Cấu trúc các thương vụ M&A bất động sản nghiêng về hợp tác rót vốn hơn là thâu tóm

Trao đổi với chúng tôi, ông David Jackson, Tổng Giám đốc Colliers (Việt Nam), trong bối cảnh vẫn gặp khó về dòng tiền và các chi phí vốn, các doanh nghiệp bất động sản bắt đầu tìm kiếm nguồn vốn từ các nguồn khác. Vì vậy, thị trường Việt Nam ghi nhận hoạt động mua bán – sáp nhập (M&A) tài sản sôi động hơn khi nguồn vốn nước ngoài tiếp tục chảy vào.

Văn phòng hạng A và nhà ở được săn đón

Hiện nay các doanh nghiệp bất động sản Việt Nam đang rất khó khăn, đặc biệt về nguồn vốn. Ông đánh giá ra sao về giá trị của thị trường M&A Việt Nam so với các năm trước?

Tại Colliers, chúng tôi nhận thấy số lượng yêu cầu tìm kiếm tài sản tại Việt Nam của nhà đầu tư nước ngoài cả cũ và mới tăng so với năm trước. Ngoài các nhà đầu tư quen thuộc từ Đông Bắc Á (Nhật Bản, Hàn Quốc, Hồng Kông, Đài Loan) và Singapore, nay các nhà đầu tư từ Malaysia, Pháp, Trung Đông và Thái Lan cũng ngày càng quan tâm hơn đến thị trường bất động sản Việt Nam.

Ông David Jackson, Tổng Giám đốc Colliers (Việt Nam)

Mặc dù vậy, khó có thể xác định thời điểm chốt giao dịch của các thương vụ M&A đang được thực hiện. Trên thực tế, chúng tôi thấy rằng ở thời điểm này thị trường đang có ít bên mua hơn và nhiều tài sản rao bán hơn. Tuy nhiên, cân nhắc tính chất phức tạp của thương vụ và thủ tục phê duyệt đầu tư kéo dài, quá trình đàm phán có thể diễn ra lâu hơn. Trung bình một thương vụ kéo dài 12 – 24 tháng để hoàn tất và nếu bắt đầu đàm phán từ giữa năm ngoái, chúng tôi kỳ vọng thời điểm công bố kết quả thương vụ có thể rơi vào từ quý 3 năm nay trở đi.

Theo quan sát của ông, đâu là các phân khúc đang được quan tâm hiện nay?

Các tài sản được săn đón nhiều nhất là văn phòng hạng A và nhà ở tại các đô thị lớn như Hà Nội và TP.HCM. Bên cạnh đó, phân khúc nhà cho công nhân và các dự án nhà ở tại các vị trí cửa ngõ, hay gần các đô thị trọng điểm, khu công nghiệp và đường vành đai cũng đang được chú ý nhiều hơn. Kế đến, bất động sản công nghiệp (khu logistics, trung tâm dữ liệu, kho lạnh) tiếp tục chứng minh độ bền bỉ khi kinh tế khó khăn.

Ngoài ra, thị trường bất động sản du lịch nghỉ dưỡng (khách sạn, resort) cũng đang chuyển động với nhiều thương vụ hợp tác giữa chủ đầu tư nội địa với các thương hiệu vận hành khách sạn quốc tế.

Cơ hội để các nhà phát triển thay đổi chiến lược kinh doanh

Các doanh nghiệp trên thị trường đang muốn bán các dự án thông qua những hình thức nào?

Dù có lợi thế ra giá khi thị trường có ít bên mua, nhà đầu tư tiếp tục chọn cách tiếp cận tài sản một cách thận trọng, quan sát kỹ các biến động của thị trường quốc tế và những thay đổi pháp lý sắp tới tại Việt Nam. Họ thường mua lại công ty và các tài sản tạo ra thu nhập vì có thể kích hoạt dòng tiền tức thời. Nhưng họ cũng đặt ra những yêu cầu về pháp lý và tài chính rõ ràng hơn như quy hoạch 1/500, giấy chứng nhận đầu tư hay báo cáo tài chính tốt. Đối với giao dịch lớn hay danh mục đầu tư lớn, nhà đầu tư có xu hướng liên doanh hoặc mua lại vốn, mua lại cổ phần để nắm quyền điều hành thay vì mua lại toàn bộ dự án.

Với bên bán, dù tình thế “khát” vốn buộc họ phải bán bớt tài sản, các doanh nghiệp bất động sản nội địa có những lợi thế riêng. Họ chiếm thị phần chủ đạo và am hiểu các quy trình pháp lý. Do đó, cấu trúc thương vụ sẽ nghiêng về hướng hợp tác rót vốn và phát triển dự án hơn là thâu tóm.

Theo ông, từ nay đến cuối năm có phải là giai đoạn bùng nổ mua bán sáp nhập do nhiều chủ đầu tư đang khát vốn?

Thị trường đang vận động để sàng lọc những chủ đầu tư có nguồn lực phù hợp và chiến lược phát triển dài hạn. Các phân khúc trong thị trường cũng đang được tái cấu trúc, hướng đến chất lượng và giá trị thật. Như đã đề cập, các nhà đầu tư đánh giá cao khả năng khai thác dòng tiền của tài sản và đang tích cực tìm kiếm để sử dụng lượng vốn sẵn có.

Tôi tin rằng thời điểm này là cơ hội để các nhà phát triển bất động sản nội địa thay đổi chiến lược kinh doanh, cân đối dòng tiền và tinh gọn mô hình quản trị để tiếp tục giành thị phần và phát triển. Các loại hình bất động sản khác cũng có thể được cân nhắc vì Việt Nam có nền tảng vững chắc để tăng trưởng trong dài hạn.

Thị trường M&A nói chung và M&A trong lĩnh vực bất động sản nói riêng vẫn được cho rằng đang bị kìm hãm bởi nhiều rào cản. Những rào cản này khiến nhiều thương vụ mua bán, chuyển nhượng dự án đang đàm phán mãi vẫn chưa thành công. Theo ông đâu là những rào cản lớn nhất?

Tính khả thi liên quan đến việc triển khai, pháp lý và tài chính dự án là yếu tố quan trọng bậc nhất trong quá trình thẩm định tài sản. Ngoài ra, các công cụ và sản phẩm đầu tư tại Việt Nam vẫn chưa đa dạng. Thị trường chưa có các hình thức đầu tư thông qua quỹ ủy thác đầu tư bất động sản (real estate investment trust) vào các loại tài sản khác nhau từ bán lẻ (trung tâm thương mại), y tế (trung tâm chăm sóc sức khỏe) đến văn phòng. Điều này khiến việc tiếp cận và mở rộng thị phần của các nhà đầu tư nước ngoài khó khăn hơn.