Lạm phát và tăng lãi suất ảnh hưởng thế nào tới bất động sản châu Á nửa cuối năm 2022?

Với thị trường bất động sản thương mại, lượng giao dịch trong quý đầu tiên của năm nay ở hầu hết thị trường lớn trong khu vực đều cao hơn so với cùng kỳ năm trước. Ngược lại, lợi suất cho thuê trong lĩnh vực công nghiệp và logistics phổ biến tiếp tục giảm.

Tuy nhiên, bức tranh triển vọng cho nửa cuối năm 2022 là rất khác biệt. Áp lực từ lạm phát và việc tăng lãi suất, kết hợp cùng chi phí vốn của các công ty tăng lên đã khiến thị trường bất động sản châu Á rơi vào tình trạng không chắc chắn.

Một số ngân hàng trung ương châu Á đang buộc phải tăng lãi suất cao hơn dự kiến. Hiện tại, nền kinh tế châu Á không chỉ mập mờ về tỷ lệ tăng lãi suất, mà còn không chắc chắn về mức độ nghiêm trọng nếu có suy thoái kinh tế.

“Ngay bây giờ, chi phí vay nợ là vấn đề hàng đầu. Thị trường ở mức định giá cao nhất trong lịch sử”, Greg Hyland, trưởng bộ phận thị trường vốn châu Á - Thái Bình Dương của CBRE cho biết.

Thị trường nhà đất đang được định giá lại một cách nhanh nhất. Một báo cáo của Standard & Poor’s được công bố vào ngày 16/6 đã chỉ ra New Zealand, Úc và Hàn Quốc là những quốc gia bị phơi nhiễm nhiều nhất do các nền kinh tế phát triển nhạy cảm hơn với các biến động về tỷ giá và nợ hộ gia đình quá cao.

Tỷ lệ trung bình đối với các khoản vay thế chấp có lãi suất cố định dài hạn cho chủ sở hữu mới và các nhà đầu tư ở Úc đã tăng từ 4,1% lên 4,5%, cao hơn một điểm phần trăm so với đầu năm nay.

Theo tính toán của CoreLogic, việc ngân hàng trung ương Úc tăng lãi suất 50 điểm cơ bản lên 1,35% trong tháng này có nghĩa là một người vay chủ sở hữu mới ở Sydney, với khoản tiền gửi 20% và thế chấp lãi suất thay đổi trong 30 năm, phải đối mặt với việc trả khoản lãi khoảng 400 USD/tháng.

Trong lĩnh vực thương mại, hoạt động đầu tư đang chậm lại do người mua thận trọng hơn. Mặc dù có sự sụt giảm về lượng giao dịch trong quý trước so với quý đầu tiên, nhưng theo dữ liệu sơ bộ, tác động vẫn chưa được nhìn thấy một cách rõ ràng nhất.

Chi phí vay nợ cao hơn cũng đang làm giảm hoạt động đầu tư. Tương tự, chi phí xây dựng cao hơn và lo ngại về sự an toàn của nguồn thu trong một môi trường kinh tế yếu hơn cũng đang có tác động tiêu cực đến tâm lý cửa người mua và nhà đầu tư.

Các lĩnh vực có khả năng phục hồi ở các thị trường có tính thanh khoản cao và trưởng thành nhất châu Á. Nhật Bản, thị trường vốn có lợi cho các nhà đầu tư trước khi tỷ giá bắt đầu tăng mạnh và tiếp tục theo đuổi chính sách tiền tệ siêu lỏng lẻo kéo dài hàng thập kỷ của mình, đang phân cực rõ hơn.

Tuy nhiên, ngay cả những thị trường có khả năng phục hồi cao hơn cũng không tránh khỏi sự thất bại do áp lực từ lạm phát. Tỷ lệ lạm phát cao đang tập trung sự chú ý của các nhà đầu tư vào những lỗ hổng và thách thức lâu đời trong lĩnh vực bất động sản thương mại châu Á.

Năm ngoái, lợi suất cho thuê đối với các tài sản logistics ở Melbourne và Sydney đã giảm thêm 75 đến 125 điểm cơ bản, xuống gần 3,5%, theo dữ liệu từ JLL. Đây là mức gần với mức mà lợi suất trái phiếu 10 năm của Úc hiện nay.

Tuy nhiên, ngoại trừ điểm đáng chú ý của thị trường nhà ở bị ảnh hưởng nặng nề của Trung Quốc, lĩnh vực bất động sản châu Á được hưởng lợi từ các yếu tố cơ bản tương đối mạnh mẽ. Mặc dù dễ bị tổn thương hơn, nhưng thị trường nhà đất được hỗ trợ bởi nhu cầu mạnh mẽ và nguồn cung liên tục bị hạn chế, qua đó khiến giá được giữ ở mức ổn định.

Hơn nữa, mức độ kiệt quệ tài chính trong lĩnh vực thương mại là không đáng kể. Nhiều chủ sở hữu nắm giữ quyền lực mạnh mẽ, trong khi cơ sở nhà đầu tư đã thay đổi đáng kể khi thị trường trưởng thành. Stuart Crow, Giám đốc điều hành thị trường vốn châu Á - Thái Bình Dương tại JLL, cho biết: “Có nhiều người mua cốt lõi hơn đang gặp giới hạn về đòn bẩy”.

Điều quan trọng là, triển vọng trung và dài hạn đối với thị trường bất động sản châu Á vẫn hấp dẫn. Việc các nền kinh tế châu Âu đang ở giai đoạn cuối của cú sốc hàng hóa bắt nguồn từ cuộc xung đột Nga – Ukraine, cũng như lo lắng ngày càng tăng về suy thoái ở Mỹ đã góp phần giúp triển vọng tăng trưởng của thị trường châu Á tươi sáng hơn.