Doanh nghiệp bất động sản thường kiếm vốn từ đâu?

Thị trường vốn của ngành bất động sản đến từ các cá nhân và tổ chức đầu tư tiền trực tiếp hoặc gián tiếp vào ngành này. Vì các khoản đầu tư bất động sản thường được đảm bảo bằng tài sản hoặc khoản vay thế chấp, nên thị trường vốn bất động sản được coi là có mức độ rủi ro thấp hơn so với các thị trường vốn không có tài sản bảo đảm.

Đầu tư trực tiếp vào thị trường vốn thường liên quan đến các quỹ đầu tư tín thác bất động sản (REIT). Khi các nhà đầu tư mua cổ phần trong REIT, tiền bán cổ phần được sử dụng để mua bất động sản thương mại hoặc nhà ở. Thông thường, một REIT sở hữu nhiều loại bất động sản nằm ở các địa điểm khác nhau để bảo vệ các nhà đầu tư trong trường hợp giá bất động sản giảm tại một thị trường cụ thể. Các nhà đầu tư nhận được cổ tức bao gồm thu nhập cho thuê hoặc lợi nhuận thu được từ việc bán bất động sản. REIT giúp thúc đẩy thị trường bất động sản vì các nhà phát triển có thể bán bất động sản cho các quỹ này và sử dụng tiền bán được để xây dựng các dự án mới.

Ngoài việc mua bất động sản, một số REIT còn đầu tư vào các khoản thế chấp nhà ở hoặc thương mại. Các khoản thanh toán lãi cho các khoản vay cơ bản được chuyển cho các cổ đông của REIT dưới dạng chi trả cổ tức. Trong hầu hết các trường hợp, REIs mua các khoản thế chấp lớn từ các công ty đầu tư và các công ty này sử dụng số tiền bán được để tài trợ thêm cho các khoản vay. Hoạt động thu mua bất động sản có xu hướng tăng khi sẵn có nguồn tài chính, điều đó có nghĩa là REIT gián tiếp thúc đẩy thị trường vốn bất động sản.

Trong khi REIT chỉ đầu tư vào bất động sản và các khoản thế chấp, nhiều quỹ tương hỗ và quỹ phòng hộ đầu tư vào nhiều loại chứng khoán khác nhau, có thể bao gồm bất động sản và các khoản cho vay. Các nhà quản lý quỹ coi các loại đầu tư này là tương đối ổn định khi so sánh với đầu tư cổ phần, và nhiều công ty duy trì tỷ lệ tài sản cố định liên quan đến bất động sản trong nhiều loại quỹ đầu tư. Do đó, các nhà phát triển và người cho vay phải tiếp tục duy trì việc phát triển bất động sản và cung cấp các khoản vay để đáp ứng nhu cầu về chứng khoán liên quan đến ngành bất động sản.

Nhiều công ty tài chính chỉ cung cấp các khoản vay cho những người vay có uy tín, trong khi các nhà phát triển thường xác minh tài sản của các khách hàng cá nhân trước khi cho phép họ tham gia đấu thầu mua nhà. Điều này có nghĩa là những người có điểm tín dụng thấp hoặc thu nhập kém thường không thể mua bất động sản hoặc đủ điều kiện vay vốn. Một số bên trong thị trường vốn bất động sản hỗ trợ những người này bằng cách cấp vốn cho các khoản vay rủi ro cao, nhưng giảm thiểu rủi ro bằng cách tính lãi suất cao hơn các công ty cho vay thông thường. Nhiều công ty còn bán các chứng khoán rủi ro cao này cho các nhà đầu tư khác.

Ngoài các kênh trên, các công ty bất động sản cũng có thể phát hành trái phiếu hay thương phiếu để tăng cường vốn phát triển dự án

Tại Việt Nam, SSI Research thống kê giá trị phát hành trái phiếu năm 2020 của nhóm bất động sản là 191.000 tỷ đồng, chiếm hơn 40% tổng giá trị phát hành trái phiếu doanh nghiệp. Từ đầu năm 2021 đến giữa tháng 5, giá trị phát hành mới của các công ty bất động sản đạt 53.000 tỷ đồng. Tuy nhiên, SSI cũng cảnh báo dù lãi suất trái phiếu bất động sản sẽ nhích tăng và hấp dẫn hơn so với các nhóm trái phiếu khác, nhưng lượng trái phiếu không có tài sản đảm bảo hoặc đảm bảo bằng cổ phiếu cũng đang tăng sẽ gây rủi ro cho nhà đầu tư.

Trong khi đó, thị trường thương phiếu bất động sản đang trở thành quả bom nổ chậm với nhiều quốc gia, ví dụ như Trung Quốc. Các nhà phát triển bất động sản ở nền kinh tế lớn thứ hai thế giới là những nhà phát hành thương phiếu lớn. Năm 2020, các công ty này đã vay nợ 556 tỷ USD dưới dạng thương phiếu, tăng 20% so với năm 2019. Khoản nợ này lớn tới mức các nhà quản lý Trung Quốc vừa phải yêu cầu các công ty phát triển bất động sản trong nước cung cấp thông tin chi tiết về việc phát hành thương phiếu trong báo cáo hàng tháng.

Tại Việt Nam, nguồn vốn cho ngành bất động sản vẫn chủ yếu là tín dụng từ các ngân hàng. Số liệu mới nhất từ Ngân hàng Nhà nước cho biết, trong quý đầu năm 2021, tín dụng bất động sản đã chạm mốc 1,85 triệu tỷ đồng, tức tăng 3%.

Trong suốt 3 năm vừa qua, tín dụng bất động sản luôn được Ngân hàng Nhà nước kiểm soát rất chặt chẽ để đề phòng sự phát triển nóng của ngành bất động sản. Chính vì vậy, tăng trưởng tín dụng vào lĩnh vực này có chiều hướng giảm xuống. Riêng năm 2020 chỉ tăng khoảng 11,89%, trong khi hai năm trước đó là 2018 và 2019 tăng từ 26-28%.