Nguy và cơ khi đầu tư bất động sản giữa bất ổn kinh tế vĩ mô

Chi phí tài chính cao, cơ hội thu mua lớn

Lạm phát vẫn tăng chưa có điểm dừng, nhưng tốc độ tăng lãi suất khó có thể dự đoán do chịu nhiều ảnh hưởng từ xung đột Nga – Ukraine, cuộc khủng hoảng năng lượng toàn cầu, áp lực chuỗi cung ứng và tình trạng thiếu lao động.

Các ngân hàng trung ương lớn đã và đang tăng lãi suất để hạn chế nhu cầu và lạm phát, đồng thời đẩy lợi suất trái phiếu tăng. Trong nửa đầu năm 2023, các ngân hàng trung ương có thể phải chuyển từ thắt chặt định lượng trở lại nới lỏng định lượng khi các dấu hiệu suy thoái trở thành hiện thực.

Lãi suất tăng đã tác động đến hoạt động cho vay để mua bất động sản. Chi phí tài chính tăng cao sẽ dẫn đến sự xáo trộn thị trường lớn hơn, mang đến cơ hội thu mua bất động sản hấp dẫn trong 12-18 tháng tới cho các nhà đầu tư sẵn tiền mặt, nhất là với các bất động sản đang sử dụng đòn bẩy tài chính.

Doanh thu thu hẹp, danh mục tập trung

Các nhà đầu tư đang tìm kiếm các bất động sản mang lại nguồn doanh thu điều chỉnh theo lạm phát để tránh bị giảm vốn chủ sở hữu. Điều đó khiến họ tập trung vào một số loại hình bất động sản nhất định thay vì dàn trải vốn như trước đây.

Có hai cách mà bất động sản cung cấp một biện pháp phòng ngừa lạm phát. Đầu tiên là khi các yếu tố cơ bản đủ mạnh để chủ nhà có thể tăng giá thuê, thúc đẩy thu nhập ròng từ hoạt động kinh doanh bất động sản. Ví dụ bất động sản hậu cần đang có hiệu suất hoạt động tốt nhờ tỷ lệ trống thấp và tăng trưởng cho thuê cao. Các khách sạn cũng rất tiềm năng, được hưởng lợi từ làn sóng khách du lịch đang quay trở lại.

Cách thứ hai mà bất động sản có thể cung cấp hàng rào bảo vệ là thông qua các hợp đồng thuê dài hạn có thể điều chỉnh theo lạm phát lạm phát, nơi chủ nhà có thể chuyển chi phí tăng trực tiếp cho khách thuê. Ví dụ các hợp đồng thuê ròng (trong đó khách thuê trả một phần hoặc tất cả các chi phí khác ngoài tiền thuê) trong lĩnh vực chăm sóc sức khỏe, giáo dục và hoạt động của chính phủ. Đặc biệt, khi dân số đang già đi nhanh chóng, các loại hình bất động sản chăm sóc sức khỏe và nhà dưỡng lão trở nên hết sức hấp dẫn.

Biến động vĩ mô, rủi ro mất vốn

Tất cả các khoản đầu tư đều có rủi ro, bao gồm cả khả năng mất vốn gốc. Các rủi ro liên quan đến thị trường động sản bao gồm những biến động về tỷ lệ lấp đầy, tính thanh khoản và chi phí vận hành, cán cân cung - cầu, quy hoạch vùng, pháp luật và chính sách thuế, các sự kiện bất khả kháng như thiên tai - địch họa… Những sự kiện này đôi khi nằm ngoài tầm kiểm soát của chủ sở hữu và nhà đầu tư, chịu ảnh hưởng từ điều kiện kinh tế - xã hội - môi trường tại từng khu vực.