Mua bán nhà đất 2025: Điều kiện, hồ sơ, thủ tục người dân cần biết

1. Điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất

* Điều kiện của bên chuyển nhượng: Khoản 1 Điều 45 Luật Đất đai 2024 quy định người sử dụng đất được thực hiện quyền chuyển nhượng khi có các điều kiện sau đây:

- Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp thừa kế quyền sử dụng đất, chuyển đổi đất nông nghiệp khi dồn điền, đổi thửa, tặng cho quyền sử dụng đất cho Nhà nước, cộng đồng dân cư và trường hợp quy định tại khoản 7 Điều 124 và điểm a khoản 4 Điều 127 của Luật này;

- Đất không có tranh chấp.

- Đất không có tranh chấp hoặc tranh chấp đã được giải quyết bởi cơ quan nhà nước có thẩm quyền, bản án, quyết định của Tòa án, quyết định hoặc phán quyết của Trọng tài đã có hiệu lực pháp luật;

- Quyền sử dụng đất không bị kê biên, áp dụng biện pháp khác để bảo đảm thi hành án theo quy định của pháp luật thi hành án dân sự;

- Trong thời hạn sử dụng đất;

- Quyền sử dụng đất không bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời theo quy định của pháp luật.

* Điều kiện của bên nhận chuyển nhượng: Theo khoản 8, Điều 45 Luật Đất đai 2024 quy định các trường hợp không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất:

- Tổ chức kinh tế không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng của cá nhân, trừ trường hợp được chuyển mục đích sử dụng đất theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt;

- Cá nhân không sinh sống trong khu vực rừng phòng hộ, rừng đặc dụng thì không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất ở và đất khác trong khu vực rừng phòng hộ, trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng đó;

- Tổ chức, cá nhân, cộng đồng dân cư, tổ chức tôn giáo, tổ chức tôn giáo trực thuộc, người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài mà pháp luật không cho phép nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất.

2. Hồ sơ, thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Bước 1: Công chứng hoặc chứng thực hợp đồng

Quy định tại điểm a khoản 3 Điều 27 Luật Đất đai 2024 như sau:

“3. Việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất được thực hiện như sau:

a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp quy định tại điểm b khoản này;”.

Theo đó, chỉ trừ trường hợp một hoặc các bên chuyển nhượng là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản mới không bắt buộc phải công chứng hoặc chứng thực.

* Công chứng hợp đồng chuyển nhượng

- Nơi công chứng: khi chuyển nhượng nhà đất thì các bên công chứng tại phòng công chứng hoặc văn phòng công chứng có trụ sở trong phạm vi tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương nơi có nhà đất cần chuyển nhượng.

- Giấy tờ cần chuẩn bị: Theo Điều 40 và Điều 41 Luật Công chứng 2014, khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất, nhà ở phải chuẩn bị các giấy tờ sau:

Bên chuyển nhượng: + Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

+ Bản sao giấy tờ tùy thân: thẻ Căn cước hoặc hộ chiếu.

+ Giấy tờ chứng minh tình trạng hôn nhân (đăng ký kết hôn hoặc giấy xác nhận tình trạng độc thân).

+ Hợp đồng ủy quyền (nếu được ủy quyền để thực hiện việc chuyển nhượng).

Bên nhận chuyển nhượng: + Bản sao giấy tờ tùy thân: thẻ Căn cước hoặc hộ chiếu.

+ Giấy tờ chứng minh tình trạng hôn nhân (đăng ký kết hôn hoặc giấy xác nhận tình trạng độc thân).

* Chứng thực hợp đồng chuyển nhượng

- Nơi chứng thực: Tại UBND xã, phường, thị trấn nơi có đất.

- Giấy tờ cần chuẩn bị: Hộ gia đình, cá nhân cần chuẩn bị 01 bộ hồ sơ, gồm các giấy tờ sau:

+ Dự thảo hợp đồng chuyển nhượng nhà đất.

+ Bản sao chứng minh nhân dân hoặc căn cước công dân hoặc hộ chiếu còn giá trị sử dụng của người yêu cầu chứng thực (mang bản chính để đối chiếu).

+ Giấy chứng nhận (Sổ đỏ, Sổ hồng).

Bước 2: Kê khai nghĩa vụ tài chính

Chi phí khi chuyển nhượng nhà đất

Khi chuyển nhượng sẽ phải nộp thuế thu nhập cá nhân, lệ phí trước bạ và phí thẩm định hồ sơ, trừ trường hợp được miễn.

*Thuế thu nhập cá nhân

- Người có nghĩa vụ nộp: Do các bên thỏa thuận, nếu không thỏa thuận thì người chuyển nhượng (bên bán) có nghĩa vụ nộp vì là người có thu nhập.

- Mức thuế thu nhập cá nhân:

Lưu ý: Nếu trên hợp đồng chuyển nhượng không ghi giá trị chuyển nhượng hoặc giá trị chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong hợp đồng thấp hơn giá đất tại Bảng giá đất do UBND cấp tỉnh (tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương) ban hành thì giá chuyển nhượng để tính thuế thu nhập cá nhân là giá do UBND cấp tỉnh quy định.

- Thời hạn nộp hồ sơ khai thuế: + Trường hợp hợp đồng chuyển nhượng không có thỏa thuận bên mua là người nộp thuế thay cho bên bán thì nộp hồ sơ khai thuế chậm nhất là ngày thứ 10 kể từ thời điểm hợp đồng chuyển nhượng có hiệu lực.

+ Nếu hợp đồng chuyển nhượng có thỏa thuận bên mua là người nộp thuế thay cho bên bán thì nộp hồ sơ khai thuế chậm nhất là thời điểm làm thủ tục đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng (nộp cùng với hồ sơ đăng ký sang tên).

+ Trường hợp cá nhân nhận chuyển nhượng nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai là thời điểm cá nhân nộp hồ sơ khai thuế với cơ quan thuế.

* Phí thẩm định hồ sơ: Thông tư 85/2019/TT-BTC, phí thẩm định hồ sơ khi chuyển nhượng nhà đất do HĐND cấp tỉnh ban hành nên mức thu của các tỉnh thành không giống nhau.

* Lệ phí trước bạ:

- Người nộp lệ phí trước bạ: Do các bên thỏa thuận, nếu không có thỏa thuận thì người nhận chuyển nhượng (người mua) nộp.

- Mức lệ phí trước bạ phải nộp:

Trường hợp 1: Khi giá chuyển nhượng cao hơn giá nhà, đất của UBND cấp tỉnh quy định

Trường hợp giá nhà, đất tại hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất, hợp đồng mua bán nhà cao hơn giá do UBND cấp tỉnh ban hành thì giá tính lệ phí trước bạ đối với nhà, đất là giá trị tại hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất, hợp đồng mua bán nhà.

Bước 3: Đăng ký biến động

Trường hợp chuyển nhượng mà các bên có thỏa thuận bên mua là người nộp thuế thay cho bên bán thì nộp hồ sơ khai thuế, lệ phí cùng với hồ sơ đăng ký quyền sử dụng đất, gồm các giấy tờ sau:

- Đơn đăng ký biến động theo Mẫu số 11/ĐK; Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất có công chứng hoặc chứng thực;

- Bản gốc Giấy chứng nhận đã cấp; Tờ khai thuế thu nhập cá nhân theo Mẫu số 03/BĐS-TNCN.

- Các giấy tờ làm căn cứ xác định thuộc đối tượng được miễn thuế, phí (nếu có); Bản chính Tờ khai lệ phí trước bạ theo Mẫu 01/LPTB.

Nơi nộp hồ sơ: Bộ phân Một cửa của UBND cấp tỉnh; Văn phòng đăng ký đất đai; Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai.

Sau khi tiếp nhận hồ sơ, Văn phòng đăng ký đất đai sẽ gửi thông tin sang cơ quan thuế để xác định nghĩa vụ tài chính.

Sau khi nhận được thông báo nộp tiền (thuế, lệ phí) thì nộp theo thông báo. Văn phòng đăng ký đất đai xác nhận thông tin chuyển nhượng, tặng cho vào Giấy chứng nhận.

* Trả kết quả: Theo khoản 2 Điều 22 Thông tư 10/2024/NĐ-CP quy định, thời hạn thực hiện thủ tục sang tên là không quá 10 ngày làm việc.

Thời hạn trên không tính thời gian các ngày nghỉ, ngày lễ; không tính thời gian tiếp nhận hồ sơ tại xã, thời gian thực hiện nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất; không tính thời gian xem xét xử lý đối với trường hợp sử dụng đất có vi phạm pháp luật, thời gian trưng cầu giám định.

3.Thủ tục chuyển nhượng một phần thửa đất

Khoản 20 Điều 30 Nghị định 101/2024/NĐ-CP quy định các loại giấy tờ liên quan đến nội dung biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất:

“20. Các trường hợp đăng ký biến động đất đai quy định tại Điều này mà phải tách thửa đất, hợp thửa đất thì người sử dụng đất nộp Bản vẽ tách thửa đất, hợp thửa đất quy định tại điểm c khoản 3 Điều 7 của Nghị định này.”

Như vậy, trước khi thực hiện việc chuyển nhượng thì người sử dụng đất phải đề nghị tách thửa phần diện tích cần chuyển nhượng; sau đó thực hiện lần lượt các bước: Công chứng hoặc chứng thực, kê khai nghĩa vụ tài chính và nộp hồ sơ đăng ký biến động (đăng ký sang tên).

4. Các loại đất không giấy tờ sẽ được cấp sổ đỏ

Theo quy định tại Điều 137 Luật Đất đai 2024, đất không có giấy tờ là đất không có một trong những loại giấy tờ về quyền sử dụng như giấy tờ do cơ quan có thẩm quyền cấp; giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời, giấy tờ chuyển nhượng, mua bán đất được UBND xã xác nhận; Giấy tờ tạm giao đất của UBND cấp huyện, tỉnh; Đất bị thất lạc bản gốc giấy tờ và cơ quan nhà nước cũng không còn lưu giữ hồ sơ quản lý việc cấp loại giấy tờ này; Đất sử dụng ổn định của Hộ gia đình, cá nhân mà thiếu giấy tờ,...

Các trường hợp đất không giấy tờ sau sẽ được cấp sổ đỏ nếu đáp ứng đủ điều kiện.

- 3 trường hợp đầu tiên là hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất trước 18/12/1980; từ 18/12/1980 đến trước 15/10/1993 và từ 15/10/1993 đến trước 1/7/2014.

Điều kiện là đất được UBND xã xác nhận không có tranh chấp.

- Thứ 4 là hộ gia đình, cá nhân được giao đất nông nghiệp đã sử dụng làm đất ở, đất phi nông nghiệp trước ngày 1/7/2014.

Điều kiện: có đăng ký hộ khẩu thường trú tại địa phương có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn, đặc biệt khó khăn, được xác nhận không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, thì được cấp sổ đỏ và không phải nộp tiền sử dụng đất.

- Thứ 5 là hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ổn định vào mục đích thuộc nhóm đất nông nghiệp,

Điều kiện: không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch, thì được cấp sổ đỏ theo hình thức Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất đối với diện tích đất đang sử dụng, nhưng không vượt quá hạn mức giao đất nông nghiệp cho cá nhân.

Hồ sơ, thủ tục cấp sổ đỏ cho đất không giấy tờ

Điều 28 Nghị định 101/2024/NĐ-CP, hồ sơ đề nghị cấp sổ đỏ lần đầu cho đất không giấy tờ có đủ điều kiện gồm:

- Đơn đăng ký cấp Giấy chứng nhận;

- Chứng từ đã thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc các giấy tờ liên quan tới việc được miễn, giảm nghĩa vụ tài chính về đất và tài sản gắn liền với đất;

- Trích đo bản đồ địa chính (nếu có); Giấy ủy quyền (nếu ủy quyền cho người khác nộp sổ đỏ)

Ngoài các loại giấy tờ chính trên thì tùy thuộc vào nhu cầu mà người dân cần chuẩn bị giấy tờ chứng minh theo từng trường hợp. Cụ thể:

- Trường hợp thừa kế quyền sử dụng đất chưa được cấp Giấy chứng nhận: Giấy tờ chứng việc được nhận thừa kế quyền sử dụng đất.

- Trường hợp là đất giao không đúng thẩm quyền: Giấy tờ về giao đất không đúng thẩm quyền hoặc chứng minh việc mua, nhận thanh lý, hóa giá, phân phối nhà ở, công trình gắn liền với đất.

- Trường hợp có vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai: Giấy tờ liên quan đến đóng phạt vi phạm hành chính.

- Trường hợp có đăng ký quyền sử dụng đất với thửa đất liền kề: Hợp đồng/Văn bản thỏa thuận/Quyết định của Tòa án về việc xác lập quyền đối với thửa đất liền kề kèm theo sơ đồ thể hiện được vị trí, kích thức của thửa đất liền kề.

- Trường hợp hộ gia đình đang sử dụng đất: Văn bản xác định các thành viên có chung quyền sử dụng đất của hộ gia đình.

- Trường hợp chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng trên đất nông nghiệp mà chủ sở hữu không đủ giấy tờ hoặc công trình được miễn giấy phép xây dựng: Hồ sơ thiết kế công trình xây dựng đã được thẩm định hoặc có kết quả nghiệm thu hoàn thành hạng mục công trình xây dựng.

- Trường hợp hộ gia đình/cá nhân sử dụng đất không mục đích được Nhà nước giao đất, cho thuê, công nhận quyền sử dụng đất: Quyết định xử phạt thể hiện được việc đã khắc phục hậu quả là buộc đăng ký đất đai, chứng từ nộp phạt.

- Trường hợp đất gốc có giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại Điều 137 Luật Đất đai 2024 mà có diện tích tăng thêm đã được cấp Giấy chứng nhận, người dân cần nộp giấy tờ về việc chuyển quyền và Giấy chứng nhận đã cấp với phần đất tăng thêm.

Trường hợp bắt buộc phải đổi sang mẫu sổ đỏ mới từ 1/1/2025

Từ năm 2025 Sổ đỏ, sổ hồng đã có tên gọi mới theo quy định là Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất, trên đó có mã QR.

Khi thực hiện các thủ tục cấp mới, cấp đổi, cấp lại sổ đỏ thì người dân sẽ được cấp Giấy chứng nhận theo mẫu mới được áp dụng theo Thông tư 10/2024/TT-BTNMTT. Với sổ đỏ đã cấp, một số trường hợp cũng buộc phải đổi sang mẫu sổ đỏ mới.

Cụ thể, theo khoản 1 Điều 38 Nghị định 101/2024/NĐ-CP quy định các trường hợp cấp đổi Giấy chứng nhận (sổ đỏ) đã cấp bao gồm:

(1) Giấy chứng nhận đã cấp bị ố, nhòe, rách, hư hỏng;

(2) Giấy chứng nhận đã cấp chung cho nhiều thửa đất mà thực hiện cấp riêng cho từng thửa đất theo nhu cầu của người sử dụng đất và trường hợp cấp đổi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất quy định tại khoản 7 Điều 46 của Nghị định 101/2024/NĐ-CP;

(3) Mục đích sử dụng đất ghi trên Giấy chứng nhận đã cấp theo quy định của pháp luật về đất đai tại thời điểm cấp Giấy chứng nhận đã cấp khác với mục đích sử dụng đất theo phân loại đất quy định tại Điều 9 Luật Đất đai 2024 và quy định tại Nghị định của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai 2024;

(4) Vị trí thửa đất trên Giấy chứng nhận đã cấp không chính xác so với vị trí thực tế sử dụng đất tại thời điểm cấp Giấy chứng nhận đã cấp;

(5) Quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất là tài sản chung của vợ và chồng mà Giấy chứng nhận đã cấp chỉ ghi họ, tên của vợ hoặc của chồng, nay có yêu cầu cấp đổi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất để ghi cả họ, tên vợ và họ, tên chồng;

(6) Giấy chứng nhận đã cấp ghi tên hộ gia đình, nay các thành viên có chung quyền sử dụng đất của hộ gia đình đó có yêu cầu cấp đổi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất để ghi đầy đủ tên thành viên có chung quyền sử dụng đất của hộ gia đình;

(7) Thay đổi địa chỉ của thửa đất đã được cấp Giấy chứng nhận;

(8) Thay đổi kích thước các cạnh, diện tích, số hiệu của thửa đất do đo đạc lập bản đồ địa chính, trích đo địa chính thửa đất mà ranh giới thửa đất không thay đổi.

Ngoài ra, nếu người sử dụng đất có nhu cầu đổi Giấy chứng nhận đã cấp trước ngày 01/8/2024 sang Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất cũng được cấp đổi theo quy định.

Trên đây là những thông tin tổng hợp liên quan đến mua bán nhà đất năm 2025 người dân cần biết bạn đọc có thể tham khảo.