Đâu sẽ là “vùng trũng” hút dòng tiền sau sáp nhập?

Bà Trang Lê - Tổng giám đốc JLL Việt Nam.

Trong cuộc trò chuyện với chúng tôi, bà Trang Lê - Tổng giám đốc JLL Việt Nam cho biết, có ba yếu tố được dự báo sẽ thúc đẩy giá trị bất động sản tại các tỉnh sau sáp nhập, đồng thời nêu các khu vực tiềm năng giai đoạn 2025 - 2030 và nhận định về thời điểm thích hợp để đầu tư

Nhận diện điểm sáng đầu tư

Theo bà, đâu là động lực chính tác động tích cực lên giá trị bất động sản tại các tỉnh sau sáp nhập trong thời gian tới?

Nhìn chung có ba động lực chính có tác động tích cực lên giá trị bất động sản tại các tỉnh sau sáp nhập:

Đầu tiên, việc sáp nhập các tỉnh thành giúp tinh gọn bộ máy hành chính, giảm bớt thủ tục trong việc triển khai dự án. Việc hợp nhất thẩm quyền ra quyết định ở tỉnh giúp loại bỏ tình trạng chồng chéo trách nhiệm - nguyên nhân chính dẫn đến sự thiếu nhất quán trong cách hiểu và áp dụng pháp luật, việc trì hoãn trong việc ra quyết định, cũng như quá trình thực hiện dự án.

Từ đó, các dự án quy mô lớn, điển hình như các dự án hạ tầng liên tỉnh thành trước đây, sẽ được đẩy nhanh tiến độ nhờ việc tinh gọn bộ máy, giảm mức độ phụ thuộc vào quá trình quyết định vốn yêu cầu nhiều cấp và nhiều bên liên quan như trước đây, đẩy nhanh tiến độ triển khai và thúc đẩy sự tăng trưởng giá trị bất động sản khu vực trong dài hạn.

Thứ hai, khả năng đẩy nhanh tiến độ ra quyết định đầu tư cho một phân vùng rộng lớn hơn sau sáp nhập sẽ tạo điều kiện cho việc đầu tư, phát triển mạnh mẽ hạ tầng giao thông và các công trình công cộng, kết nối giữa các khu vực trước đây thuộc các tỉnh riêng biệt.

Minh chứng rõ nét là đợt mở rộng địa giới hành chính Hà Nội năm 2008. Nhờ sáp nhập Hà Tây và các vùng lân cận, Hà Nội đã có thêm quỹ đất lớn để phát triển hàng loạt khu đô thị, cùng nhiều dự án hạ tầng quan trọng như tuyến đường Lê Văn Lương kéo dài và tuyến metro Cát Linh - Hà Đông đã được triển khai, góp phần tăng giá trị bất động sản khu vực này.

Cuối cùng, việc sáp nhập sẽ tạo điều kiện cho việc quy hoạch đồng bộ, tăng tính kết nối và tương hỗ lẫn nhau giữa các phân vùng phụ vốn là các khu vực hành chính riêng lẻ trước đây, giúp tăng tính hiệu quả trong việc sử dụng quỹ đất. Khi hạ tầng và quy hoạch gắn kết, quá trình đô thị hóa sẽ diễn ra nhanh hơn, kéo theo nhu cầu bất động sản tăng. Trường hợp TP Thủ Đức thành lập năm 2021 là minh chứng rõ nét, khi khu vực này nhanh chóng thu hút dân cư và lao động, đẩy giá nhà đất tăng mạnh.

Trong số các khu vực đang được chú ý ở khu vực phía Bắc như Bắc Ninh, Hải Phòng, Ninh Bình,… bà nhận định đâu là điểm sáng đầu tư giai đoạn 2025–2030?

Khu vực Thành phố Hải Phòng mới (sáp nhập từ thành phố Hải Phòng và tỉnh Hải Dương) dự kiến sẽ là một điểm sáng đầu tư trong giai đoạn 2025-2030. Trước khi sáp nhập, Hải Phòng là một trong năm địa phương có tổng sản phẩm trên địa bàn (GRDP) lớn nhất cả nước, đạt khoảng 446 nghìn tỷ đồng vào năm 2024. Trong khi đó, Hải Dương (cũ) đứng thứ 11 với GRDP đạt hơn 212 nghìn tỷ đồng. Sau khi sáp nhập, địa phương mới sẽ có quy mô GRDP lên tới 658 nghìn tỷ đồng, cao hơn nhiều so với các địa phương khác và chỉ đứng sau TP.HCM và Hà Nội, tạo lợi thế thu hút các dự án FDI quy mô lớn hơn, đặc biệt là trong lĩnh vực chế tạo, công nghệ cao, logistic và chế biến.

Việc kết hợp hệ thống cảng biển, khu công nghiệp của Hải Phòng với vùng nông nghiệp công nghệ cao ở Hải Dương được kỳ vọng hình thành cực tăng trưởng mới của vùng kinh tế trọng điểm Bắc Bộ.

Ngoài ra, theo như nhận định về các tác động tích cực sau sáp nhập ở trên, có thể nói mỗi khu vực mới đều có thể đem đến các cơ hội đầu tư, phát triển riêng biệt.

Ví dụ như khu vực tỉnh Bắc Ninh mới (Bắc Ninh - Bắc Giang): Khu vực này hiện đang là điểm đến của các tập đoàn công nghệ hàng đầu thế giới, với Samsung đã đặt nhiều nhà máy tại khu vực Bắc Ninh, tạo ra hơn 130.000 việc làm; Foxconn đang triển khai dự án 300 triệu USD tại Bắc Giang (cũ). Bên cạnh đó, các khu đô thị thông minh đang phát triển sẽ là hạt nhân cho các chuỗi đô thị vệ tinh hiện đại. Dự kiến Bắc Ninh đây sẽ tiếp tục là điểm đến cho các nhà sản xuất nhờ chuỗi cung ứng hiện hữu, hạ tầng phát triển và quỹ đất được mở rộng hơn.

Khu vực Hà Nam, Nam Định và Ninh Bình (cũ) vốn đang trong giai đoạn phát triển và ngày càng thu hút nhiều đầu tư, đặc biệt trong lĩnh vực sản xuất công nghiệp những năm gần đây. Sau khi sáp nhập, Ninh Bình mới dự kiến tiếp tục phát triển mạnh nhờ dư địa lớn và giá trị cộng hưởng từ việc hợp nhất như đường bờ biển dài, công nghiệp đang phát triển, hạ tầng phát triển đồng bộ và thế mạnh du lịch di sản UNESCO.

Theo bà, những khu vực nào có khả năng hình thành các cực phát triển mới về công nghiệp, đô thị, du lịch sau khi sáp nhập?

Sau khi sáp nhập, một số khu vực có tiềm năng trở thành “cực phát triển mới”, nổi bật có thể kể đến như:

TP Hải Phòng mới: Việc sáp nhập Hải Phòng - Hải Dương sẽ tạo ra một trung tâm kinh tế biển, công nghiệp toàn diện với tiềm năng vượt trội trong khu vực. Hải Phòng đã có cảng biển quốc tế Lạch Huyện, cùng với các khu công nghiệp DEEP C và Khu kinh tế Đình Vũ - Cát Hải đang thu hút các tập đoàn lớn như LG Electronics, Bridgestone và Pegatron. Trong khi đó, Hải Dương bổ sung nguồn lao động chất lượng cao và hệ thống công nghiệp hỗ trợ đang phát triển mạnh tại các khu công nghiệp như Đại An, Nam Sách. Sau sáp nhập, dự kiến các tuyến cao tốc mới kết nối nội vùng sẽ được đẩy mạnh đầu tư, biến khu vực này thành một trung tâm logistics và sản xuất trọng điểm tại Việt Nam.

TP.HCM mới (TP.HCM - Bình Dương - Bà Rịa Vũng Tàu): Sự hợp nhất 3 tỉnh này hình thành nên một siêu đô thị tầm cỡ quốc tế, hình thành trục phát triển kinh tế toàn diện từ tài chính đến công nghiệp và cảng biển.

Trong đó, TP.HCM với Trung tâm Tài chính Thủ Thiêm và các dự án hạ tầng được triển khai, sẽ kết nối liền mạch với Bình Dương - nơi đang phát triển các thành phố thông minh như Thành phố mới Bình Dương và các khu công nghiệp VSIP 1,2,3 thu hút hơn 600 doanh nghiệp FDI. Chuỗi giá trị này sẽ được hoàn thiện bởi Bà Rịa - Vũng Tàu với cụm cảng Cái Mép-Thị Vải và các khu công nghiệp - dịch vụ dầu khí, du lịch biển đang phát triển như Hồ Tràm, Bãi Sau.

Theo bà Trang Lê, khi giá bất động sản tại khu vực trung tâm tăng cao, hiệu ứng lan tỏa sang các vùng lân cận là điều tất yếu.

Liệu các đô thị vệ tinh quanh các thành phố trung tâm mới có trở thành “vùng trũng” hút dòng tiền của các nhà đầu tư không, thưa bà?

Khi giá bất động sản tại khu vực trung tâm tăng cao, hiệu ứng lan tỏa sang các vùng lân cận là điều tất yếu. Với mức giá còn hợp lý, hạ tầng kết nối tốt hoặc sẽ cải thiện và vị trí gần các nút giao cao tốc hoặc khu công nghiệp mới, các thành phố trung tâm mới sẽ trở thành lựa chọn hấp dẫn cho cả nhu cầu ở thực lẫn đầu tư.

Theo đó, dòng tiền sẽ có xu hướng dịch chuyển từ các thị trường đã tăng nóng như các khu vực trung tâm Hà Nội về các khu vực mới, nơi mặt bằng giá vẫn còn dư địa và cơ hội tìm được vùng giá hợp lý. Những khu vực này dự kiến có tiềm năng tăng giá tốt trong vòng 3 - 5 năm tới, đặc biệt khi các dự án hạ tầng được hoàn thiện và quy hoạch được triển khai đồng bộ.

Tuy nhiên, bên cạnh cơ hội, thị trường tại đây cũng đối mặt với một số thách thức ngắn hạn như tình trạng quy hoạch treo tại một số xã vùng ven, rủi ro pháp lý liên quan đến đất nông nghiệp chuyển đổi, cần thời gian để kéo nhu cầu nếu là khu vực hoàn toàn mới.

Vì vậy, chúng tôi khuyến cáo nhà đầu tư cần thẩm định kỹ hồ sơ pháp lý, lựa chọn sản phẩm gắn với quy hoạch rõ ràng hoặc dự án hạ tầng đã được triển khai thực tế. Việc “xuống tiền” cần đi kèm với chiến lược trung hạn, thay vì chạy theo kỳ vọng tăng giá ngắn hạn.

Thời điểm nào nên “đón đầu” quy hoạch?

Với nhà đầu tư cá nhân hoặc doanh nghiệp, theo bà đâu là thời điểm phù hợp để “xuống tiền” đón sóng quy hoạch?

Thông thường, thời điểm phù hợp để đầu tư đón đầu quy hoạch là khi các đề án sáp nhập và quy hoạch vùng bắt đầu hình thành rõ nét nhưng chưa được công bố rộng rãi. Đây là giai đoạn các địa phương đang trong quá trình xây dựng và hoàn thiện đề án, quy hoạch vẫn đang được nghiên cứu và thảo luận. Thời điểm đề án sáp nhập đã được phê duyệt chủ trương nhưng chưa triển khai toàn diện cũng là một mốc đáng cân nhắc.

Tuy nhiên, cần lưu ý việc đón sóng này ngoài lợi nhuận tiềm năng cũng sẽ đi kèm các rủi ro lớn như dự án chậm triển khai hơn dự kiến, diễn biến thị trường không như kỳ vọng.

Việc ra quyết định đầu tư trong giai đoạn mới cần tập trung vào những khu vực có nhu cầu thực về nhà ở, hạ tầng đang phát triển và có sự hiện diện của các công trình tạo việc làm và/hoặc có giá trị xã hội lớn. Ngược lại, các khu vực xa khu dân cư, thiếu hạ tầng trọng điểm hoặc không có động lực tăng giá rõ ràng thì không nên đầu tư.

Yếu tố pháp lý là điều kiện tiên quyết. Nếu bất động sản như nhà ở/đất nền chưa được phân lô, tách thửa hoặc chưa có sổ đỏ, thì không nên đầu tư. Đồng thời, cần hạn chế sử dụng đòn bẩy tài chính quá cao để tránh rủi ro khi thị trường điều chỉnh.

Nhìn chung, khi đánh giá cơ hội đầu tư từ thông tin sáp nhập tỉnh, nhà đầu tư cần phân tích kỹ các yếu tố như kinh tế, hạ tầng và năng lực quản lý của địa phương và cần được thực hiện có chọn lọc, dựa trên dữ liệu thực tế và đánh giá tính tương thích vùng.

Giá trị bất động sản chỉ thực sự tăng nếu đi cùng với tăng trưởng kinh tế và cải thiện môi trường đầu tư. Đây là chìa khóa giúp nhà đầu tư hạn chế rủi ro khi thị trường biến động. Tuy nhiên, cần xác định rõ đây là chiến lược trung và dài hạn, đòi hỏi năng lực tài chính ổn định để nắm giữ tài sản trong vòng từ ba đến năm năm trước khi đạt được lợi nhuận kỳ vọng.

Đâu sẽ là phân khúc dẫn dắt thị trường?

Theo bà, loại hình bất động sản nào sẽ dẫn dắt thị trường ở các tỉnh sáp nhập trong 1 - 2 năm tới: đất nền, khu công nghiệp, bất động sản du lịch, hay nhà ở xã hội?

Trong 1-2 năm tới, đất nền ở các khu vực được quy hoạch thành đô thị mới, nhất là gần các trục giao thông chính đặc biệt dọc theo các trục giao thông chính như cao tốc Hà Nội - Bắc Giang - Lạng Sơn, cao tốc Hà Nội - Hải Phòng và tuyến cao tốc Bắc - Nam sẽ có tính thanh khoản cao do nhu cầu đầu tư và tích lũy tài sản dự báo sẽ tăng. Bên cạnh đó, việc mở rộng địa giới hành chính sẽ tạo quỹ đất mới, tiềm năng giải quyết vấn đề nhà ở vừa túi tiền và nhà ở xã hội.

Bất động sản công nghiệp sẽ tiếp tục tăng trưởng do Việt Nam vẫn duy trì vị thế là nền kinh tế định hướng xuất khẩu.

Nhiều chính sách ưu đãi thu hút sản xuất dự kiến sẽ được ban hành trong bối cảnh kinh tế, chính trị toàn cầu bất ổn, đồng thời việc thúc đẩy thị trường tiêu dùng nội địa sẽ tạo đầu ra ổn định hơn cho ngành sản xuất. Cùng với lợi thế quỹ đất rộng và chính sách đồng bộ sau sáp nhập, đây là cơ hội để phát triển các khu công nghiệp quy mô lớn, chuyên sâu.

Bà có khuyến nghị gì để các địa phương tận dụng “cú hích” từ sáp nhập, thu hút dòng vốn đầu tư bền vững vào bất động sản?

Để tận dụng hiệu quả động lực từ sáp nhập hành chính, các địa phương cần triển khai chiến lược phát triển đồng bộ, lấy quy hoạch làm nền tảng và hạ tầng làm động lực. Trước hết, việc xây dựng quy hoạch vùng cần được thực hiện một cách minh bạch, khả thi và có tầm nhìn dài hạn nhằm tạo niềm tin cho nhà đầu tư và hạn chế tình trạng đầu cơ theo tin đồn.

Song song đó, đầu tư vào hạ tầng kết nối, đặc biệt là giao thông liên vùng và hạ tầng kỹ thuật, tránh tình trạng phát triển hạ tầng đi sau các dự án bất động sản.

Trong giai đoạn chuyển tiếp giữa các mô hình quản lý sau sáp nhập, việc đơn giản hóa thủ tục hành chính, rút gọn thời gian xử lý giấy tờ là cần thiết để tạo thuận lợi cho nhà đầu tư. Các địa phương cũng nên tập trung phát triển những khu vực trọng điểm có lợi thế cạnh tranh rõ rệt, thay vì đầu tư dàn trải, qua đó tối ưu hóa nguồn lực và tạo hiệu ứng lan tỏa cho toàn vùng.

Ngoài ra, cần xây dựng chính sách ưu đãi hợp lý dành cho các dự án có tính chất hạ tầng dẫn dắt hoặc tạo động lực phát triển vùng. Ưu tiên hỗ trợ về thủ tục, đất đai và tiếp cận vốn cho những dự án có khả năng thúc đẩy kinh tế địa phương, tạo việc làm và cải thiện chất lượng sống.

Tổng thể, để thu hút dòng vốn đầu tư bền vững vào bất động sản, các địa phương cần kết hợp giữa quy hoạch chiến lược, hạ tầng đồng bộ, cải cách hành chính và chính sách ưu đãi có chọn lọc. Đây sẽ là nền tảng để bất động sản phát triển gắn liền với tăng trưởng kinh tế thực chất, thay vì chỉ dựa vào kỳ vọng tăng giá ngắn hạn.

Xin cảm ơn bà!