Giải mã tình trạng sốt đất liên hoàn - Kỳ I: Vì đâu nên nỗi?

Giá chỉ có tăng mà không giảm, thậm chí còn tăng rất cao đã khiến cho đất nền trở thành kênh đầu tư yêu thích của nhiều người thời gian vừa qua.

Theo thống kê của một số đơn vị nghiên cứu thị trường, giá đất có nơi đã tăng cả chục lần sau một thời gian. Cục bộ một số nơi giá đất tăng 2-3 lần chỉ trong vòng 1-2 tháng.

Những cơn sốt đất xảy ra liên hoàn khiến người người, nhà nhà ở nhiều nơi bỏ việc kinh doanh, sản xuất để lao vào đầu tư đất. Tiền gửi ngân hàng cũng được rút ra để đầu tư.

Thực tế này được dự báo sẽ để lại những hậu quả khó lường cho thị trường bất động sản nói riêng, nền kinh tế nói chung, cản trở mạnh việc kêu gọi, thu hút đầu tư chính thống vào các địa phương.

Câu hỏi đặt ra là: tại sao vài năm trở lại đây, những cơn sốt đất lại diễn ra ngày càng dồn dập, càng lan rộng? Hệ quả của nó là gì? Có nên cấm tuyệt đối hay phải quản lý như thế nào để thị trường không bất ổn? Những điều này sẽ được lý giải trong loạt bài “Giải mã tình trạng sốt đất liên hoàn” của CafeLand.

Hiện tượng giá đất tăng nóng từ Bắc chí Nam những ngày vừa qua khiến chúng ta liên tưởng đến những đợt sốt đất của thập kỷ trước.

Chu kỳ 10 năm

Trong hai thập kỷ qua, thị trường đã trải qua 2 cơn sốt đất khủng khiếp. Một là vào những năm 2002-2003 khi Hà Nội còn mới phát triển. Việc mở rộng 4 huyện ven quận nội thành và một số khu đô thị nhỏ đã khiến giá đất tăng cao, khiến nhà nhà, người người đổ xô đi buôn đất.

Cơn sốt thứ hai với quy mô lớn hơn xảy ra vào giai đoạn 2009-2010, tập trung ở hai thành phố lớn là Hà Nội và TP.HCM, khi các dự án bất động sản lớn do doanh nghiệp lập quy hoạch, nghiên cứu đầu tư xuất hiện ngày một nhiều.

Những cơn sốt đất hai năm trở lại đây, 2020-2021 như một sự chứng minh của chu kỳ thị trường, diễn ra liên tục, ở nhiều tỉnh thành trên cả nước.

Tại Giao lưu trực tuyến với chủ đề “Phân lô bán nền – Quản hay cấm” diễn ra ngày 7/4, GS. Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường, cho rằng có nhiều nguyên nhân khiến tình trạng sốt đất lan rộng, trong đó nguyên nhân chính là do 2021 là năm mở đầu kỳ quy hoạch mới của kỳ quy hoạch 10 năm.

Nhiều địa phương đưa ra ý tưởng quy hoạch sân bay, hệ thống hạ tầng, hệ thống đô thị được lập, mới nhất là quy hoạch sông Hồng...

Điều này vô tình tạo nên những cơn sóng sốt đất xảy ra liên tục, dồn dập tại các địa phương khắp cả nước những ngày vừa qua.

Ông Võ khẳng định các đề xuất đó chưa được phê duyệt. Trong phạm vi quy hoạch tỉnh cũng chỉ mới thẩm định xong mỗi Bắc Giang, và đang chuẩn bị thẩm định quy hoạch của Hà Tĩnh.

Quy hoạch Vùng thì mới xong Đồng bằng sông Cửu Long. Nếu có duyệt được thì hết năm 2021 và 2022 mới xong. Còn lại mới chỉ đang dừng ở ý tưởng hoặc đang xây dựng đồ án.

Thế nhưng, giới đầu cơ đã lợi dụng những thông tin quy hoạch chưa rõ ràng này để tuyên truyền, đẩy giá đất lên cao gây sốt đất.

Mặc dù biết cơ chế chia lô bán nền đang bị lợi dụng, nhưng những người dân ở nhiều nơi vẫn hy vọng kiếm chác được nhiều từ khu vực sốt đất.

Theo tiến sĩ Vũ Đình Ánh, quy hoạch vừa là nguyên nhân trực tiếp vừa là cái cớ tạo ra các cơn sốt đất. Do đó, tất cả các cơ quan quản lý phải rất có trách nhiệm trong vấn đề này.

Những vụ đầu cơ đất đai khi chưa đầy đủ thủ tục thậm chí là vi phạm pháp luật thì đó là trách nhiệm của cơ quan quản lý.

Ông Trần Quốc Thái, Cục trưởng Cục Phát triển đô thị, Bộ Xây dựng, cho rằng hệ thống luật pháp quy định đã ban hành tương đối đầy đủ, toàn diện, quản lý từ đô thị đến nông thôn. Vấn đề là có tuân thủ hay không?

“Tất nhiên cũng có những nội dung mới chúng ta chưa có, như vấn đề về thuế chẳng hạn. Tình hình mới đòi hỏi chúng ta xây dựng pháp luật cho phù hợp. Tuy nhiên, theo quan điểm của tôi, không thể quy kết là do một luật nào cả”, ông Thái cho biết.

Đồng quan điểm, bà Hoàng Thị Vân Anh, Vụ trưởng Vụ Chính sách pháp chế, Tổng cục Quản lý đất đai, Bộ Tài nguyên và Môi trường, cho rằng luật chúng ta không thiếu, nhưng tổ chức thi hành pháp luật thì phải bàn.

Nhà nước cung cấp đầu vào cho thị trường, đầu cung này của thị trường phải đảm bảo đúng nhu cầu của thị trường, do đó cần phải có sự đánh giá.

Dòng người đổ về tâm sốt đất ở Bình Phước.

Theo bà Vân Anh, hai năm qua, pháp luật có sự chồng chéo nên nhiều dự án không triển khai được, nguồn cung trên thị trường bị hạn chế, nên cũng ảnh hưởng tới việc nâng giá của bất động sản.

Về phía người tham gia thị trường, họ cũng không có thông tin. Thậm chí, nhận thức pháp luật cũng rất quan trọng, bởi nhiều người tham gia thị trường bất chấp pháp lý.

Họ tham gia không theo pháp luật, đến khi rủi ro thì họ mới kêu Nhà nước. Nhưng đó là do người tham gia thị trường không hiểu pháp lý của dự án mà cứ xuống tiền mua.

Thêm nữa, phía chủ đầu tư cứ thấy sốt đất là găm hàng, họ ra hàng rất dè dặt để đẩy giá cao hơn. Nhiều yếu tố đó tác động gây tăng giá bất động sản.

Tại họp báo tiêu điểm thị trường quý 1/2021 diễn ra sáng 7/4, bà Nguyễn Hoài An, Giám đốc CBRE Việt Nam, chi nhánh Hà Nội, cho rằng hiện tượng sốt đất tại các khu vực xung quanh Hà Nội và một số tỉnh thành thời gian gần đây xảy ra khi có tâm lý và sự kỳ vọng vào việc tăng trưởng kinh tế.

Hiện nay, Việt Nam đang có hai triển vọng. Thứ nhất là kỳ vọng tăng trưởng kinh tế sau đại dịch Covid-19. Thứ hai là Việt Nam đã và đang được đánh giá là một trong những điểm đến mới thu hút nguồn vốn đầu tư FDI.

Tuy nhiên, bà An phân tích, nhà đầu tư cần quan tâm đến việc giá tăng nhưng liệu có giao dịch thực tế hay không.

Trong lúc thị trường đang sốt, chúng ta thường nghe nhiều những tin đồn hơn là nhìn thấy những hợp đồng mua bán.

Việc thiếu thông tin kiểm chứng sẽ ảnh hưởng đến mức giá. Khi mức giá tăng đến một ngưỡng nào đó mà không được hiện thực hóa, những kỳ vọng không lên nữa thì khi đó mặt bằng giá sẽ được điều chỉnh trở lại, bà An cho biết.

Đừng vội trách môi giới

Khi xảy ra sốt đất, ở một khía cạnh ngẫu nhiên nào đó, dư luận sẽ hướng ánh nhìn vào môi giới, dân gian gọi là “cò đất” vì cho rằng, chính đội ngũ này đã góp phần vào việc đẩy giá tại các khu vực phân lô bán nền.

Chuyên gia bất động sản khuyến cáo người dân tự chịu trách nhiệm với tài sản của mình trước khi nghe môi giới.

Có lô đất hôm nay giá 1, ngày mai qua miệng môi giới đã lên đến 3-4 thậm chí 7-8 lần. Hơn nữa, còn có tình trạng giả thông tin quy hoạch dự án để thổi giá đất, giăng bẫy người mua.

“Chúng ta cũng đừng trách môi giới, đừng trách Nhà nước. Mình bỏ tiền ra thì mình phải chịu trách nhiệm với mình trước tiên”, ông Võ bình luận.

Ông Ánh cho rằng, môi giới bất động sản cũng như nhiều nghề môi giới khác. Đó là một nhu cầu tất yếu của xã hội. Họ là trung gian giữa người mua và người bán, là nơi cung cấp thông tin rất tốt, hỗ trợ cho các giao dịch diễn ra thuận tiện và thành công. Thế nên, chúng ta không quy tội và chê bai tất cả những người môi giới.

Có 3 vấn đề mà chuyên gia này muốn cảnh báo nhà đầu tư.

Thứ nhất, khi tham gia vào phân lô bán nền, người mua tự biết thông tin, như vậy không cần môi giới.

Mục đích của môi giới chính là bán được hàng, kiếm được lợi nhuận tiền từ phí môi giới đó. Thế nên, chúng ta phải có nhiều kênh thông tin để kiểm tra xem môi giới nói đúng hay không.

“Tôi có cảm giác như bây giờ người mua không chỉ có tham mà còn có tâm lý đám đông khi đứng trước những thông tin”, ông Ánh phát biểu.

Theo ông Ánh, khi nghe nói ông này, ông kia qua mua mảnh đất nay đã trở thành tỷ phú thì phải hiểu đây là điều môi giới nói vống lên.

“Nếu nghe mà cộng với sự tham lam và tâm lý đám đông thì việc mất tiền rất dễ”, ông Ánh chia sẻ.

Thứ hai, có rất nhiều yếu tố kỹ thuật mà người tham gia vào phân lô bán nền, bất động sản trên đất không nắm được. Do đó, cần “tránh mua mèo trong bị”, càng hiểu tốt sản phẩm trước khi xuống tiền càng tốt.

Thứ ba là về thông tin giá đất. Chúng ta chưa có thông tin đầy đủ và mong muốn có một hệ thống thông tin tốt. Điều đáng quan tâm là nếu muốn nghe thông tin thì tìm ở đâu dễ dàng, thuận lợi nhất.

Theo ông Ánh, trước đây, nhiều cơ quan chức năng có thông tin về thị trường bất động sản và bản thân các thông tin ấy rất quý cho các nhà đầu tư.

Do đó, vấn đề ở đây là các cơ quan truyền thông tăng cường cung cấp thông tin có chất lượng, độ tín nhiệm cao.

“Mấu chốt ở đây là thông tin, thông tin và thông tin”, ông Ánh nhấn mạnh.