Anh Phan Toàn, một nhà đầu tư bất động sản tay ngang ở TP.HCM, đang đau đầu tìm cách thoát hàng sau khi cơn sốt đất vùng ven hạ nhiệt.

“Đầu năm nay, tôi nghe lời bạn bè mua 2 lô đất ở Bình Dương và Long An với giá 3,2 tỉ đồng. Số tiền mua đất là tiền tiết kiệm của 2 vợ chồng tôi để dành để mua chung cư. Tôi vay thêm ngân hàng 1 tỉ nữa bằng cách thế chấp căn nhà phố ở Bình Dương của bố mẹ vợ”, anh Toàn chia sẻ.

Tưởng sẽ kiếm lời, đủ tiền mua chung cư mới, nhưng lúc này vợ chồng anh Toàn như đang “ngồi trên đống lửa” khi rao bán đất mà không ai mua. Dù đã nhiều lần điều chỉnh giá, nhưng anh Toàn vẫn không chốt được giao dịch.

“Giá cao quá”, “đất vị trí không đẹp”... là những lời nhận xét anh Toàn nhận được khi dẫn khách đi xem đất.

Khó có thể sắp xếp thời gian để liên tục di chuyển giữa 3 địa phương, anh Toàn ký gửi 2 lô đất cho môi giới, sẵn sàng mất phí trung gian. Nhưng đã 3 tháng trôi qua, vẫn chưa có giao dịch nào được thực hiện.

Số lượng khách xem đất càng ít, tiêu chí của những vị khách có nhu cầu ngày một khắt khe, anh Toàn ngày càng rối vì khó có thể tiếp tục chi trả khoản lãi và gốc từ việc vay vốn ngân hàng. Vợ chồng anh đứng trước nguy cơ mất căn nhà của bố mẹ vợ để lại.

Anh Toàn là trường hợp điển hình của các nhà đầu tư bất động sản ở thời điểm hiện tại khi thị trường đang chững lại, số lượng giao dịch giảm sút.

Theo số liệu của của DKRA, tháng 7/2022, sức cầu chung toàn thị trường đất nền chỉ đạt 48%, giảm đáng kể so với các tháng trước đó. Cụ thể, giảm 6% so với tháng 6 và giảm 26% so với tháng 5.

Sức tiêu thụ căn hộ chung cư trong tháng 7/2022 chỉ đạt 54%, giảm 16% so với tháng 6 và giảm 25% so với tháng 5. Tỷ lệ hấp thụ chung các dự án mới ở mức thấp nhất từ đầu năm đến nay, dao động phổ biến chỉ từ 40-60% giỏ hàng mở bán trong tháng.

Tình trạng tương tự cũng diễn ra trên thị trường bất động sản nhà liền thổ. Nhà phố chỉ có 55% giao dịch thành công - hầu như không đổi xuyên suốt nửa đầu năm nay.

Nguyên nhân đến từ 2 yếu tố chính: Mức giá hiện tại vượt quá khả năng tài chính của phần đông khách hàng và khả năng vay vốn mua bất động sản bị hạn chế.

Vợ chồng chị Xuân (TP.HCM) đang có ý định mua một căn hộ để ổn định chỗ ở. Tuy nhiên, với mức tài chính 1,5 tỉ đồng hiện có không dễ để mua được căn hộ ưng ý. Sau nhiều lần cân nhắc, vợ chồng chị quyết định đi thuê để không phải gánh áp lực vay ngân hàng mua nhà.

“Giá căn hộ chung cư mới đang neo ở mức 3-4 tỉ đồng, căn hộ cũ cũng tăng giá dù chất lượng không tương xứng. Trong tay tôi chỉ có hơn 1,5 tỉ, mua căn hộ mới thì sợ không có tiền sắm nội thất mà ở chung cư cũ thì không an tâm. Chưa tính đến việc phải để dành một khoản để khi có việc đột xuất còn xoay xở được”, chị Xuân tâm sự.

Viện kinh tế xây dựng (Bộ Xây dựng) chỉ ra nhu cầu thuê nhà tăng lên trong bối cảnh giá mua bán nhà ở luôn giữ ở mức cao và tiếp tục có xu hướng tăng. Trong nửa đầu năm 2022, mỗi quý, giá nhà ở tăng khoảng 4% trong khi giá đất nền tăng khoảng 5%.

Số liệu của DKRA cho thấy, thời điểm tháng 5/2022, giá căn hộ chung cư ở TP.HCM thấp nhất là 58 triệu đồng/m2. Giá đất nền ở các tỉnh Long An, Bình Dương, Đồng Nai cao nhất là 58 triệu đồng/m2, rẻ nhất là 20 triệu đồng/m2.

Trong hai năm ảnh hưởng của dịch bệnh Covid-19, trong khi nhiều lĩnh vực kinh tế chìm trong ảm đạm thì bất động sản lại có xu hướng tăng giá chóng mặt. Thậm chí, nhiều cơn sốt đất diễn ra ở nhiều tỉnh thành.

Lý giải hiện tượng này, nhiều chuyên gia cho biết, do ảnh hưởng của dịch bệnh khiến các lĩnh vực sản xuất bị ngưng trệ, khó khăn nên nhiều nhà đầu tư, doanh nghiệp lựa chọn bất động sản như kênh trú ẩn của dòng tiền. Mặt khác, lợi dụng thời kỳ “dòng tiền rẻ” khi lãi suất ngân hàng giảm mạnh nên làn sóng tranh thủ đầu tư bất động sản càng sôi nổi.

Ngoài ra, những yếu tố khác như nguồn cung khan hiếm, giá nguyên vật liệu đầu vào tăng cao, lạm phát… cũng khiến cho giá nhà đất bị đẩy lên.

Tuy nhiên, sau khi dịch bệnh được kiểm soát nguồn tiền bắt đầu quay trở lại lĩnh vực sản xuất. Cùng với đó, những dấu hiệu bất ổn của thị trường bất động sản như sốt đất ảo, chênh lệch cung cầu, giá nhà đất tăng ảo đã buộc cơ quan quản lý có biện pháp để kiểm soát thị trường.

Trong đó, chính sách kiểm soát tín dụng của ngân hàng vào lĩnh vực bất động sản ngay lập tức có tác động đến thị trường.

Đơn cử, Sacombank đã ban hành công văn trên toàn hệ thống, cho biết sẽ không cấp tín dụng đối với lĩnh vực bất động sản đến hết tháng 6/2022.

Trước đó, Techcombank cũng thông báo kiểm soát hạn mức giải ngân đối với các khoản vay mua bất động sản đã có giấy chứng nhận và thứ cấp mua bất động sản.

Trả lời báo Tuổi trẻ, ông Đào Minh Tú, phó thống đốc Ngân hàng Nhà nước, cho biết việc kiểm soát tín dụng ngân hàng để vốn phải phục vụ cho hoạt động sản xuất, những lĩnh vực ưu tiên để khôi phục nền kinh tế.

Với mục tiêu tăng trưởng tín dụng 14% trong cả năm, Ngân hàng Nhà nước điều hành chính sách tiền tệ đảm bảo vừa đáp ứng nhu cầu tín dụng của nền kinh tế, vừa kiểm soát lạm phát, giữ ổn định kinh tế vĩ mô.

"Thời gian qua, tín dụng vào BĐS đã được kiểm soát rất chặt chẽ, tới đây có thể sẽ kiểm soát chặt hơn nữa. Tuy nhiên, vốn vẫn ưu tiên phục vụ nhu cầu chính đáng cho người dân mua nhà, đất để ở thật; hạn chế đáp ứng cho mục đích đầu cơ", ông Tú nói.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), chỉ ra điểm hạn chế của chính sách này, cho rằng sẽ khó để các ngân hàng xác định ai có nhu cầu thật, ai vay để đầu tư. Dẫn đến người dân khó tiếp cận tín dụng và với những người có nhu cầu thật, người dân buộc phải nỗ lực tìm kiếm nguồn vốn trong xã hội như người thân, gia đình, thậm chí cả "tín dụng đen" rất nguy hiểm.

Lâm Anh, một môi giới bất động sản ở TP.HCM, cho biết thời gian qua anh nhận ký gửi nhiều căn hộ chung cư và nhà đất của khách hàng. Anh sử dụng nhiều biện pháp để chào hàng nhưng không có kết quả khả quan.

“Tôi lên sàn giao dịch trực tuyến để đăng tin thì thấy thời gian này số lượng tin bán nhà ký gửi khá nhiều. Nhiều mặt hàng đã đăng từ 6 tháng nay nhưng vẫn chưa bán được. Bản thân tôi khi đăng tin cũng không được nhiều giao dịch. Khách hỏi xong rồi tìm cách từ chối. Khả năng cao là do giá hiện tại quá cao”, anh Lâm Anh chia sẻ.

Theo số liệu của một công ty môi giới bất động sản ở Bình Chánh (TP.HCM), số lượng mặt hàng ký gửi của đơn vị đã tăng 45% so với đầu năm.

“Thời gian gần đây lượng ký gửi nhiều và dồn dập. Trái lại, lượng cầu giảm dần, giao dịch rất ít. Các giao dịch chỉ diễn ra khi chủ hàng sẵn sàng thương lượng, giảm giá trước sức ép của khách mua”, đại diện công ty môi giới này cho biết.

Anh Tuấn, một nhà đầu tư bất động sản cho biết, trong bối cảnh thị trường đang chững lại, nhiều khó khăn thì cả doanh nghiệp và nhà đầu tư cá nhân đang phải xoay sở để tự cứu mình.

Cụ thể, hiện nay nhiều chủ đầu tư lôi kéo khách hàng bằng cách tung ra hàng loạt chương trình ưu đãi khủng. Chẳng hạn tại một dự án căn hộ ở TP. Thủ Đức, khách hàng sẽ được hỗ trợ vay 65% không phải trả gốc và lãi trong năm đầu tiên hoặc hưởng mức chiết khấu 7% nếu không vay thông qua chủ đầu tư. Dự án khác sẽ có mức chiết khấu 2% cùng với gói ưu đãi nội thất trị giá 150 triệu đồng nếu trả trước 35% giá trị căn hộ.

Trong khi đó, với nhà đầu tư cá nhân, họ cũng buộc phải cơ cấu lại danh mục đầu tư. Đặc biệt, với những người sử dụng đòn bẩy tài chính quá cao sẽ phải bán bớt tài sản nếu không muốn sa lầy. Thậm chí, để nhanh chóng thoát hàng nhà đầu tư buộc phải chấp nhận giảm giá, cắt lỗ.

TS. Lê Xuân Nghĩa, thành viên Hội đồng Tư vấn Chính sách Tài chính Tiền tệ quốc gia, cho biết phần lớn giao dịch bất động sản trong 2 năm vừa qua là giao dịch của nhà đầu tư, ít giao dịch mua để ở. Thị trường Bất động sản hiện nay là sân chơi của nhà phát triển dự án và nhà đầu tư thứ cấp.

Đối với phân khúc đất nền, tình trạng đấu giá đất với mức giá cao hơn nhiều so với giá khởi điểm sau đó bỏ cọc xuất hiện tại nhiều địa phương. Việc đẩy giá đất trúng đấu giá lên quá cao sau đó bỏ cọc không chỉ gây khó khăn cho chính quyền địa phương trong các thủ tục hành chính về thực hiện giao đất sau đấu giá mà còn kéo theo tình trạng giá đất tăng nóng cục bộ. Những nhà đầu tư là nạn nhân của thủ đoạn này sẽ buộc phải chấp nhận thoát hàng, thậm chí cắt lỗ khi nhận ra bất động sản trong tay không có giá trị thực.

Phân khúc đất dự án cũng sẽ chứng kiến làn sóng bán tháo khi hàng loạt dự án chậm tiến độ, gặp khó khăn về pháp lý.

Phát biểu tại Hội nghị toàn quốc giữa Thủ tướng Chính phủ với các doanh nghiệp, ông Lê Hoàng Châu cho biết, ở thời điểm hiện tại, hoạt động chuyển nhượng ách tắc, thị trường bất động sản đang có dấu hiệu phát triển chậm lại, trầm lắng, doanh nghiệp có dấu hiệu hụt hơi, giảm thanh khoản, khó tiếp cận nguồn vốn tín dụng, nguồn vốn trái phiếu.

TS. Lê Xuân Nghĩa chia sẻ nhận định của một nhóm chuyên gia, dự báo giá bất động sản sẽ giảm 30%, nhưng không sụp đổ và sau đó sẽ phục hồi.

Tiến sĩ Đinh Thế Hiển, chuyên gia kinh tế, chỉ ra việc giảm giá bất động sản sẽ không diễn ra trên diện rộng mà chỉ xảy ra ở một vài phân khúc.Đây cũng là cơ hội để các nhà đầu tư có tiềm lực tài chính thâu tóm các mặt hàng chất lượng với giá rẻ. Điều này đồng nghĩa với việc xuất hiện xu hướng ôm tiền quan sát thị trường trong giai đoạn tới.

Trái lại, những bất động sản có nhu cầu thực rất khó giảm giá đặc biệt là dòng căn hộ trung cấp, căn hộ “giá rẻ”. Bởi hiện tại vẫn diễn ra tình trạng lệch pha về cung-cầu trên thị trường.

“Những nơi có tiềm năng với lợi thế đông dân và hạ tầng phát triển vẫn có cơ hội đi ngang, thậm chí lên nhẹ trong thời điểm hiện tại. Giá căn hộ sẽ vẫn sẽ duy trì đà tăng trong thời gian tới”, ông Hiển nhận định.