Ngày càng nhiều doanh nghiệp bán lẻ lớn “đi săn” quỹ đất ở khu vực đô thị mở rộng, các thành phố hạng 2, hạng 3

Ngành bán lẻ Việt Nam là một chiếc bánh hấp dẫn mà không ai muốn đứng ngoài cuộc. Điều này có được nhờ mức tiêu dùng nội địa tăng từ thu nhập cải thiện, thể hiện qua tổng mức bán lẻ 11 tháng năm 2022 tăng 20,5% so với cùng kỳ năm trước và tốc độ tăng trung bình của GDP bình quân đầu người trong 15 năm trở lại đây (2006–2021) đạt 24,7%.

Bà Trang Đỗ – Trưởng phòng Dịch vụ Bán lẻ, Colliers (Việt Nam).

Tuy nhiên, tiềm năng không đồng nghĩa với thành công cho tất cả. Đối với các nhà bán lẻ, gia nhập cuộc chơi và lớn mạnh trên thị trường Việt Nam không hề dễ dàng, đòi hỏi họ không ngừng học hỏi để tồn tại dù đôi khi mỗi phép thử có thể đánh đổi bằng cái giá rất lớn.

Bà Trang Đỗ – Trưởng phòng Dịch vụ Bán lẻ, Colliers (Việt Nam) – vừa đưa ra một số chia sẻ, lời khuyên cho các nhà đầu tư đang tìm hiểu về mặt bằng bán lẻ tại Việt Nam.

Việt Nam - một trong những thị trường bán lẻ năng động nhất châu Á

Theo bà Trang, thị trường bán lẻ Việt Nam có tính cạnh tranh cao và biến động. Điều này có thể thấy khi các thương hiệu luôn luôn so kè với nhau về giá, phương thức tiếp thị và bán hàng nhằm thu hút khách hàng mới và giữ chân khách hàng hiện hữu. Thị trường cũng phụ thuộc nhiều yếu tố từ ngắn hạn như chi phí tăng, nhu cầu tiêu dùng thay đổi, đến dài hạn như uy tín và độ phủ của nhà bán lẻ, cũng như khẩu vị mua sắm giữa các thế hệ.

Theo bà Trang, áp lực thay đổi hay bị đào thải càng cao hơn khi việc mở rộng bị hạn chế bởi giá đất, giá thuê mặt bằng và khan hiếm quỹ đất lớn, nhất là ở hai đại đô thị TP. Hồ Chí Minh và Hà Nội. Do đó, việc phát triển các mô hình bán lẻ quy mô khác nhau (trung tâm thương mại, đại siêu thị) tại các thành phố này gần như bất khả.

Dưới góc nhìn tích cực, theo bà Trang, những thách thức nói trên vô hình trung giúp Việt Nam trở thành một trong những thị trường bán lẻ năng động nhất châu Á khi nhìn lại những chiến lược mở rộng thú vị trong năm 2022.

Mô hình nhượng quyền (franchise) được xem là cách ưu việt và được các thương hiệu cửa hàng tiện lợi như GS25 và WinMart áp dụng để nhân rộng số lượng cửa hàng. Lợi thế của chiến lược này là chi phí đầu tư vừa sức và tính linh hoạt cao. Trong năm 2022, GS25 là cái tên đáng chú ý khi vừa cán mốc 200 cửa hàng vào đầu tháng 11.

Theo bà Trang, đa dạng hóa danh mục sản phẩm và tối ưu hệ sinh thái bán lẻ sẵn có cũng là cách các doanh nghiệp bắt tay với nhau để tăng độ phủ thương hiệu, như thương vụ Nova Consumer mua lại Sunrise Foods vào tháng 6 để liên kết tới 450.000 điểm bán lẻ và phát triển mảng trang trại. Để rồi sau đó, doanh nghiệp này bán lại 10,66% trị giá 24,5 triệu USD cho VinaCapital. Một dẫn chứng nổi bật khác là thương vụ The Sherpa (Masan Group) mua lại 85% Phúc Long Heritage trị giá 280 triệu USD. Trước đó, nhà đàm phán lão luyện này từng được biết đến với nhiều giao dịch M&A khác như Cholimex, Vinacafe Biên Hòa, Vĩnh Hảo. Tuy nhiên, phép thử không là phép mầu, như sự tan rã gần đây của liên doanh 400 tỉ đồng giữa Vinamilk và Kido cho thấy sự khắc nghiệt của ngành hàng đồ uống, bà Trang cho biết.

Khối nội sôi động, các ông lớn nước ngoài cũng tham vọng không kém. Dù dưới vai trò khách thuê – nhà phát triển/chủ đất hay bên bán – bên mua, việc tìm được đối tác có thế mạnh phù hợp là một chiến lược mở rộng khôn ngoan và có tầm nhìn dài hạn. Emart – nhà bán lẻ Hàn Quốc – là ví dụ tiêu biểu khi nhượng quyền độc quyền cho Thiso Retail (thuộc THACO Group) để phát triển hệ thống siêu thị với mục tiêu 20 siêu thị trong 5 năm, doanh thu đạt 1 tỉ USD năm 2026. Ngày 3/11, Emart thứ hai khánh thành bên trong tổ hợp thương mại dịch vụ Thiso Mall – KĐT Sala, TP.Thủ Đức. Sau đó không lâu, liên doanh giữa Lotte và IPPG ra mắt cửa hàng miễn thuế (Downtown Duty free) đầu tiên tại Đà Nẵng nhằm đón đầu làn sóng khách du lịch. Hay mới đây nhất, trung tâm thương mại SORA Gardens SC tại Thành phố mới Bình Dương vừa cất nóc với chủ đầu tư là Becamex Tokyu và khách thuê chủ lực là Aeon. Dự án này dự kiến đi vào hoạt động vào hè năm sau, cung cấp thêm 120.000m2 cho thị trường.

Doanh nghiệp bán lẻ lớn “đi săn” quỹ đất

“Xu hướng nổi lên gần đây là ngày càng nhiều doanh nghiệp bán lẻ lớn “đi săn” quỹ đất ở khu vực đô thị mở rộng và các thành phố hạng 2, hạng 3, mặc dù chính họ cũng hết sức thận trọng”, bà Trang nhận định. Các vị trí này được nhắm đến trong bối cảnh tầng lớp trung lưu thành thị ngày càng tăng, đặc biệt ở Cần Thơ, Đà Nẵng và Hải Phòng. Các đô thị được xem là động lực tăng trưởng của Việt Nam khi đóng góp 90% tổng mức tăng trưởng tiêu dùng trong 10 năm tới. Trong quá trình đô thị hóa, nguồn cung mặt bằng bán lẻ phát triển với tốc độ khiêm tốn hơn so với các loại hình bất động sản khác vì nó đòi hỏi diện tích lớn và phụ thuộc nhiều vào tính kết nối hạ tầng và nhân khẩu học (số lượng dân cư, mức độ phát triển kinh tế – xã hội). Tuy háo hức trước tiềm năng thị trường mà ngành bán lẻ Việt Nam có thể mang lại, các nhà bán lẻ cũng áp dụng chiến lược “chờ đợi và quan sát” một thời gian trước khi đưa ra quyết định đầu tư, theo bà Trang.

“Có thể ví von 2 năm đại dịch như giai đoạn R&D (nghiên cứu thị trường) và 2022 chính là thời điểm chín muồi để tung ra các kế hoạch mở rộng và bứt phá trong cuộc đua ngành bán lẻ”, bà Trang nói. Đơn cử như Central Retail, thương hiệu này đã mở thêm các trung tâm thương mại Go! mới ở Lào Cai, Quy Nhơn, Thái Bình trong năm nay và nhắm đến Đồng Tháp, Bạc Liêu vào năm sau. Với mục tiêu tăng gấp đôi số lượng siêu thị lên hơn 70 trong vòng 5 năm, ông lớn này công bố sẽ chi 30 tỉ baht (790 triệu USD) để mở rộng hoạt động tại Việt Nam, đưa doanh số đến năm 2026 đạt 100 tỉ baht (hơn 2.8 tỉ USD).

Trong khi đó, nhờ lợi thế có sẵn lượng dân nội khu, Vincom Retail năm nay cũng đã khánh thành 3 trung tâm thương mại Vincom ở Tiền Giang, Bạc Liêu và quận Nam Từ Liêm – Hà Nội (theo mô hình mới Life – Design Mall, tên gọi Vincom Mega Mall Smart City). Công ty cổ phần chứng khoán Bản Việt dự báo Vincom sẽ mở thêm 6 trung tâm thương mại mới vào năm 2023, nâng tổng diện tích sàn cho thuê bán lẻ của Vincom Retail lên mức 1,94 triệu m2 vào cuối năm sau, khi lợi nhuận mảng cho thuê bán lẻ của doanh nghiệp này ngày càng tích cực.

Miếng bánh thị phần ngày càng hấp dẫn hơn khi một số thương hiệu bán lẻ đến từ Nga, Mỹ, châu Âu cũng nôn nóng có mặt trên thị trường bán lẻ Việt Nam, với tiềm lực tài chính không kém cạnh gì các tay chơi đang hiện diện. “Chúng tôi đã có dịp trao đổi với đại diện các thương hiệu này và họ rất quan tâm đến thị trường bán lẻ Việt Nam sau dịch COVID-19. Tuy nhiên, khó khăn lớn nhất đối với các nhà đầu tư nước ngoài trong lĩnh vực bán lẻ là tìm kiếm mặt bằng có vị trí, diện tích phù hợp và theo đuổi các thủ tục đầu tư và xin giấy phép”, bà Trang đánh giá. Ngoài ra, trong bối cảnh còn nhiều bất ổn vĩ mô, các nhà đầu tư cần thêm thời gian để theo dõi những tác động từ hiệu ứng domino tới nền kinh tế Việt Nam như thế nào trong 2-3 năm tới.

Phải làm sao để không vuột mất cơ hội gia nhập thị trường kinh doanh mặt bằng bán lẻ tại Việt Nam?

Theo bà Trang, một đối tác bản địa là rất cần thiết để giúp nhà đầu tư, nhà bán lẻ nước ngoài lần đầu tham gia thị trường Việt Nam “nhập gia tùy tục”. Đối tác này cần am hiểu thị trường, văn hóa và môi trường kinh doanh để thực hiện nghiên cứu thị trường, tìm kiếm và khảo sát mặt bằng. Ngoài ra, họ cũng sẽ tối ưu kỹ năng và kinh nghiệm chuyên môn trong lĩnh vực bất động sản tại Việt Nam để tư vấn và kết nối một cách có lợi nhất đến mạng lưới cơ quan và doanh nghiệp phù hợp, góp phần thúc đẩy thành công cho nhà đầu tư.

Ngoài ra, mặt bằng kinh doanh cũng cần đổi mới theo cách linh hoạt và hiện đại hơn. Bà Trang cho rằng, dù là gương mặt mới hay cái tên quen thuộc, các doanh nghiệp kinh doanh mặt bằng bán lẻ cần nắm bắt và đón đầu các nhu cầu mới của khách thuê, từ đó trở nên hấp dẫn và cạnh tranh hơn. Chẳng hạn như với chiến lược bán hàng chéo (cross-shopping) hay mô hình bán mang đi (takeaway) và giao hàng (delivery), layout và thiết kế mặt bằng cần được điều chỉnh thích hợp và thuận tiện để tối ưu trải nghiệm mua sắm của khách hàng.

“Ngành bán lẻ Việt Nam đang khoác lên những diện mạo mới với những thay đổi mạnh mẽ về nền kinh tế số, đô thị hóa và hành vi tiêu dùng. Vì vậy, thị trường kinh doanh mặt bằng bán lẻ tại Việt Nam sẽ tiếp tục sôi động trong trung và dài hạn. Dù áp dụng các chiến lược mở rộng khác nhau, mỗi nước đi của các nhà bán lẻ tại Việt Nam cho thấy triển vọng tích cực của thị trường này và góp phần thu hút các thương hiệu mới và nhà đầu tư nước ngoài đến Việt Nam”, bà Trang cho biết.