Nhà đầu tư nước ngoài rục rịch “chốt deal”, dòng vốn “khủng” sắp đổ vào thị trường bất động sản

Cushman & Wakefield vừa công bố nghiên cứu về thị trường mua bán sáp nhập (M&A) của khối ngoại tại Việt Nam với nhận định, các giao dịch đầu tư và M&A bất động sản vẫn diễn ra bất chấp tình hình nền kinh tế nói chung và thị trường bất động sản nói riêng từ đầu năm 2023 đến nay còn gặp nhiều thách thức.

Các mục tiêu đầu tư dự kiến vẫn nằm ở việc tìm kiếm những quỹ đất sạch, có chất lượng tốt, có giá trị thật, cũng như có quyền sở hữu hợp pháp, đền bù giải phóng hoàn chỉnh và có tiềm năng phát triển.

Tổng giá trị M&A bất động sản đạt 729 triệu USD

Theo dữ liệu của RCA và Cushman & Wakefield, tổng giá trị giao dịch đầu tư và M&A bất động sản tạm tính trong 9 tháng đầu năm 2023 đạt 729 triệu USD, giảm 33% do so với cùng kỳ do thiếu thương vụ có giá trị lớn. Năm 2022 có thương vụ mua lại dự án văn phòng Capita Place trị giá 500 triệu USD.

Trong đó, dẫn đầu là các nhà đầu tư gốc Á từ Singapore, Malaysia, Đài Loan, Hàn Quốc với lợi thế về vị trí địa lý, sự tương đồng về văn hóa, và am hiểu pháp luật địa phương.

Nhìn chung, số liệu giao dịch 2023 cho thấy các nhà đầu tư ngoại vẫn chiếm phần lớn trong hoạt động giao dịch, thu mua và đầu tư bất động sản; trong khi khối nội chỉ chiếm chưa đến 10% số lượng giao dịch.

Cushman & Wakefield lý giải, điều này là do doanh nghiệp nội hiện vẫn đang đối mặt với nhiều yếu tố bất lợi như: tình hình khó khăn chung của nền kinh tế, pháp lý dự án chưa được tháo gỡ, trái phiếu doanh nghiệp còn nhiều bất cập, chưa tiếp cận được dòng vốn.

M&A bất động sản vẫn diễn ra bất chấp tình hình nền kinh tế nói chung và thị trường bất động sản nói riêng từ đầu năm 2023 đến nay còn gặp nhiều thách thức.

Trong một chuỗi sự kiện đầu tư tổ chức đầu năm nay, Cushman & Wakefield đã thực hiện một cuộc khảo sát với các khách hàng rộng khắp châu Á Thái Bình Dương của mình về thị trường mà họ đang quan tâm nhất, đa số các phản hồi đều rất tích cực với tiềm năng đầu tư tại Việt Nam.

Bà Trang Bùi, Tổng giám đốc Cushman & Wakefield Việt Nam trong một cuộc khảo sát với các khách hàng rộng khắp châu Á Thái Bình Dương của đơn vị này về thị trường mà họ đang quan tâm nhất, đa số các phản hồi đều rất tích cực với tiềm năng đầu tư tại Việt Nam.

“Khi bối cảnh kinh tế toàn cầu đang có nhiều biến động, một quốc gia mới nổi như Việt Nam đã trở thành một thị trường tiềm năng thu hút đầu tư”, bà Trang nói thêm. Nhưng quan trọng hơn hết, tỷ suất sinh lợi hấp dẫn ở một thị trường mới nổi như Việt Nam chính là yếu tố quan trọng trong các quyết định đầu tư của nhà đầu tư nước ngoài.

Khẩu vị nhà đầu tư ngoại đã thay đổi ra sao?

Nhìn lại các giao dịch trong giai đoạn 2018, 9 tháng đầu năm 2023, Việt Nam ghi nhận tổng lượng vốn đầu tư và M&A bất động sản đạt khoảng 4,2 tỷ USD, trong đó loại hình nhà ở và công nghiệp chiếm tỷ trọng lần lượng 46% và 28%, theo dữ liệu từ RCA và Cushman & Wakefield.

Điều này cho thấy khẩu vị của nhà đầu tư nước ngoài vẫn tập trung vào các loại tài sản truyền thống tại Việt Nam, phục vụ chính cho nhu cầu “an cư, lạc nghiệp”.

Kể từ khi thị trường bất động sản Việt Nam hình thành, phân khúc nhà ở luôn là loại hình hấp dẫn cả nhà đầu tư nội và ngoại. Nhờ vào dân số Việt Nam được xếp vào nhóm các nước đông dân đứng thứ 15 trên thế giới với 100 triệu người. Mô hình nhân chủng học ở Việt Nam với 70% dân số trong độ tuổi 15-64, thu nhập khả dụng gia tăng, tốc độ đô thị hóa nhanh đặc biệt ở Hà Nội và TP.HCM càng tăng tính hấp dẫn đối với thị trường nhà ở.

Như hơn 15 năm trước, dòng vốn FDI chỉ tập trung ở phân khúc nhà ở cao cấp. Những tên tuổi đã rất quen thuộc trên thị trường như Keppel Land, Capitaland. Đến chu kỳ hiện tại, thị trường bắt đầu trở nên quen thuộc với những tên tuổi của những chủ đầu tư FDI khác như Hong Kong Land, Frasers Property hoặc Mapletree. Ngoài ra, còn có các nhà đầu tư uy tín khác từ Nhật Bản như Daiwa House, Nomura và Sumitomo đầu tư dự án ở quận 7, hoặc tập đoàn Hàn Quốc như Lotte Group, GS đầu tư ở Khu đô thị mới Thủ Thiêm.

Kể từ khi thị trường bất động sản Việt Nam hình thành, phân khúc nhà ở luôn là loại hình hấp dẫn cả nhà đầu tư nội và ngoại. Ảnh minh họa

Ngoài ra, phân khúc bất động sản công nghiệp và hậu cần trở nên vượt trội hơn hầu hết các loại tài sản khác. Nhiều doanh nghiệp đang quan tâm tới Việt Nam như một điểm đến mới cho việc mở rộng sản xuất từ Trung Quốc trong khu vực Đông Nam Á.

Một số khoản đầu tư được công bố gần đây bao gồm Frasers Property Vietnam thông báo về việc hợp tác với Gelex Group để cùng phát triển danh mục đầu tư các khu công nghiệp và mở rộng thị trường bất động sản công nghiệp trên khắp miền Bắc. Tổng mức đầu tư dự kiến 250 triệu USD.

Hay như thương vụ Foxconn thuê thêm đất tại Việt Nam, tổng giá trị khoảng 100 triệu USD tại Khu công nghiệp Quang Châu và Khu công nghiệp WHA 1…

Ngoài các nhà đầu tư châu Á, sự quan tâm của các quốc gia châu Âu và Mỹ đến thị trường bất động sản Việt Nam cũng ngày càng tăng.

Các phân khúc khác như văn phòng, bán lẻ và khách sạn vẫn luôn được săn đón ngay khi xuất hiện cơ hội.

Với bất động sản nghỉ dưỡng, sau 2 năm hoạt động đầu tư phân khúc này chững lại dưới tác động tiêu cực của đại dịch Covid 19. Tuy nhiên, từ năm 2022 đến nay, thị trường đã bắt đầu ghi nhận xuất hiện các thương vụ giao dịch thuộc mảng bất động sản nghỉ dưỡng, điển hình như thương vụ bán 2 khách sạn ibis Saigon South và Capri by Fraser tại TP.HCM.

Năm 2023 thị trường cũng chứng kiến một thương vụ giao dịch lớn thuộc phân khúc bán lẻ trị giá lên tới 52 triệu USD do Keppel Land thực hiện nhằm mua lại 65% cổ phần doanh nghiệp sở hữu bất động sản bán lẻ này.

Danh mục dự án có thể “xuống tiền” không nhiều

Cushman & Wakefield ghi nhận, trở ngại của bên mua vẫn nằm ở việc tìm kiếm những cơ hội có chất lượng tốt có dòng thu nhập ổn định. Tuy nhiên, các cơ hội như vậy còn rất hạn chế tại Việt Nam.

Trên thực tế mặc dù nền kinh tế chậm lại và có nhiều tài sản đang thoái vốn, nhưng danh mục dự án để khối ngoại có thể “xuống tiền” lại không nhiều.

Nguyên nhân từ tính pháp lý, độ chênh về kỳ vọng giá cả từ cả hai phía và quy trình bồi thường. Vấn đề về độ hoàn thiện của hồ sơ pháp lý dự án hiện đang là thách thức với cả bên bán và bên mua.

Bên cạnh đó, hầu hết các bất động sản chào bán trên thị trường thường không công bố rộng rãi và chính thức dẫn đến khả năng tiếp cận các tài sản tốt là rất eo hẹp.

Dù còn nhiều thử thách, nhưng Cushman & Wakefield tin rằng đây vẫn là thời điểm phù hợp để các doanh nghiệp tăng cường các hoạt động thâu tóm hoặc liên kết hợp tác, đặc biệt là những doanh nghiệp có tiềm lực tài chính mạnh.

Hiện nay, mặt bằng lãi suất đã giảm, nhiều nghị định và quy định mới nhằm gỡ vướng cho dự án bất động sản đã được ban hành, bên cạnh nhiều giải pháp tích cực khác mà chính phủ đang thực hiện để cải thiện tính minh bạch, chấp hành pháp luật cũng như môi trường kinh doanh nói chung. Những quy định mới sẽ giúp tạo giải pháp cho các doanh nghiệp thuận lợi hơn trong việc mở rộng thị trường và liên kết hợp tác.