CafeLand - Chủ đầu tư dự án Cocobay vừa thông báo chấm dứt chi trả lợi nhuận cam kết do gặp khó khăn về tài chính. Đấy là thông tin khá chấn động nhưng không quá bất ngờ bởi đã được nhiều chuyên gia cảnh báo từ trước.

Sau vụ Cocobay, thị trường đang dấy lên mối lo ngại về phân khúc condotel vốn đang khá trầm lắng. Thị trường condotel nói riêng và bất động sản nghỉ dưỡng nói chung có bị ảnh hưởng tiêu cực? Liệu Cocobay Đà Nẵng có kích hoạt làn sóng “vỡ trận” cam kết lợi nhuận từ Condotel? CafeLand đã có cuộc trao đổi với chuyên gia tài chính ngân hàng, tiến sĩ Nguyễn Trí Hiếu về những vấn đề này.

Tiến sĩ Nguyễn Trí Hiếu 

Theo ông, Coco bay Đà Nẵng có châm ngòi cho làn sóng “vỡ trận” cam kết lợi nhuận từ Condotel?

Có khả năng nhưng tôi hy vọng là không. Vì trong số các nhà đầu tư của những khu du lịch nghỉ dưỡng cũng có rất nhiều doanh nghiệp làm ăn bài bản và họ đang thực hiện những cam kết của họ. Nên không thể vì một trường hợp riêng lẻ của Cocobay Đà Nẵng mà “vơ đũa cả nắm”, cho rằng các doanh nghiệp đầu tư condotel đều trong một trạng thái như vậy.

Tuy nhiên, từ vụ việc của Cocobay cũng đưa ra một thông điệp cho các nhà đầu tư thứ cấp là phải rất cẩn trọng khi mua bất động sản nghỉ dưỡng.

Việc các chủ đầu tư cam kết lợi nhuận cao khi bán hàng sẽ mang lại nhiều rủi ro, rất nhiều chuyên gia đã lên tiếng cảnh báo. Nhưng theo ông, vì sao nhiều nhà đầu tư vẫn lao vào loại hình này?

Tôi không muốn trả lời thay cho các nhà đầu tư thứ cấp là tại sao vẫn lao vào. Chính bản thân tôi cũng đã có những cảnh báo về cam kết lợi nhuận đối với condotel từ bốn năm về trước. Thế nhưng thị trường dường như không quan tâm đến cảnh báo mà họ vẫn tiếp tục dầu tư vào những dự án có rất nhiều thuận lợi, bao gồm cả hình thức trả lợi nhuận cao.

Cũng cần phải nói thêm rằng, nếu các cam kết được thực hiện thì đây là một hình thức đầu tư hấp dẫn. Mua một condotel hay một sản phẩm nghỉ dưỡng gần biển, mỗi năm có thể đưa gia đình đến nghỉ dưỡng khoảng 15 ngày, phần còn lại giao cho các chủ đầu tư kinh doanh có lợi nhuận và được hưởng tỷ lệ lợi suất 10-12%/năm. Đây là một trường hợp lý tưởng.

Thế nhưng, trong trường hợp chủ đầu tư không thực hiện cam kết đó thì nhà đầu tư sẽ xử lý như thế nào thì không ai đưa ra câu trả lời được.

Ông có dự báo gì về tương lai của condotel trong thời gian tới, sau vụ việc Coco bay Đà Nẵng?

Nếu trường hợp phá vỡ hợp đồng chỉ dừng lại ở Cocobay Đà Nẵng thì có lẽ không phải là mối quan ngại vì phần còn lại của thị trường bất động sản nghỉ dưỡng vẫn đang vận hành tốt.

Nếu sau Cocobay Đà Nẵng còn có những dự án rơi vào trường hợp tương tự như vậy thì rõ ràng đây là dấu hiệu cảnh báo cho các nhà đầu tư thứ cấp rằng đầu tư vào bất động sản nghỉ dưỡng có thể đi vào khủng hoảng.

Vậy theo ông, các nhà đầu tư thứ cấp khi tham gia đầu tư các dự án bất động sản nghỉ dưỡng cần lưu ý điều gì?

Nhà đầu tư thứ cấp phải quan tâm đến những điều khoản để ràng buộc chủ đầu tư trong hợp đồng, xem họ sẽ thực hiện những cam kết đó như thế nào và trong trường hợp họ phá vỡ những cam kết đó thì phải có quy định như thế nào. Phần lớn nhà đầu tư thứ cấp không quan tâm đến mà họ kỳ vọng chủ đầu tư sẽ thực hiện được những cam kết đó.

Chính vì vậy, các nhà đầu tư thứ cấp cần rà soát trong những năm qua, trong thời gian mình sở hữu những căn hộ nghỉ dưỡng việc thanh toán lợi nhuận như thế nào. Thêm vào đó, cần quan tâm trong tương lai, những khu nghỉ dưỡng như thế tỷ lệ lấp đầy là bao nhiêu phần trăm.

Đây là điều mà nhiều nhà đầu tư thứ cấp không quan tâm hoặc không biết để quan tâm nhưng rất quan trọng với bất động sản nghỉ dưỡng. Tỷ lệ lấp đầy sẽ cho biết dự án đó có đạt được điểm hòa vốn hay không.

Thông thường, một dự án khách sạn phải có tỷ lệ lấp đầy bình quân một năm tối thiểu 60% thì mới có lợi nhuận, còn nếu dưới 60% thì sau khi trừ đi mọi chi phí dự án sẽ lỗ. Từ đó sẽ không thể chi trả lợi nhuận như cam kết cho các nhà đầu tư thứ cấp.

Về phía chủ đầu tư cũng phải có những dự báo trong dài hạn. Nếu chủ đầu tư từ chối chia sẻ những thông tin đó, nhà đầu tư thứ cấp nên thận trọng.

Ông đánh giá như thế nào về triển vọng của thị trường bất động sản nghỉ dưỡng trong năm 2020?

Vẫn có tiềm năng phát triển vì du lịch Việt Nam vẫn phát triển và tăng trưởng tốt. Tuy nhiên năm 2020, thế giới vẫn đối mặt với những khủng hoảng, nổi bật là khủng khoảng giữa Mỹ và Trung Quốc. Trong bất kỳ khủng hoảng nào, những sản phẩm xa xỉ như du lịch, mua sắm, sẽ nằm trong top giảm chi tiêu như khi tình hình kinh tế xuống dốc.

Vì vậy, nếu nền kinh tế thế giới ảnh hưởng đến Việt Nam thì sẽ ảnh hưởng đến du lịch, từ đó sẽ ảnh hưởng bất động sản nghỉ dưỡng. Do đó, các nhà đầu tư cần quan tâm đến những dự báo về kinh tế cũng như dự báo về thị trường để tính toán bài toán đầu tư một cách hợp lý.

Cảm ơn ông!

Ông Troy Griffiths, Phó tổng giám đốc Savills Việt Nam: Sẽ có thêm dự án condotel không thể đáp ứng được lợi nhuận cam kết

Theo ông Troy, cách đây 2 – 3 năm, khi condotel phát triển bùng nổ tại Việt Nam, cam kết lợi nhuận là một chính sách phổ biến của các chủ đầu tư để thu hút khách hàng. Dường như đã xảy ra một cuộc cạnh tranh giữa các dự án về mức lợi nhuận cam kết, dẫn đến những mức lợi nhuận cam kết cao khó tin.

Đã có những cảnh báo đưa ra về những cam kết này, nhưng vẫn không ít nhà đầu tư chạy theo mức lợi nhuận hấp dẫn. Qua thời gian, khi các dự án condotel này đi vào vận hành, những cam kết lợi nhuận trước đây mới hé lộ tính bất khả thi, dẫn đến việc phải chấm dứt cam kết lợi nhuận với các chủ sở hữu condotel. Diễn biến này của thị trường phần nào đã được dự đoán trước.

Đây không phải câu chuyện gì mới lạ với thị trường condotel trên thế giới. Tình trạng này đã từng xảy ra tại các thị trường khác. Chắc chắn sẽ có thêm các trường hợp dự án condotel không thể đáp ứng được mức lợi nhuận cam kết bởi thị trường vẫn tồn tại các dự án chưa được chủ đầu tư đúng mức từ phần bù thu được khi bán hàng.

Tuy vậy, kinh nghiệm từ các thị trường khác cho thấy diễn biến này sẽ ít có khả năng dẫn đến khủng hoảng.

Trong tình huống cam kết lợi nhuận bị chấm dứt, hướng giải quyết thông thường nhất là ban hành một cáo bạch về đầu tư với báo cáo tài chính được kiểm toán, từ đó kết nối với lượng vốn phong tỏa để đáp ứng cho hoạt động vận hành dự án. Ở nhiều quốc gia như Singapore, Hong Kong và Australia, đây là giải pháp bắt buộc để đảm bảo chủ đầu tư tuân thủ nghĩa vụ và người mua được bảo vệ.

Theo ông Troy, xét một cách khách quan, condotel vẫn là một sản phẩm có nhiều tiềm năng tại Việt Nam và có chỗ đứng trong thị trường đầu tư bất động sản. Nhưng cũng như ở những quốc gia khác trên thế giới, condotel được xếp hạng thấp hơn căn hộ hay một sản phẩm ngôi nhà thứ 2 thực thụ.

Các chủ đầu tư lớn, vững mạnh và ổn định với bảng cân đối kế toán vẫn có thể hoàn thành cam kết lợi nhuận của mình.

Tuy nhiên, nếu cam kết này kéo dài trong vòng 10 năm thì thị trường có thể sẽ có nhiều biến động, gây ra rủi ro cho nhà đầu tư. Vì vậy, các nhà đầu tư thứ cấp cần hết sức cẩn trọng với những hứa hẹn cam kết lợi nhuận từ chủ dự án.

Thanh Thịnh
  • Facebook
  • Chia sẻ
Mọi thông tin bài vở hoặc ý kiến đóng góp cũng như thắc mắc liên quan đến thị trường bất động sản xin gửi về địa chỉ email: banbientap@cafeland.vn; Đường dây nóng: 0942.825.711.

Ý kiến của bạn

Thông tin bạn đọc

CafeLand.vn là Tạp chí bất động sản hàng đầu tại Việt Nam và duy nhất chuyên về bất động sản. Cập nhật thực trạng thị trường bất đông sản hiện nay, cung cấp cho các độc giả những thông tin chính xác và những góc nhìn phân tích nhận định về thị trường bất động sản từ các chuyên gia trong ngành. Ngoài ra, CafeLand còn cung cấp cho độc giả tất cả các thông tin về sự kiên, dự án, các xu hướng phong thủy, nhà ở để các bạn có cái nhìn tổng quan hơn về thông tin mua bán nhà đất tại Việt Nam.