Giá đất Thủ Thiêm 2,4 tỷ đồng/m2 không phải là quá đắt

Quả thật chưa bao giờ từ khóa “giá đất Thủ Thiêm” lại nóng đến thế khi mức giá trúng thầu lên tới hơn 2,4 tỷ đồng/m2, gấp 8,3 lần mức giá khởi điểm và cao hơn rất nhiều so với giá đất ở những nơi được coi là siêu đắt đỏ tại các khu vực đắc địa nhất ở Hà Nội và TP.HCM.

Sức nóng của nó đã lan rộng trên nhiều lĩnh vực, nhiều khu vực trong cả nước và làm dậy sóng dư luận. Tham chiếu mức giá này nhiều cổ phiếu bất động sản đang có quỹ đất lớn cũng bỗng tăng vọt lên nhiều phiên liền trong tuần giao dịch vừa qua. Nhiều nhà đầu tư đổ xô đi săn đất khắp nơi trong cả nước vì mức giá đất nhiều khu vực còn quá rẻ nếu so với mức giá đất Thủ Thiêm.

Đặc biệt, có lẽ nhiều ngân hàng cũng mừng thầm vì giá trị của những tài sản đảm bảo hoàn toàn có thể được định giá lại và tăng vọt so với trước đó. Như vậy, các ngân hàng có thể yên tâm phần nào về giá trị các tài sản đảm bảo bằng bất động sản khi mà nợ xấu ngày càng phình to. Điều này càng trở nên có ý nghĩa khi mà các khoản vay dành cho các doanh nghiệp bất động sản và cá nhân đầu tư bất động sản thời gian qua đã tăng lên rất mạnh.

Theo dõi thông tin dư luận thời gian qua, tôi nhận thấy rằng một tỷ lệ rất cao trong các ý kiến đánh giá về mức giá đất Thủ Thiêm tăng vọt thời gian qua đều cho là rất “bất thường”. GS Đặng Hùng Võ, một chuyên gia hàng đầu trong lĩnh vực bất động sản cũng bày tỏ nghi ngờ: “Ngay cả việc xây chung cư hay biệt thự thì không ổn rồi, kể cả hoạt động sản xuất kinh doanh cũng không tạo ra được lợi nhuận đủ để ‘chở’ cái giá 2,5 tỷ đồng/m2”.

Trao đổi với nhiều người bạn của mình làm trong lĩnh vực bất động sản, đầu tư tài chính, tôi cũng thấy rất nhiều người hoài nghi về động cơ thật sự đằng sau mức giá quá bất thường ở Thủ Thiêm.

Đặc biệt, họ cũng so sánh mức trúng thầu đấu giá này cũng cao hơn hàng chục đến hàng trăm lần so với mức giá được giao cho doanh nghiệp Đại Quang Minh hay mức giá đất khu đất tại Ba Son, Tân Cảng giao cho các doanh nghiệp cách đây một số năm. Điều này thôi thúc tôi thử phân tích xem mức giá trên có thật sự hợp lí hay không hay là “giá ảo” như không ít người đang nghi ngờ.

Để có một câu trả lời chính xác thì chúng ta phải hiểu được quy luật của việc hình thành giá đất. Đầu tiên chúng ta phải nhìn nhận một cách khách quan rằng việc đấu giá các lô đất ở Thủ Thiêm có hàng chục doanh nghiệp lớn và đằng sau những doanh nghiệp này đều là các tên tuổi lớn trong ngành bất động sản Việt Nam và có cả bóng dáng của các nhà đầu tư nước ngoài. Cuộc đấu giá cũng diễn ra công khai, quyết liệt với hàng trăm lượt trả giá vô cùng gây cấn. Do vậy, tôi cho rằng khả năng xảy ra “sắp bài”, “diễn kịch” trong đấu giá ở đây là không cao.

Hơn nữa, đây đều là những doanh nghiệp lớn và họ phải bỏ ra hàng trăm tỷ đồng tiền cọc ban đầu. Do vậy, việc đấu giá này có thể nói là minh bạch và tuân thủ cơ chế thị trường. Như vậy, mức giá cao ngất ngưỡng mà các nhà đầu tư trả, cao gấp nhiều lần mức giá mà các chuyên gia định giá của chính quyền đưa ra ắt hẵn là có lý do chính đáng.

Về lý thuyết có nhiều phương pháp khác nhau để định giá một tài sản nào đó. Trong đó có 2 phương pháp phổ biến là phương pháp so sánh với các tài sản tương đồng và phương pháp chiết khấu dòng thu nhập trong tương lai. Đối với giá đất ở Thủ Thiêm, nhìn bề ngoài phương pháp so sánh có lẽ chưa thuyết phục bởi mức giá đất trúng thầu cao hơn nhiều so với giá đắt đỏ của khu vực xung quanh.

Hơn nữa, tìm ra một tài sản hoàn toàn tương đồng cũng rất khó khăn. Mỗi nhà đầu tư sẵn sàng trả giá phù hợp với chiến lược khai thác khu đất mà họ đấu thầu thành công. Như vậy, phương pháp khả dĩ để đánh giá giá trị lô đất nên tiếp cận ở góc độ thu nhập trong tương lai mà mảnh đất này có thể tạo ra.

Nói cách khác, để xác định giá trị lô đất có thể mang đến cho nhà đầu tư cần phải xác định 2 thông số quan trọng đầu vào là tổng doanh thu từ phương án kinh doanh trên mảnh đất đó trừ đi tổng chi phí bỏ ra. Như vậy, mấu chốt để biết được mức giá 2,4 tỷ đồng/m2 là cao hay thấp thì phải xác định một cách tương đối chính xác các thông số đầu vào ở trên.

Từ những thông tin được công bố, tôi cho rằng có thể giải thích được một cách hợp lý mức giá đất cao ngất ngưỡng ở trên. Thực vậy, đất được chính quyền mang ra đấu giá nên đã có đồ án quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500.

Theo đó, đối với lô đất lô 3-12 được Công ty TNHH Đầu tư Bất động sản Ngôi Sao Việt (công ty con thuộc Tập đoàn Tân Hoàng Minh) trúng đấu giá 24.500 tỷ đồng có hệ số sử dụng đất 8,95 lần, diện tích sàn tương ứng 90.000m2. Như vậy, chỉ tính riêng giá đất cho mỗi m2 sàn xây dựng (GDA) là 272,22 triệu và với hệ số diện tích sử dụng khoảng 80% thì giá mỗi m2 diện tích sử dụng có mức giá 340,27 triệu đồng.

Mức giá kể trên cộng với mức giá xây dựng dành cho công trình cao cấp thì giá thành trung bình mỗi m2 sàn sử dụng ở đây có thể lên đến 370 đến 380 triệu đồng/m2. Mức giá hòa vốn đối với chung cư xây dựng trên khu đất này cũng không dưới 400 triệu đồng/m2. Về chi tiết mức giá phân bổ có thể khác nhau dành cho các khu vực khác nhau giữa chung cư, khối kinh doanh thương mại… Tuy nhiên, chung quy lại câu hỏi mà tôi cũng như nhiều người đặt ra là mức giá này có quá cao hay không?

Trên thực tế cho đến thời điểm hiện tại, giá căn hộ chung cư ven sông tại khu Thủ Thiêm chưa ghi nhận mức giá chào bán nào vượt ngưỡng 400 triệu đồng một m2.

Ngay tại khu vực trung tâm trước đây là giá chung cư khu vực Ba Son hiện cũng được giao dịch khoảng 200 triệu đồng/m2 và khu vực Sala cũng chỉ quanh mức khoảng 100 triệu đồng/m2. Như vậy, mức giá thành ước tính từ chung cư xây trên lô đất do Tân Hoàng Minh đấu thầu thành công đang ở mức cao hơn rất nhiều so với thị trường.

Tuy nhiên, bất động sản là một sản phẩm đặc biệt và đặc biệt hơn khi nó ở một vị trí đặc biệt nên mức giá bán ra thị trường cũng rất đặc biệt. Do đó mọi so sánh đều chỉ ở mức tương đối. Những khách hàng đặc biệt có thể sẵn sàng bỏ ra một mức giá rất cao để sở hữu những sản phẩm bất động sản đặc biệt nói trên.

Thực tế, hiện tại TP.HCM và Hà Nội cũng có dự án chung cư đang được bán với mức giá cao vượt trội so với bất động sản xung quanh. Điển hình trong số đó là dự án One Central Saigon của Tập đoàn Masterise Homes tại trung tâm Quận 1 có mức giá cao nhất lên đến 530 triệu đồng/m2. Hay dự án Grand Marina Saigon (khu Ba Son, Quận 1) với giá bán dao động khoảng 350 - 423 triệu đồng/m2.

Tại Hà Nội, mức giá cao nhất đạt The Grand HaNoi - Masterise D'. San Raffles được rao bán với mức giá khoảng 25.000 USD - 30.000 USD/m2 (tương đương khoảng hơn 550 - hơn 700 triệu đồng/m2). Bất động sản căn hộ tại các quốc gia khác trong khu vực như Singapore, Hong Kong, Đài Loan, Trung Quốc thì cũng có rất nhiều bất động sản là chung cư có mức giá từ 50 đến 200 nghìn USD/m2.

Như vậy, việc Tân Hoàng Minh sẵn sàng bỏ ra 2,4 tỷ đồng để mua 1m2 đất ở khu vực được quy hoạch là một khu vực đẹp nhất của một thành phố có quy mô lớn và phát triển bậc nhất ở Đông Nam Á cũng không phải điều quá bất thường. Ắt hẳn một doanh nghiệp lớn trong ngành bất động sản đang có rất nhiều siêu dự án ở phân khúc cao cấp đã có những tính toán riêng của mình.

Chắc chắn có nhiều khách hàng Việt Nam và cả nước ngoài sẽ sẵn sàng chi trả cho các căn hộ có thương hiệu ở mức giá từ 400-500 triệu/m2, thậm chí có thể cao hơn. Như vậy, Tân Hoàng Minh vẫn có thể kiếm được hàng chục nghìn tỷ lợi nhuận khi đấu thầu thành công khu đất siêu đắt đỏ này.