Thị trường nhà ở tận dụng được gì từ đại dịch?

Bất động sản nhà ở vẫn tìm kiếm được những cơ hội tích cực để phát triển trong đại dịch.

Cơ hội nhìn lại quy hoạch nhà ở

Bất động sản nhà ở (căn hộ, biệt thự, nhà liền kề) đang trải qua một giai đoạn thực sự khó khăn. Nguồn cung sơ cấp duy trì ở mức thấp, sự tự tin của các chủ đầu tư giảm, dẫn đến việc ra mắt các dự án mới bị hoãn lại.

Theo thống kê của Savills, trong quý 3 vừa qua, nguồn cung sơ cấp của bất động sản nhà ở khoảng 3.000 căn, mức thấp nhất trong vòng năm năm trở lại đây, giảm 18% theo quý và giảm 70% theo năm. Trong đó có 11 dự án đang tạm ngưng bán, trong khi nguồn cung mới bị hạn chế và lượng hàng tồn kho thấp.

Nguồn cung mới đạt khoảng 350 căn đến từ một dự án mới và các giai đoạn tiếp theo của các dự án hiện hữu, giảm 78% theo quý và giảm 95% theo năm. Hạng C dẫn đầu nguồn cung mới với 87%.

Lượng giao dịch và tỷ lệ hấp thụ của quý 3 ở mức thấp nhất trong vòng 5 năm qua. Tổng lượng giao dịch chỉ hơn 400 căn, giảm 70% theo quý và giảm 94% theo năm.

Trong khi tỷ lệ hấp thụ đạt 14%, giảm 23 điểm phần trăm theo quý và giảm 58 điểm phần trăm theo năm. Hạng C dẫn đầu lượng giao dịch với 81% tổng lượng giao dịch và tỷ lệ hấp thụ đạt 21%. Lượng giao dịch từ nguồn cung mới đạt 47% tổng lượng giao dịch và tỷ lệ hấp thụ đạt 55%.

Đánh giá về những tác động của đại dịch Covid-19 lên phân khúc bất động sản nhà ở, TS. Sử Ngọc Khương cho rằng trên bình diện vĩ mô, chúng ta hoàn toàn có thể nhận thấy một số những mặt tích cực mà đại dịch có thể mang tới.

Tại Việt Nam, các đô thị lớn như TP.HCM, Bình Dương, Hà Nội có mật độ quy hoạch hoá cao, vì vậy khi dịch bệnh bùng phát thì tốc độ lây lan rất nhanh, ảnh hưởng sâu sắc tới đời sống hàng ngày.

Do đó, về mặt tích cực thì sau đại dịch các nhà quy hoạch đô thị sẽ có cơ hội nhìn lại cách phát triển quy hoạch thế nào là hiệu quả nhất.

Hoạch định chiến lược dài hạn

Mặt tích cực thứ hai, theo ông Khương, là qua dịch bệnh này, các nhà hoạch định kinh tế nói chung, các nhà phát triển bất động sản nói riêng sẽ có cơ hội nhìn nhận lại chiến lược chung dài hạn.

Vì bất cứ chu kỳ hoạt động kinh tế nào cũng có suy và thịnh. Suy có thể vì khủng hoảng kinh tế, chiến tranh, dịch bệnh…

Dịch bệnh sẽ là một trong những điều mà các nhà hoạch định kinh tế, đặc biệt là ở tầm quốc gia cần xem xét cho định hướng phát triển của các ngành kinh tế khi có sự cố xảy ra.

“Riêng đối với những nhà phát triển bất động sản thì đây là bài học để họ cân nhắc, nhìn lại trong những trường hợp bất khả kháng xảy ra thì sức đề kháng của mình ở đâu và cần làm như thế nào để tránh tình trạng kiệt quệ, khó có thể vực dậy được”, ông Khương nhấn mạnh.

Về triển vọng phân khúc nhà ở thương mại, theo báo cáo thị trường mới nhất của Savills, đến năm 2024, nguồn cung được dự đoán sẽ có khoảng 120.000 căn hộ từ 119 dự án, chủ yếu là các căn hộ Hạng B chiếm 48%. Trong đó, thành phố Thủ Đức dẫn đầu với 44% nguồn cung tương lai.

Dự kiến trong quý 4-2021, có khoảng 7.000 căn dự kiến được chào bán ra thị trường, trong đó 90% nguồn cung tương lai đến từ các giai đoạn tiếp theo của các dự án hiện hữu.

Còn đối với phân khúc biệt thự, nhà liền kề, nguồn cung tương lai đến 2024 dự kiến đạt gần 9.600 căn/nền.

Thành phố Thủ Đức chiếm tỷ trọng lớn nhất với 32%, tiếp theo là Bình Chánh với 24% và Bình Tân với 11%.

TS. Khương cho biết thêm, trong bối cảnh hiện tại, bất động sản là một bộ phận của nền kinh tế Việt Nam. Do vậy, sự phục hồi và phát triển của nền kinh tế của Việt Nam là điều quan trọng trước tiên. Nền kinh tế phục hồi thì khu vực bất động sản mới được có thể quay trở lại quỹ đạo.

Bên cạnh đó, để các dự án bất động sản, đặc biệt là phân khúc nhà ở có thể phục hồi và phát triển một cách nhanh chóng cần có những biện pháp tốt hơn giải quyết những khó khăn về mặt thủ tục pháp lý, chính sách hỗ trợ từ phía Nhà nước.

Khó lướt sóng, đẩy giá

Nhận định về việc xu hướng thay đổi giá bất động sản trong những tháng cuối năm, ông Khương cho rằng từ đây đến đầu 2022 sẽ không có nhiều thay đổi lớn trong thị trường bất động sản.

Việc các nhà đầu tư thực hiện các giao dịch lướt sóng đẩy giá trong thị trường bất động sản trong thời gian tới cũng không khả thi, nhất là khi Việt Nam chưa hoàn toàn được kiểm soát dịch và còn những hạn chế trong mặt giao tiếp xã hội, cũng như các hoạt động kinh doanh.

Về lĩnh vực đầu tư bất động sản, ông Khương chia thành hai nhóm.

Cụ thể, đối với nhóm đầu tư cá nhân, nếu nhu cầu nhà ở là bức thiết và nguồn tiền mua nhà đã có sẵn từ trước, không phải sử dụng đòn bẩy kinh tế, thì đây là một cơ hội tốt để mua nhà.

Tuy nhiên, đối với nhóm đầu tư lướt sóng hay nhóm đầu tư ngắn hạn, theo ông Khương đây chưa phải là thời điểm thích hợp.

Còn đối với nhà đầu tư tổ chức, qua quá trình làm việc với rất nhiều nhà đầu tư nước ngoài, ông Khương cho biết đối với bất động sản du lịch, bất động sản thương mại, các nhà đầu tư nước ngoài vẫn rất thận trọng. Nhưng đối với bất động sản nhà ở, bất động sản văn phòng thì họ vẫn đặc biệt quan tâm.

Tuy nhiên, khó khăn của các nhà đầu tư trong trường hợp này là việc sang Việt Nam để nghiên cứu thêm về thị trường do những hạn chế của các chuyến bay thương mại quốc tế.

Nếu các đường bay được mở lại, các nhà đầu tư này sẽ sang Việt Nam để tiếp tục các hoạt động về mua bán và sát nhập.