Bất động sản nghỉ dưỡng: Kỳ vọng sự thay đổi trong năm 2024

Ông Mauro Gasparotti, Giám đốc, Savills Hotels

Nhân dịp cuối năm, PV đã cuộc trao đổi với ông Mauro Gasparotti, Giám đốc, Savills Hotels, nhằm mang lại cho độc giả những góc nhìn đa chiều về phân khúc được cho là nhóm sản phẩm có nhiều tiềm năng trên thị trường bất động sản.

CafeLand: Thị trường bất động sản nghỉ dưỡng trong trạng thái “nằm im” từ năm 2021. Đến thời điểm hiện tại, ông đánh giá như thế nào về phân khúc này?

Ông Mauro Gasparotti: Sự phục hồi của ngành du lịch là điều kiện cần để ngành bất động sản nghỉ dưỡng lấy lại đà phát triển. Tuy vậy, tốc độ khôi phục nguồn cầu trong thời gian qua lại chưa được như kỳ vọng. Cùng với đó, tình hình kinh tế vĩ mô không thuận lợi đã phần nào tác động đến tâm lý của nhà đầu tư tại thời điểm này.

Về khía cạnh nguồn cung, nhiều dự án bất động sản nghỉ dưỡng đang triển khai nhưng bị tạm hoãn, hoặc có tốc độ thi công chậm khiến nhiều nhà đầu tư chịu sức ép lãi vay, thúc đẩy nhu cầu chuyển nhượng thứ cấp. Điều này cũng khiến các nhà đầu tư mới trì hoãn quyết định đầu tư để chờ đợi các tín hiệu khởi sắc rõ nét hơn của thị trường.

Do tâm lý thận trọng của nhà đầu tư trong bối cảnh thị trường còn nhiều biến động, hoạt động mở bán dự án mới trong năm 2023 trầm lắng hơn so với thời điểm trước đại dịch. Một số dự án đã được truyền thông ra thị trường nhưng hoạt động bán hàng được thực hiện khá dè dặt so với trước. Phần lớn các chủ đầu tư cũng chưa đẩy mạnh công tác truyền thông mà chỉ dừng ở việc thăm dò mức độ quan tâm của thị trường trước khi thực hiện kế hoạch mở bán chính thức.

Nhiều chuyên gia cho rằng bất động sản nghỉ dưỡng vẫn có khả năng lội ngược dòng vào đầu năm sau dựa trên những dấu hiệu rục rịch mở bán trở lại của các chủ đầu tư trước thông tin sắp được cấp “sổ” theo Nghị định 10/2023/NĐ-CP. Ông có đồng tình với nhận định này?

Trong thời gian qua, mặc dù một số nút thắt pháp lý đã được hướng dẫn tháo gỡ, nhưng các vấn đề liên quan đều chưa được giải quyết triệt để, đặc biệt về việc cấp giấy Chứng nhận quyền sở hữu cho các sản phẩm bất động sản nghỉ dưỡng. Việc giải quyết các vấn đề pháp lý là một thách thức đối với các dự án bất động sản nghỉ dưỡng tại Việt Nam, do quy định pháp lý về đất đai, xây dựng, quản lý và bảo vệ môi trường… khá phức tạp.

Bên cạnh đó, các dự án bất động sản nghỉ dưỡng thường có quy mô lớn và phải được phê duyệt bởi nhiều cơ quan chức năng trước khi được triển khai. Đây cũng là một trong những nguyên nhân chính khiến công tác triển khai, mở bán nhiều dự án bất động sản nghỉ dưỡng bị chậm so với kế hoạch công bố, và điều này cũng tác động đến tâm lý của nhà đầu tư khi lựa chọn tham gia vào thị trường bất động sản nghỉ dưỡng.

Ngoài ra, khả năng tiếp cận nguồn vốn cho phát triển bất động sản nghỉ dưỡng đóng vai trò quan trọng trong việc hỗ trợ các chủ đầu tư triển khai dự án đúng tiến độ, bảo đảm cam kết với các nhà đầu tư.

Theo tôi, rất khó để xác định thời điểm cụ thể mà thị trường bất động sản nghỉ dưỡng khôi phục trở lại. Khi nào các nút thắt về pháp lý, tín dụng… được tháo gỡ, chúng ta sẽ thấy được các dấu hiệu khôi phục rõ nét hơn và tâm lý nhà đầu tư tích cực trở lại. Dẫu vậy, đây là những điều chỉnh cần thiết để đem đến các tác động tích cực và bền vững hơn cho ngành bất động sản nghỉ dưỡng về dài hạn.

“Các chính sách kiểm soát và chi phí lãi vay sẽ tiếp tục ảnh hưởng đến hoạt động phát triển, đầu tư bất động sản nói chung và bất động sản nghỉ dưỡng nói riêng. Điều này cũng tác động đến khả năng tài chính của nhà đầu tư khi sử dụng đòn bẩy tài chính lớn, đặc biệt khi chủ đầu tư kéo dài thời gian bàn giao hoặc thậm chí không thể hoàn thành tiến độ như cam kết”.

Khách hàng mua bất động sản nghỉ dưỡng đang có sự thay đổi dựa theo đặc điểm tính cách và thị hiếu của thế hệ Millennials (8X) và Centennials (9X, 10X). Điều này đã làm thay đổi xu hướng đầu tư bất động sản nghỉ dưỡng ra sao thưa ông? Theo ông, mong muốn của nhà đầu tư hiện nay là gì?

Các thay đổi về nhân khẩu học, bao gồm sự chuyển dịch dần nguồn cầu tiêu dùng từ thế hệ Millenials sang thế hệ GenZ, sự gia tăng tầng lớp trung lưu và tốc độ già hóa dân số đang định hình tệp khách hàng mới với những đặc tính riêng.

Nhóm đối tượng này được xem là tệp khách hàng mục tiêu nhiều tiềm năng của thị trường bất động sản nghỉ dưỡng trong thời gian tới. Đồng thời, các xu hướng trên toàn cầu bao gồm văn hóa làm việc từ xa, làm việc linh hoạt cho phép chúng ta có thể chú trọng hơn đến chất lượng môi trường sống.

Trong bối cảnh tốc độ đô thị hóa đang diễn ra nhanh chóng, cộng đồng sẽ có xu hướng tìm kiếm các không gian cũng như chú trọng thời gian dành cho các trải nghiệm tinh thần và cải thiện chất lượng cuộc sống.

Theo tôi, trong thời gian tới, hồ sơ năng lực của chủ đầu tư, đơn vị quản lý dự án, chất lượng dịch vụ tiện ích, các yếu tố phát triển bền vững (ESG), tiện ích dành cho cộng đồng cư dân tại khu vực dự án, và các yếu tố đem đến giá trị tinh thần là những tiêu chí hàng đầu mà người mua sẽ tìm kiếm.

Theo ông, khó khăn, thách thức cho bất động sản nghỉ dưỡng hiện nay là gì? Nhà đầu tư sẽ đối mặt với những rủi ro nào?

Các chính sách kiểm soát và chi phí lãi vay sẽ tiếp tục ảnh hưởng đến hoạt động phát triển, đầu tư bất động sản nói chung và bất động sản nghỉ dưỡng nói riêng. Điều này cũng tác động đến khả năng tài chính của nhà đầu tư khi sử dụng đòn bẩy tài chính lớn, đặc biệt khi chủ đầu tư kéo dài thời gian bàn giao hoặc thậm chí không thể hoàn thành tiến độ như cam kết.

Bên cạnh đó, nhà đầu tư cần quan tâm đến khả năng vận hành kinh doanh của dự án vì đây là yếu tố ảnh hưởng đến thu nhập tương lai và khả năng sinh lời của khoản đầu tư. Người mua cần biết đơn vị vận hành là ai, thương hiệu của dự án là gì, cấu trúc hợp tác cho thuê ra sao, các tiện ích cung cấp,...

Vậy theo ông, đâu là giải pháp cho phân khúc này thời gian sắp tới?

Bất động sản nghỉ dưỡng là nhóm sản phẩm có nhiều tiềm năng, tất nhiên, đây cũng là loại hình sản phẩm rất khó để hoạch định và phát triển một cách hiệu quả. Đặc biệt đối với các chủ đầu tư lần đầu phát triển loại hình sản phẩm này cần nhiều sự hỗ trợ từ các đơn vị tư vấn chuyên môn như kiến trúc, vận hành, v..v..; cũng như cần có hướng dẫn rõ ràng về mặt thủ tục pháp lý.

Việc kiểm soát chặt chẽ toàn bộ thị trường có lẽ cần nhiều thời gian nghiên cứu và cân nhắc từ các cơ quan có thẩm quyền. Tuy nhiên, việc ban hành thêm hướng dẫn cho chủ đầu tư và người sở hữu biệt thự, căn hộ nghỉ dưỡng là điều cần thiết.

Từ góc độ cơ quan quản lý, tôi nghĩ rằng các đơn vị hữu quan cần hiểu được rằng cốt lõi của ngành bất động sản nghỉ dưỡng xoay quanh việc tạo ra trải nghiệm cho khách hàng. Tuy nhiên, hiện nay thị trường chủ yếu chú trọng vào quy mô, với các dự án có mật độ xây dựng dày đặc và tập trung quá nhiều vào các sản phẩm bán. Nhiều chủ đầu tư chạy đua phát triển các sản phẩm “luxury” và “wellness” nhưng chưa thật sự hiểu đúng các khái niệm này cũng như thiếu sự cân nhắc đến các yếu tố cộng hưởng xung quanh. Một điển hình có thể thấy rõ trong những năm gần đây là sự hình thành của các dự án phức hợp quy mô lớn với sản phẩm shophouse chiếm chủ đạo hoặc các dự án căn hộ nghỉ dưỡng quy mô lớn nhưng hệ thống tiện ích, hậu cần không được đầu tư đồng bộ, tương xứng. Số lượng sản phẩm lớn sẽ gây nhiều khó khăn cho quá trình vận hành cũng như kinh doanh cho thuê trừ khi dự án được hoạch định rất cẩn trọng.

“Rất khó để xác định thời điểm cụ thể mà thị trường bất động sản nghỉ dưỡng khôi phục trở lại. Khi nào các nút thắt về pháp lý, tín dụng… được tháo gỡ, chúng ta sẽ thấy được các dấu hiệu khôi phục rõ nét hơn và tâm lý nhà đầu tư tích cực trở lại”.

Bên cạnh đó, các địa phương cũng cần có kế hoạch phát triển hạ tầng đồng bộ để đáp ứng tốc độ phát triển hoạt động du lịch, đặc biệt là hạ tầng giao thông kết nối và hệ sinh thái phục vụ du lịch. Trong thời gian tới, tôi hy vọng chính quyền địa phương cũng sẽ quan tâm nhiều hơn đến yếu tố phát triển bền vững vì đây không chỉ còn là một yếu tố đi kèm, mà dần sẽ trở thành một yếu tố cốt lõi trong việc phát triển ngành du lịch. Điều này cần được chú trọng thực hiện từ góc độ địa phương đến góc đô dự án, đặc biệt đối với các địa phương đang trong giai đoạn đầu phát triển. Việc chú trọng đến phát triển bền vững sẽ giúp gia tăng lợi thế cạnh tranh so với những điểm đến du lịch đã phát triển.

Ông dự báo ra sao về hoạt động của phân khúc này thời gian tới? Mặt bằng giá sẽ đi theo chiều hướng nào?

Nhìn chung tốc độ phát triển nguồn cầu, đặc biệt là thị trường quốc tế là điều kiện cần có để hỗ trợ hoạt động kinh doanh của thị trường bất động sản nghỉ dưỡng.

Trong số các điểm du lịch tại Việt Nam, Đà Nẵng có điều kiện thuận lợi về tiếp cận bao gồm nhiều đường bay thẳng kết nối các điểm đến trong nước và quốc tế, đồng thời khoảng cách từ sân bay đến trung tâm thành phố gần với giao thông thông thoáng. Điều này hỗ trợ hoạt động kinh doanh lưu trú tại Đà Nẵng khôi phục nhanh hơn các điểm đến du lịch khác. Trong khi đó, các điểm đến khác vốn trước đây phụ thuộc nhiều vào nguồn khách Trung Quốc, Nga như Nha Trang – Cam Ranh hoặc chưa có nhiều đường bay thẳng quốc tế như Phú Quốc, Quy Nhơn, Phú Yên sẽ cần tăng cường kết nối để mở rộng và phát triển các nguồn cầu mới.

Bên cạnh đó, các địa phương cũng cần chú trọng vào công tác truyền thông, xây dựng hình ảnh điểm đến để gia tăng mức độ cạnh tranh với các điểm du lịch quốc tế khác như Phuket, Bali, v/v.

Hiện nay, các cơ quan chức năng cũng như doanh nghiệp, chủ đầu tư đều đang thảo luận, đưa ra các giải pháp để hỗ trợ quá trình khôi phục của thị trường. Do vậy tôi cho rằng, các chủ đầu tư sẽ tiếp tục cẩn trọng quan sát các tín hiệu trên thị trường trước khi mở bán, đặc biệt là các dự án thuộc phân khúc cao cấp – hạng sang. Cùng với đó, các quy định pháp lý liên quan như Dự thảo Luật Đất đai đang được xem xét, và kỳ vọng sẽ đưa ra những chính sách, hướng dẫn cụ thể, rõ ràng hơn đối với các sản phẩm bất động sản nghỉ dưỡng. Khi có khung pháp lý rõ ràng, điều này sẽ là chất xúc tác thúc đẩy sự khôi phục của thị trường và cải thiện tâm lý nhà đầu tư, và theo đó các thay đổi tích cực trên thị trường sẽ giúp cải thiện mặt bằng giá của các phân khúc trong dài hạn.

Xin cảm ơn ông!