Toàn cảnh “mớ hỗn độn” của ngành bất động sản Trung Quốc

Điều gì châm ngòi cho cuộc khủng hoảng?

Khi tầng lớp trung lưu mới nổi đổ xô vào bất động sản như một trong số ít các khoản đầu tư an toàn, giá nhà tại Trung Quốc đã tăng vọt. Sự bùng nổ đó dẫn đến việc nhiều người mua đầu cơ các dự án nhà ở hình thành trong tương lai của nhiều nhà phát triển bất động sản Trung Quốc.

Đáp lại, các quan chức Trung Quốc đã cố gắng để làm giảm nguy cơ bong bóng và xóa nhòa ranh giới bất bình đăng trên thị trường thông qua các điều luật mới. Điều đó đã giải quyết cuộc khủng hoảng dòng tiền cho các nhà phát triển bất động sản. Sau đó, đại dịch COVID-19 xuất hiện, đi kèm với các biện pháp phòng chống dịch nghiêm ngặt, qua đó khiến doanh số bán nhà sụt giảm.

Điều gì đã thúc đẩy sự bùng nổ của ngành bất động sản?

Năm 1998, khi Trung Quốc tạo ra một thị trường nhà ở trên toàn quốc, chỉ có khoảng 1/3 tổng dân số đất nước đang sống ở các thị trấn và thành phố cấp 1. Giờ đây, gần 2/3 tổng dân số làm điều này, khiến dân số đô thị tăng nhanh. Các phân khúc trên thị trường bất động sản cũng phải mở rộng để theo kịp tốc độ này.

Các thành phố như Thâm Quyến chứng kiến giá bất động sản tăng nhanh, khiến nhiều người có thu nhập trung bình và thấp khó có khả năng mua nhà. Chính quyền địa phương và khu vực đã khuyến khích sự phát triển nhiều hơn. Điều này cũng giúp đáp ứng các mục tiêu hàng năm đầy tham vọng của chính phủ trung ương về tăng trưởng kinh tế, vốn thường đạt hai con số.

Để làm dược điều này, nhiều nhà phát triển bất động sản đã vay nợ qua nhiều hình thức, khiến các khoản nợ ngày càng chồng chất. Doanh số hàng năm của trái phiếu ra nước ngoài bằng đồng USD (những trái phiếu chủ yếu được bán cho các nhà đầu tư nước ngoài) đã tăng từ 675 triệu USD trong năm 2009 lên 64,7 tỷ USD vào năm 2020, tạo ra gánh nặng và áp lực với các công ty bất động sản.

Tính đến cuối năm ngoái, các nhà phát triển có khoảng 207 tỷ USD khoản vay trái phiếu mệnh bằng đồng USD, chiếm khoảng 1/4 tổng giá trị các khoản vay trái phiếu từ tất cả những người đi vay Trung Quốc.

Chính phủ đã làm gì?

Trong nhiều năm, chính phủ Trung Quốc đã cố gắng gỡ bỏ quả bom nợ trong bối cảnh lo ngại một vụ nổ có thể gây ra một cuộc khủng hoảng tài chính. Giữa năm 2020, chính phủ Trung Quốc bắt đầu siết chặt nguồn tài chính mới đối với các nhà phát triển bất động sản để cố gắng giảm bớt mối đe dọa, và yêu cầu các ngân hàng giảm tốc độ cho vay thế chấp.

Một chính sách mới có tên “ba ranh giới đỏ” đã được tạo ra nhằm mục đích giảm thiểu việc vay nợ quá mức bằng cách đặt ra các ngưỡng cho các khoản vay nợ, nợ và nắm giữ tiền mặt của một nhà phát triển bất động sản.

Điều gì đã xảy ra với các nhà phát triển?

Những người không có đủ tiền mặt để trang trải các khoản nợ của họ sẽ bị ràng buộc. Ít nhất 18 công ty đã vỡ nợ đối với các khoản phát hành trái phiếu ra nước ngoài sau khi chính sách “ba lằn ranh đỏ” được áp dụng.

Tập đoàn China Evergrande, từng là nhà phát triển lớn nhất của đất nước, lần đầu tiên được gắn trạng thái “phá sản” vào tháng 12/2021 sau khi họ trễ hạn các khoản thanh toán cho một số trái chủ. Việc thành lập một “ủy ban quản lý rủi ro” do các quan chức cấp tỉnh chi phối đã nhanh chóng được công bố để công ty ngăn chặn sự sụp đổ hoàn toàn.

Những công ty khác, bao gồm Kaisa Group Holdings Ltd. và Sunac China Holdings Ltd., đã nối bước China Evergrande, “vỡ nợ”. Những lo ngại về sự lây lan tiếp tục tăng lên trong toàn ngành, làm suy yếu niềm tin của người tiêu dùng và làm chao đảo các thị trường toàn cầu vốn cho rằng các ông lớn bất động sản của Trung Quốc sẽ được chính phủ cứu trợ. Khi cuộc khủng hoảng kéo dài, nó bắt đầu nhấn chìm cả những nhà phát triển được coi là doanh nghiệp lớn, chẳng hạn như Longfor Group Holdings Ltd.

Tổng doanh số bán nhà của 100 nhà phát triển hàng đầu Trung Quốc đã giảm một nửa trong 4 tháng đầu năm nay so với cùng kỳ năm ngoái. Tăng trưởng cho vay bất động sản chậm lại ở mức thấp nhất trong hơn hai thập kỷ vào cuối tháng 3. Xây dựng đã giảm 14% vào năm 2021 so với năm 2020, mức giảm lớn nhất trong 6 năm.

Những sự sụt giảm này là rất đáng chú ý do lĩnh vực bất động sản của Trung Quốc chiếm gần 1/4 tổng sản phẩm quốc nội. Ngành bất động sản Trung Quốc bao gồm cả hoạt động xây dựng, vật liệu xây dựng và hoạt động liên quan như dịch vụ bất động sản.

Sự suy thoái có thể trở nên tồi tệ như thế nào?

Trên khắp Trung Quốc, hàng triệu mét vuông căn hộ chưa hoàn thiện đã bị bỏ lại do các chủ đầu tư phải đối mặt với các vấn đề về dòng tiền. Các chuyên gia tại Nomura International HK Ltd ước tính vào giữa tháng 7 rằng các nhà phát triển Trung Quốc chỉ giao khoảng 60% số nhà mà họ đã bán trước từ năm 2013 đến năm 2020.

Các cuộc “tẩy chay” thanh toán các khoản vay thế chấp của người mua nhà đã diễn ra, ngay cả khi thị trường đang có dấu hiệu ổn định, với doanh số bán hàng tăng lên trong tháng 6.

Một cuộc khủng hoảng toàn diện có thể khiến hàng triệu người mua nhà đặt tiền trước rơi vào tình trạng lấp lửng. Doanh số bán hàng biến động sẽ tiếp tục làm lũng đoạn thị trường, khiến các nhà phát triển khác gặp khó và làm xáo trộn các ngành nghề liên quan.

Vì hơn 70% của cải của các hộ gia đình Trung Quốc được cất giữ thông qua thị trường nhà ở nên nguy cơ bất ổn sẽ tăng cao, gây bất an cho chính phủ. Việc bán trái phiếu ra nước ngoài sẽ ảnh hưởng lan sang thị trường tín dụng trong nước.

Chính phủ đã can thiệp vào cuộc khủng hoảng như thế nào?

Các cuộc “tẩy chay” thanh toán thế chấp đã khiến các nhà chức trách hứa hẹn sẽ siế chặt quy định hơn đối với việc bán nhà ở hình thành trong tương lai. Thời gian gia hạn thanh toán cho một số người mua nhà đang được cân nhắc nới lỏng.

Trong cam kết tài chính lớn nhất từ ​​trước đến nay được Bắc Kinh đưa ra nhằm kiềm chế khủng hoảng, chính phủ cho biết họ sẽ cung cấp các khoản vay đặc biệt 200 tỷ nhân dân tệ (29,3 tỷ USD) để đảm bảo các dự án nhà ở bị đình trệ được giao cho người mua đúng hạ.

Chính phủ cũng đã điều chỉnh một số quy tắc để cố gắng ổn định tình hình. Ví dụ, ngân hàng trung ương đã tăng cường hỗ trợ cho một số nhà phát triển gặp khó khăn, hay nhiều đơn vị cho vay tại Trung Quốc đã hạ lãi suất tiêu chuẩn của họ.