Thị trường nhà ở châu Á tiếp tục hạ nhiệt

Theo đó, các giao dịch đang chậm lại và giá đang giảm ở Hàn Quốc, New Zealand và Úc. Xu hướng này đang lan sang các nước khác do gánh nặng tín dụng hộ gia đình tăng cao và giá nhà tăng phi mã trong đại dịch.

Trong khi đó, các thị trường mới nổi trong khu vực ít chịu rủi ro hơn về biến động giá nhà nhờ các biện pháp hạn chế gần đây của chính phủ và độ sâu tài chính thấp hơn. Tuy nhiên, câu chuyện tại Thái Lan và Malaysia lại phức tạp hơn do gánh nặng nợ hộ gia đình tăng cao và kinh tế Thái Lan phục hồi kém hơn các quốc gia khác.

Thiếu hụt nguồn cung đã làm giảm bớt mức độ rủi ro giảm giá nhà. Tuy nhiên, ngay cả một đợt điều chỉnh ngắn về giá nhà cũng có thể tác động đáng kể do thị trường nhà ở đóng vai trò quan trọng trong nền kinh tế khu vực.

Giá nhà khó giảm mạnh

Giá nhà ở giảm mạnh là điều khó có thể xảy ra tại châu Á do nhu cầu sở hữu mạnh mẽ, nhất là trong đại dịch khi người dân tìm kiếm không gian sống rộng rãi hơn, kết hợp với nguồn cung vẫn còn hạn chế và kinh tế đang phục hồi trở lại. Tiềm năng sinh lời hấp dẫn đã khiến nhu cầu mua để ở và đầu tư đều tăng cao trong khi nguồn cung không thể đáp ứng, đẩy giá lên cao.

Trong khi đó, đô thị hóa và cơ sở hạ tầng yếu kém đẩy giá nhà lên cao tại các thị trường mới nổi trong khu vực. Dòng người đổ về các thành phố làm tăng nhu cầu nhà ở mới. Đồng thời, quy hoạch và cơ sở hạ tầng giao thông không đủ hiệu quả khiến đô thị khó mở rộng, hạn chế người dân sống ở ngoại ô và di chuyển về thành phố làm việc.

Kết quả là, giá nhà ở châu Á thuộc dạng đắt đỏ nhất thế giới. Ngân hàng Phát triển Châu Á (ADB) cho biết tỷ lệ giá nhà trên thu nhập trung bình ở châu Á là khoảng 15,8 lần, có nghĩa là phải mất khoảng 16 năm thu nhập để mua một căn nhà. Theo công ty dữ liệu Numbeo, 17 trong số 20 thị trường nhà ở đắt đỏ nhất trên toàn cầu thuộc về châu Á.

Tại Việt Nam, theo chuyên gia kinh tế Lê Xuân Nghĩa thì 4 năm trước, người dân đến cần 35 năm để mua một căn hộ, hiện tại con số này có thể lên mức 57 năm.

Rủi ro và thách thức từ biến động lãi suất

Trong vài năm qua, rủi ro đã hình thành trên thị trường nhà ở châu Á - Thái Bình Dương trên nhiều khía cạnh, bao gồm tốc độ tăng của tín dụng hộ gia đình, tỷ lệ tín dụng hộ gia đình trên GDP và tốc độ tăng giá nhà.

Tuy nhiên, rủi ro được phân bổ không đồng đều. Chỉ có New Zealand và Hàn Quốc đồng thời có rủi ro từ cả ba khía cạnh trên. Thái Lan, Hồng Kông, Hàn Quốc, New Zealand và Úc có tỷ lệ tín dụng hộ gia đình trên GDP cao hơn so với tỷ lệ trung bình trên toàn cầu; trong khi Ấn Độ và Indonesia có tỷ lệ này thấp vì khả năng tiếp cận tài chính của các hộ gia đình kém hơn.

Để kiểm soát lạm phát, các chính phủ đều đang thắt chặt chính sách tiền tệ và điều kiện vay thế chấp, do đó lãi suất có thể còn tăng nữa. Điều này khiến người mua và nhà đầu tư tiềm năng phải mất nhiều tiền hơn để trả khoản vay mua nhà.

Trong các chu kỳ thắt chặt chính sách tiền tệ trước đây, những thị trường mà người dân có thu nhập cao như Úc, New Zealand và Hàn Quốc tỏ ra nhạy cảm hơn với biến động lãi suất. Ngân hàng Dự trữ New Zealand và Ngân hàng Hàn Quốc cũng là những ngân hàng trung ương lớn đầu tiên trong khu vực bắt đầu bình thường hóa chính sách tiền tệ sau đại dịch, một phần do lo ngại về ổn định tài chính khi giá nhà ở quá cao.

Tại các nước châu Á mới nổi, tác động của lãi suất lên thị trường nhà ở có phần ít hơn. Các hộ gia đình có ít khả năng tiếp cận hơn với nguồn tài chính chính thức và ít bị ảnh hưởng bởi sự thay đổi của lãi suất từ khu vực tài chính. Tuy nhiên, thị trường Malaysia và Thái Lan lại đang gặp nhiều rủi ro vì tín dụng hộ gia đình tăng cao, dù giá nhà tăng không nhiều. Các biện pháp phòng dịch quá nghiêm ngặt đã làm giảm niềm tin của các hộ gia đình và kìm hãm việc tăng giá nhà tại hai thị trường này.

Hiệu quả của chính sách tiền tệ vĩ mô

Thông thường, bất ổn tài chính sẽ diễn ra khi giá nhà giảm và các căng thẳng trên thị trường thế chấp gia tăng, ví dụ như trong cuộc khủng hoảng tài chính toàn cầu trước đây. Nhưng ở châu Á, các chính sách tiền tệ vĩ mô đã góp phần làm giảm rủi ro tài chính, bao gồm cả trong tình huống thị trường nhà ở suy thoái. Giới hạn khoản vay được coi là công cụ phổ biến nhất trên toàn châu Á để đảm bảo sự ổn định của thị trường tài chính trước biến động giá nhà.

Tuy nhiên, S&P dự báo lực cản kinh tế sẽ phát sinh khi giá nhà tăng chậm lại, bởi lĩnh vực bất động sản có ảnh hưởng mạnh mẽ đến nền kinh tế khu vực cũng như tài chính của từng hộ gia đình. Mặt khác, suy thoái kinh tế khiến niềm tin của người mua giảm giảm sút, bao gồm chi tiêu ít hơn khi lạm phát tăng cao. Giao dịch mua nhà ít hơn lại kéo theo hoạt động đầu tư chậm hơn và gây áp lực trở lại lên tăng trưởng kinh tế.