Giá nhà tác động thế nào đến nền kinh tế vĩ mô?

Tại sao thị trường nhà ở lại quan trọng đối với nền kinh tế?

Thị trường nhà ở gắn liền với chi tiêu của người tiêu dùng. Khi giá nhà tăng lên, chủ nhà trở nên khá giả và cảm thấy tự tin hơn. Một số người sẽ vay nhiều hơn giá trị căn nhà của họ, hoặc để chi tiêu cho hàng hóa và dịch vụ, sửa sang nhà cửa, bổ sung thêm vào khoản tiền lương hưu của họ, hoặc trả các khoản nợ khác.

Khi giá nhà đi xuống, chủ nhà sợ căn nhà của họ sẽ có giá trị thấp hơn số tiền thế chấp còn nợ. Do đó, mọi người có nhiều khả năng cắt giảm chi tiêu và ngừng đầu tư cá nhân.

Không phải ai cũng có đủ tiền để mua toàn bộ ngôi nhà. Phần lớn mọi người trả trước một khoản, và sử dụng các đòn bẩy tài chính như vay ngân hàng, hoặc được sự trợ giúp từ gia đình, hoặc vay mượn từ bạn bè và người thân.

Thế chấp là nguồn nợ lớn nhất đối với các hộ gia đình ở nhiều nơi trên thế giới, ví dụ tại Anh hay Trung Quốc. Ở Anh, 2/3 số hộ gia đình sở hữu ngôi nhà mà họ đang sống; một nửa trong số này vẫn đang trả khoản nợ thế chấp mua nhà. Một phần ba số hộ gia đình còn lại là người đi thuê nhà, với tỷ lệ cân bằng giữa thuê nhà do tư nhân cung cấp và nhà ở xã hội.

Nếu nhiều người vay số tiền lớn so với thu nhập hoặc giá trị căn nhà của họ, điều này có thể khiến hệ thống ngân hàng gặp rủi ro trong giai đoạn suy thoái kinh tế.

Đầu tư nhà ở là một phần nhỏ nhưng không thể đoán trước được nếu chúng được đo lường trong tổng sản lượng của nền kinh tế (GDP). Nếu bạn mua một ngôi nhà mới xây, nó trực tiếp đóng góp vào GDP, chẳng hạn như thông qua đầu tư vào đất đai, vật liệu xây dựng cũng như tạo ra việc làm. Địa phương nơi bạn mua nhà cũng thu được lợi nhuận khi những ngôi nhà mới được xây dựng, vì những người mới đến sẽ bắt đầu sử dụng các cửa hàng và dịch vụ tại đây.

Mua và bán nhà không ảnh hưởng đến GDP theo cùng một cách. Tuy nhiên, các chi phí đi kèm của giao dịch mua bán nhà vẫn có lợi cho nền kinh tế. Những khoản thu này có thể bao gồm bất kỳ thứ gì, từ phí đại lý bất động sản, phí pháp lý hoặc chi phí mua một chiếc ghế sofa hoặc sơn lại tường.

Tại sao giá nhà thay đổi?

Giá nhà thay đổi rất nhiều theo thời gian. Ví dụ tại Anh, giá nhà trung bình là hơn 10.000 bảng vào năm 1977. Sau 40 năm, giá trung bình đã tăng lên 200.000 bảng. Ngay cả với sự gia tăng chung của giá hàng hóa và dịch vụ, giá nhà hiện nay đắt gấp ba lần so với cuối những năm 1970.

Có nhiều điều ảnh hưởng đến giá nhà. Nhưng có một điểm chung là giá nhà có xu hướng tăng sẽ khiến mọi người kỳ vọng hơn và khả năng giàu có trong tương lai. Thông thường, sự giàu có hay thịnh vượng chỉ đạt được khi nền kinh tế đang hoạt động tốt, nhiều người có việc làm và mức lương cao hơn.

Giá nhà cũng có xu hướng tăng nếu có nhiều người vay tiền mua nhà hơn. Càng nhiều ngân hàng và tổ chức tín dụng cung cấp khoản vay, thì càng có nhiều người có khả năng mua nhà và giá cả sẽ tăng lên.

Các ngân hàng trung ương cũng tác động đến giá nhà thông qua việc ấn định mức lãi suất cơ bản của nền kinh tế. Lãi suất càng thấp thì chi phí vay để trả cho việc mua nhà càng giảm và càng có nhiều người có khả năng vay để mua nhà. Điều đó cũng có nghĩa là giá nhà sẽ có xu hướng cao hơn.

Ngoài ra, có những lý do cơ bản hơn khiến giá nhà thay đổi. Ví dụ, nhu cầu về nhà ở có thể tăng nếu dân số ngày càng tăng hoặc có nhiều người sống độc thân. Nhu cầu ngày càng tăng thường đồng nghĩa với việc giá nhà cao hơn.

Giá nhà cũng sẽ có xu hướng cao hơn nếu hoạt động xây dựng nhà ít hơn, làm giảm nguồn cung nhà ở. Càng ít ngôi nhà được xây dựng, càng có nhiều người cần phải cạnh tranh để mua nhà bằng cách trả giá cao hơn.

Điều này đang diễn ra ở thời điểm hiện tại trên toàn cầu, khi đại dịch làm đình trệ hoạt động xây dựng và các chương trình kích thích của chính phủ khiến mức lãi suất cơ bản giảm kỷ lục và hàng đống tiền được bơm vào thị trường.

Theo Knight Frank, giá nhà trên toàn cầu đang tăng vọt với tốc độ nhanh nhất kể từ năm 2006, với mức tăng giá hàng năm lên đến hai con số. Từ Hoa Kỳ đến Vương quốc Anh đến Trung Quốc, thị trường nhà ở đang chứng kiến sự bùng nổ kéo dài.

Cũng đã có lúc giá nhà tăng lên rất nhiều chỉ do tâm lý người mua, và điều này sẽ dẫn đến hiện tượng bong bóng nhà đất. Bong bóng luôn kéo theo sự sụp đổ của thị trường nhà đất khi giá nhà giảm mạnh, điển hình là siêu bong bóng bất động sản tại Mỹ nổ tung vào giai đoạn 2008 - 2009 do chính sách cho vay tín dụng dưới chuẩn.

Điều này cũng đã xảy ra trước đó vào những năm 1980 tại Anh. Từ năm 1984 đến năm 1989, giá nhà đã tăng gấp đôi, cao hơn nhiều so với mức tăng thu nhập của người dân. Sự gia tăng không bền vững kéo theo hơn 5 năm giá nhà giảm. Sau đó, phải đến năm 1999, giá nhà mới hồi phục trở lại mức như năm 1989.