽ dẫn đến nhận định chủ quan về tiềm năng bất động sản mình định mua. Nhà đầu tư nên dành một khoản “dự phòng” để có cách ứng xử phù hợp khi thị trường đảo chiều hoặc không tốt như kỳ vọng.

Thứ tư là chọn lựa các sản phẩm phù hợp, với những tiêu chí cần quan tâm như chủ đầu tư, cơ sở hạ tầng cứng, cơ sở hạ tầng xã hội. Mua được một sản phẩm phù hợp và được xem xét kỹ lưỡng nhà đầu tư sẽ tránh được những sai lầm đáng tiếc. Bên cạnh đó, họ cũng có những phương án sử dụng tài sản khi diễn biến thị trường không như kỳ vọng.

Trên đây là bốn tiêu chí tôi cho là quan trọng nhất giúp nhà đầu tư hạn chế rủi ro. Tất nhiên, bên cạnh những tiêu chí chung này thì mỗi nhà đầu tư sẽ có những bộ tiêu chí riêng của mình phù hợp với phong cách đầu tư, khả năng tài chính, sự am hiểu thị trường, từng phân khúc và ứng dụng cho từng thời điểm, từng khu vực cụ thể.

Ông có lời khuyên gì cho nhà đầu tư khi tham gia thị trường bất động sản trong thời gian tới?

Tôi nghĩ rằng nếu nhà đầu tư mua bất động sản để ở/sinh sống thì cũng cần cân nhắc để mua. Nếu các nhà đầu tư lướt sóng, đầu tư ngắn hạn thì cũng cần cân nhắc/xem xét lại phương án kinh doanh cũng như giảm bớt kỳ vọng vì thị trường bây giờ không phải kiểu lướt sóng của nhiều năm trước nữa.

Bất động sản nhà ở thì khó có thể giảm, bởi vì nguồn cung trên thị trường ở các đô thị lớn khan hiếm. Tuy nhiên, cũng cần lưu ý đến tính thanh khoản bởi khi rủi ro xảy ra thì tính thanh khoản của sản phẩm là quan trọng nhất.

Do vậy, cần phải cẩn thận khi lựa chọn sản phẩm và nên giảm thiểu sử dụng đòn bẩy tài chính vì áp lực trả nợ lớn khi thiếu thanh khoản. Nếu thị trường gặp khó khăn, thì trong nhiều trường hợp tiền lãi phải trả còn lớn hơn mức độ tăng giá. Đặc biệt, với các nhà đầu tư lướt sóng và ngắn hạn thì càng phải thận trọng.