TS. Vũ Đình Ánh: Ba vấn đề cần giải quyết ngay nếu muốn thị trường bất động sản phát triển trong năm 2024

TS. Vũ Đình Ánh. Ảnh: Trọng Hiếu

Việc lớn nhất phải tập trung, ông Ánh cho rằng đó là vướng mắc liên quan đến việc pháp lý. Theo như nhận định chung, riêng vướng mắc về vấn đề pháp lí chiếm tới khoảng 70% những vướng mắc liên quan đến bất động sản trong thời gian vừa qua.

Để giải quyết này, theo ông Ánh, phải đồng bộ cả hai vấn đề: thứ nhất là pháp luật chung, điển hình nhất là liên quan tới cả Luật Đất đai, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh Bất động sản.

Sau khi ban hành ba bộ luật này, cũng cần ban hành ngay các văn bản pháp luật dưới luật để hướng dẫn và thực hiện. Có như vậy chúng ta mới xử lí được các vướng mắc pháp lý chung trên thị trường bất động sản, giúp cho thị trường bất động sản phát triển tốt hơn kể từ năm 2025.

Thứ 2 là các vướng mắc pháp lý liên quan đến dự án, chủ đầu tư. “Tôi cho rằng phải xử lý mang tính điển hình để từ đó có thể áp dụng chung cho các dự án, các nhà đầu tư khác đang gặp phải vấn đề tương tự nhằm tiết kiệm thời gian, công sức khi phải xử lý từng vụ cụ thể.

Nhóm vấn đề lớn thứ hai ông Ánh cho rằng phải giải quyết sớm ngay từ năm 2024, đó là liên quan đến cơ cấu vốn cho bất động sản.

“Rõ ràng việc chúng ta phải dựa vào nguồn vốn do tín dụng ngân hàng, trong khi theo báo cáo Ngân hàng Nhà nước, có 80% vốn huy động là vốn ngắn, 20% là dành cho chu kì dài hạn, ở phía bên kia tín dụng thì lại dành 50% là ngắn hạn và 50% là chu kì dài hạn. Như vậy cái gọi là rủi ro kì hạn đối với tổ chức tín dụng để tài trợ cho nguồn vốn chung dài hạn phải rất cam, bởi đặc điểm của ngành bất động sản là cần chu kì dài hạn. Do đó, cơ cấu nguồn vốn cho bất động sản là rất quan trọng.

Gắn với đó là vấn đề trái phiếu doanh nghiệp, rõ ràng chúng ta đã có một số văn bản để xử lí, tuy nhiên vẫn chưa đạt hiệu quả như mong đợi. Riêng năm 2024, khả năng có trên 100 nghìn tỉ vốn trái phiếu doanh nghiệp sẽ đáo hạn đến hạn trong đó khoảng 1/5 là do doanh nghiệp bất động sản phát hành thì sẽ thanh toán trước hạn. Điều này sẽ tạo ra nguy cơ về thiếu vốn trầm trọng cho các doanh nghiệp, các dự án bất động sản. Do đó, việc tái cơ cấu lại cái vốn cho bất động sản hiện nay rất quan trọng.

Vấn đề thứ ba, dựa trên căn cứ xử lý các vướng mắc pháp lí, tốc độ vốn đó là cần phải xem lại và lành mạnh hóa các cơ cấu các sản phẩm bất động sản trên thị trường, cùng với việc thực hiện các chiến lược an ninh xã hội, nhất là phát triển nhà ở xã hội. Những thay đổi liên quan đến chủ đầu tư, thi công và đặc biệt liên quan đến đối tượng thụ hưởng nhà xã hội cần xem xét lại để làm sao giúp cho thị trường bất động sản có cơ cấu lại các sản phẩm. Có như vậy thị trường mới sớm phục hồi, ổn định và lành mạnh.