M&A bất động sản 2023: Cục diện thay đổi

Nhộn nhịp thương vụ

Đầu tháng 12/2023, công trường dự án Eaton Park nằm ngay đại lộ Mai Chí Thọ, Thành phố Thủ Đức nhộn nhịp khi dự án này chính thức được khởi công. Khu đất hơn 3,5ha này chính là dự án mà Gamuda Land Việt Nam mua lại qua thương vụ thâu tóm Công ty CP Bất động sản Tâm Lực. Công ty dự định phát triển khu đất này thành một dự án cao tầng hỗn hợp bao gồm 1.968 căn hộ, 12 căn penthouse, 51 cửa hàng tại khối đế và 21 căn shophouse ở cả 6 tòa tháp cao 40 tầng.

Trước đó, cũng tại khu Đông, Gamuda Land đã thâu tóm một công ty bất động sản nội địa khác là Công ty TNHH MTV Xây dựng và Kinh doanh Nhà Trường Tín vào tháng 07/2022, qua đó sở hữu khu phức hợp căn hộ cao tầng tại TP. Thủ Đức có tên thương mại là Elysian, với diện tích đất khoảng 2,8ha.

Vào tháng 10/2021, tập đoàn bất động sản đến từ Malaysia này cũng mua lại lô đất 5,6ha thuộc dự án khu nhà ở thương mại dãy phố Ngân Hà từ Công ty CP Kinh doanh và Phát triển Bình Dương. Sau khi về tay Gamuda, dự án đổi tên thành Artisan Park, quy mô 349 căn nhà thấp tầng.

Gia nhập thị trường Việt Nam năm 2007, Gamuda Land đã đầu tư hai dự án lớn là Gamuda City 274ha tại quận Hoàng Mai, Hà Nội và Celadon City 82ha tại quận Tân Phú, TP.HCM. Doanh nghiệp ngoại này đang tăng cường sự hiện diện trên thị trường bất động sản Việt Nam thông qua các dự án mới trong khi nhiều doanh nghiệp trong nước vẫn đang ngụp lặn trong khó khăn.

Một nhà đầu tư ngoại khác có mặt tại Việt Nam từ năm 1994 là CapitaLand cũng hoạt động rất sôi nổi trên thị trường M&A trong năm qua. Hơn ba thập kỷ hiện diện tại Việt Nam, doanh nghiệp bất động sản đến từ đảo quốc Sư Tử có danh mục đầu tư đa dạng, trong đó có hơn 16.000 căn hộ thuộc 17 dự án nhà ở bao gồm Lumi Hanoi – dự án mới mua lại từ một doanh nghiệp bất động sản trong nước.

Theo công bố, Lumi Hanoi có 9 tòa tháp từ 29 đến 35 tầng, được triển khai theo nhiều giai đoạn, khi hoàn thành sẽ cung cấp cho thị trường khoảng 4.000 căn hộ có diện tích từ 42-135m2. Căn duplex và penthouse với diện tích từ 115-410m2 cũng sẽ được tích hợp trong dự án.

Mới đây, Công ty TNHH Sycamore (thuộc hệ sinh thái CapitaLand) cũng hoàn tất thương vụ mua lại toàn bộ dự án Khu đô thị - nhà ở phức hợp Tân Thành Bình Dương, phường Hoà Phú, TP. Thủ Dầu Một từ Tổng công ty Đầu tư và Phát triển công nghiệp - Công ty CP (Becamex IDC).

Dự án này có quy mô 18,9ha, toạ lạc tại 7 lô đất thuộc Khu liên hợp Công nghiệp - Dịch vụ - Đô thị Bình Dương do Becamex IDC làm chủ đầu tư, giá trị chuyển nhượng là 5.085 tỷ đồng. Tổng diện tích xây dựng tại dự án Tân Thành Bình Dương là 539.000m2 với 462 căn nhà thấp tầng và 3.300 căn hộ chung cư, tổng mức đầu tư lên tới hơn 13.600 tỷ đồng.

Hồi tháng 7, Keppel Land thông báo sẽ chi hơn 1.200 tỷ đồng để mua 65% cổ phần tại doanh nghiệp sở hữu một trung tâm thương mại tại Hà Nội, dự kiến đi vào hoạt động từ năm 2025. Cách đó không lâu, doanh nghiệp đến từ Singapore này đã mua vốn tại hai dự án nhà ở của Khang Điền tại TP Thủ Đức với giá hơn 3.000 tỷ đồng. Hồi giữa năm, hai khách sạn ở TP.HCM gồm Ibis Saigon South 3 sao và Capri by Frasers 4 sao cùng tọa lạc quận 7 cũng đã đổi chủ thành công.

Ở phía doanh nghiệp trong nước, Saigonres Group đã mua 90% cổ phần của Công ty cổ phần Đức Nhi, trở thành chủ sở hữu của lô đất diện tích 7.700 m2 tại quận Tân Phú, TP.HCM. Công ty Địa ốc First Real mua 22% cổ phần của Công ty cổ phần Thương mại – Dịch vụ Bạch Đằng, chủ sở hữu lô đất diện tích gần 7.000 m2 tại Đà Nẵng với giá 8,2 triệu USD.

Thị trường trong tay khối ngoại

Bất chấp tình hình kinh tế và thị trường bất động sản từ đầu năm 2023 đến nay còn gặp nhiều thách thức, các giao dịch đầu tư và M&A bất động sản vẫn diễn ra. Tuy nhiên theo dữ liệu của RCA và Cushman & Wakefield, các giao dịch trong năm 2023 có số lượng ít hơn và tổng giá trị nhỏ hơn 2022.

Cụ thể, tổng giá trị giao dịch đầu tư và M&A bất động sản tạm tính trong 9 tháng đầu năm 2023 đạt 729 triệu USD, giảm 33% do so với cùng kỳ do thiếu thương vụ có giá trị lớn. Năm 2022 có thương vụ mua lại dự án văn phòng Capita Place trị giá 500 triệu USD. Công ty nghiên cứu thị trường Cushman & Wakefield nhận định, số liệu giao dịch 2023 cho thấy các nhà đầu tư ngoại vẫn chiếm phần lớn trong hoạt động giao dịch, thu mua và đầu tư bất động sản. Trong khi khối nội chỉ chiếm chưa đến 10% số lượng giao dịch.

“Điều này là do doanh nghiệp nội hiện vẫn đang đối mặt với nhiều yếu tố bất lợi như tình hình khó khăn chung của nền kinh tế, pháp lý dự án chưa được tháo gỡ, trái phiếu doanh nghiệp còn nhiều bất cập, chưa tiếp cận được dòng vốn”, bà Trang Bùi, Tổng giám đốc Cushman & Wakefield Việt Nam, cho biết.

Số liệu giao dịch 2023 cho thấy các nhà đầu tư ngoại vẫn chiếm phần lớn trong hoạt động giao dịch, thu mua và đầu tư bất động sản. Trong khi khối nội chỉ chiếm chưa đến 10% số lượng giao dịch.

Tương tự, theo KPMG Việt Nam, 10 tháng đầu năm nay, nhà đầu tư trong nước chuyển sang thế phòng thủ để đánh giá lại chiến lược của mình. Thị phần của nhà đầu tư trong giá trị M&A giờ đây đã giảm xuống còn 161,6 triệu USD, khoảng 4% tổng giá trị giao dịch được công bố. Tình cảnh này trái ngược hoàn toàn so với hai năm trước, khi nhà đầu tư trong nước chiếm ưu thế.

Theo ông David Jackson, Tổng giám đốc Avison Young Việt Nam, hai năm qua khi nhìn thấy tiềm năng hấp dẫn và nền tảng vững chắc của thị trường Việt Nam, nhiều nhà đầu tư nước ngoài đã tăng tốc tìm kiếm cơ hội đầu tư trong khi doanh nghiệp nội địa loay hoay với bài toán dòng tiền.

“Phần lớn vẫn đến từ các quốc gia và vùng lãnh thổ quen thuộc như Hàn Quốc, Nhật Bản, Đài Loan, Singapore và Malaysia và một số ít từ các thị trường châu Âu và Bắc Mỹ. Bên cạnh tiềm lực vốn mạnh, các nhà đầu tư gốc Á còn có lợi thế về địa lý, am hiểu thị trường, pháp luật Việt Nam cũng như sự tương đồng nhất định về văn hóa và môi trường kinh doanh”, ông David Jackson cho biết thêm.

Giới chuyên gia đánh giá, sở dĩ khối ngoại tham gia tích cực vào thị trường là bởi họ có sự sẵn sàng về nguồn vốn và niềm tin vào thị trường Việt Nam. Ngoài ra, trong bối cảnh kinh tế toàn cầu đang có nhiều biến động, một quốc gia mới nổi như Việt Nam đã trở thành một thị trường tiềm năng thu hút đầu tư. Nhưng quan trọng hơn hết, tỷ suất sinh lợi hấp dẫn ở một thị trường mới nổi như Việt Nam chính là yếu tố quan trọng trong các quyết định đầu tư của nhà đầu tư nước ngoài.

Ông Sử Ngọc Khương, Giám đốc cấp cao Savills Việt Nam, cho rằng hiện nền kinh tế lớn đang có nhiều bất ổn trong việc đầu tư thì các thị trường mới nổi như Việt Nam được xem là một điểm đến ổn định, có biên lợi nhuận tốt. Đó là lý do tại sao lại Việt Nam thu hút được lượng FDI rất lớn.

Danh mục dự án không nhiều

Mặc dù khối ngoại vẫn liên tục “săn” dự án thông qua M&A, nhưng theo bà Trang Bùi của Cushman & Wakefield, nhà đầu tư tìm kiếm những cơ hội có chất lượng tốt có dòng thu nhập ổn định. Tuy nhiên, các cơ hội như vậy còn rất hạn chế tại Việt Nam.

Trên thực tế, mặc dù nền kinh tế chậm lại và có nhiều tài sản đang thoái vốn, nhưng danh mục dự án để khối ngoại có thể “xuống tiền” lại không nhiều. Nguyên nhân từ tính pháp lý, độ chênh về kỳ vọng giá cả từ cả hai phía và quy trình bồi thường. Vấn đề về độ hoàn thiện của hồ sơ pháp lý dự án đang là thách thức với cả bên bán và bên mua.

Công trường dự án Eaton Park nằm ngay đại lộ Mai Chí Thọ.

Ngoài ra, đối với các nhà đầu tư tìm kiếm cơ hội hợp tác phát triển, sự phù hợp về chiến lược và giá trị kỳ vọng là một quá trình đầy thử thách. Bên cạnh đó, hầu hết các bất động sản chào bán trên thị trường thường không công bố rộng rãi và chính thức dẫn đến khả năng tiếp cận các tài sản tốt rất “eo hẹp”.

Tuy còn nhiều thử thách, nhưng vị này cho rằng đây vẫn là thời điểm phù hợp để các doanh nghiệp tăng cường các hoạt động thâu tóm hoặc liên kết hợp tác, đặc biệt là những doanh nghiệp có tiềm lực tài chính mạnh. Hiện nay, mặt bằng lãi suất đã giảm, nhiều nghị định và quy định mới nhằm gỡ vướng cho dự án bất động sản đã được ban hành, bên cạnh nhiều giải pháp tích cực khác mà Chính phủ đang thực hiện để cải thiện tính minh bạch, chấp hành pháp luật cũng như môi trường kinh doanh nói chung. Những quy định mới sẽ giúp tạo giải pháp cho các doanh nghiệp thuận lợi hơn trong việc mở rộng thị trường và liên kết hợp tác.

Chính vì vậy, dự báo trong giai đoạn 2024-2026 sẽ có một lượng lớn nguồn vốn đến từ các nhà đầu tư nước ngoài đổ vào thị trường bất động sản Việt Nam. Nhiều giao dịch đã và đang trong quá trình đàm phán và khá tích cực.

Theo nhận định của ông David Jackson, khối ngoại với tiềm lực tài chính mạnh vẫn quan tâm nhiều nhất đến phân khúc nhà ở, kế đến là các loại hình bất động sản thương mại như văn phòng, bán lẻ, công nghiệp và khách sạn.

Tuy vậy, quá trình đàm phán đầu tư góp vốn hay mua bán cổ phần trong một dự án nhà ở mất khá nhiều thời gian vì bên bán vẫn kỳ vọng bán giá cao, trong khi hầu hết dự án chỉ đáp ứng yêu cầu pháp lý ở mức cơ bản. Trong khi đó, các tài sản bất động sản thương mại vẫn tạo ra nguồn thu ổn định cho doanh nghiệp sở hữu, vì vậy nhu cầu bán trên thị trường không đáng kể.