Nghị định 08 có phải là liều “doping” cho doanh nghiệp bất động sản?

Nghị định số 08/2023/NĐ-CP mới ban hành về trái phiếu doanh nghiệp cho phép tổ chức phát hành kéo dài kỳ hạn và thanh toán gốc và lãi bằng tài sản khác ngoài tiền mặt.

Cụ thể, quy định mới cho phép kéo dài thời hạn của trái phiếu thêm tối đa hai năm. Trong trường hợp trái chủ không đồng ý thay đổi này, doanh nghiệp phải có trách nhiệm đàm phán để đảm bảo quyền lợi của nhà đầu tư. Nếu quá trình đàm phán vẫn không đạt kết quả như mong đợi, doanh nghiệp phải thực hiện nghĩa vụ với trái chủ theo phương án phát hành trái phiếu đã công bố.

Với trái phiếu chào bán trong nước, nếu doanh nghiệp không thể thanh toán đầy đủ và đúng hạn nợ gốc, lãi bằng tiền đồng theo phương án công bố trước đó thì có thể đàm phán với trái chủ để thanh toán bằng những tài sản khác. Điều này cần đảm bảo nguyên tắc là trái chủ chấp thuận và doanh nghiệp phải công bố thông tin bất thường, chịu trách nhiệm về tình trạng pháp lý của tài sản dùng để thanh toán.

Nghị định mới về trái phiếu doanh nghiệp cho phép tổ chức phát hành kéo dài kỳ hạn và thanh toán gốc và lãi bằng tài sản khác ngoài tiền mặt.

Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội bất động sản TP.HCM (HoREA), Nghị định số 08/2023/NĐ-CP vừa tháo gỡ được vướng mắc, khó khăn, vừa xác định lộ trình xây dựng thị trường trái phiếu doanh nghiệp theo hướng minh bạch, lành mạnh, an toàn, bền vững và trở thành kênh huy động vốn xã hội hóa trung hạn, dài hạn quan trọng của nền kinh tế, trong đó có lĩnh vực bất động sản.

Ông Châu cho biết tổng giá trị trái phiếu doanh nghiệp bất động sản đáo hạn trong hai năm 2023-2024 rất lớn, khoảng 230.000 tỉ đồng, trong đó năm 2023 khoảng 119.000 tỉ đồng, năm 2024 khoảng 111.000 tỉ đồng. Do đó, Nghị định 08 sẽ tác động rất tích cực và hiệu quả đến việc xử lý 119.000 tỉ đồng trái phiếu đến hạn trong năm 2023.

Không giải được cơn khát của thị trường trái phiếu

Thận trọng hơn, chuyên gia tài chính ngân hàng Nguyễn Trí Hiếu cho rằng Nghị định 08 được ban hành với kỳ vọng giải quyết khó khăn của thị trường trái phiếu, nhưng thực chất chỉ giúp một phần nào đó, nói nó là cơn mưa giải khô hạn thì chưa phải.

Về việc quy định mới sửa đổi cho phép kéo dài thời hạn của trái phiếu thêm tối đa hai năm, ông Hiếu cho rằng trong điều kiện thị trường đang phát triển, nếu nhà phát hành và nhà đầu tư đều đồng thuận thì đây là điều lý tưởng.

Tuy nhiên, ông Hiếu lo ngại nếu doanh nghiệp phát hành không đủ khả năng trả nợ đúng hạn mà đợi thêm hai năm sẽ có nhiều nhà đầu tư không đồng ý.

Nhà đầu tư sẽ đặt câu hỏi năng lực của doanh nghiệp hiện tại không trả được thì liệu hai năm nữa có trả được không? Hơn nữa, nhà đầu tư mua trái phiếu được đảm bảo bằng tài sản thì không biết tài sản đó khi đến ngày đáo hạn giá trị sẽ hao hụt như thế nào?

Liên quan đến quyết định lùi thời hạn áp dụng tiêu chuẩn xác định nhà đầu tư chứng khoán chuyên nghiệp, ông Hiếu bày tỏ sự đồng tình để thị trường có nhiều thanh khoản hơn, gỡ khó khăn phần nào cho thị trường trái phiếu. Nhưng vị chuyên gia này cho rằng cần cẩn trọng vì điều này dễ đưa thị trường trái phiếu vào cuộc khủng hoảng. Vì nhà đầu tư nhỏ lẻ tham gia theo phong trào, không có khả năng phân tích từng mã trái phiếu.

Về vấn đề giãn thời gian thực hiện một năm đối với quy định yêu cầu xếp hạng tín nhiệm đối với doanh nghiệp phát hành trái phiếu, ông Hiếu chưa hoàn toàn đồng tình, cho rằng những thất bại trong thị trường trái phiếu năm vừa qua có phần nguyên nhân là nhà đầu tư không có công cụ nào để biết trái phiếu họ mua có khả năng trả nợ hay không. Do vậy, việc quy định bắt buộc xếp hạng tín nhiệm sẽ hạn chế được những rủi ro này.

Theo ông Hiếu, thời điểm này làm xây dựng lại niềm tin cho nhà đầu tư là quan trọng, nhưng Nghị định này không tăng thêm niềm tin mà còn gây bất an hơn cho nhà đầu tư

Về dài hạn, ông Châu của HoREA cho rằng việc xử lý trái phiếu đến hạn phải được sự đồng thuận của các trái chủ với doanh nghiệp thông qua đàm phán thỏa thuận nên mất rất nhiều thời gian, mà hiện nay chỉ còn gần 9 tháng để thực hiện Nghị định số 08/2023/NĐ-CP.

Do vậy, HoREA đề nghị Bộ Tài chính và Thủ tướng Chính phủ xem xét cho phép sơ kết đánh giá kết quả thực hiện Nghị định số 08/2023/NĐ-CP vào khoảng đầu quý 4/2023 để tiếp tục xây dựng thị trường trái phiếu doanh nghiệp phát triển theo hướng minh bạch, lành mạnh, an toàn và bền vững trong năm 2024 và những năm tiếp theo.