Chính phủ Trung Quốc áp đặt giá bán nhà tối đa do lo ngại nguy cơ bong bóng

Các thành phố của Trung Quốc đang đẩy mạnh nỗ lực để kiểm soát một trong những vấn đề lớn nhất của nền kinh tế hậu đại dịch tại quốc gia này: giá nhà đất tăng cao.

Chính quyền Thâm Quyến đang kiểm soát thị trường nhà ở bằng cách trực tiếp áp giá bán tối đa cho các căn nhà

Thành phố nằm ở phía Nam Trung Quốc - Thâm Quyến, nơi một căn hộ có diện tích khiêm tốn thường có giá hơn 1 triệu USD, đang trở thành một chiến trường. Trong những tháng gần đây, các quan chức Thâm Quyến đã thử nghiệm một số chiến thuật để hạn chế đầu cơ và giữ cho việc tăng giá nằm trong tầm kiểm soát.

Trong số đó, kế hoạch tích cực nhất và được cho là đầu tiên tại Trung Quốc là áp đặt giá trần tối đa cho các căn nhà để hướng dẫn các ngân hàng khi phê duyệt khoản vay thế chấp.

Theo các quy định mới trong một tài liệu dài 84 trang được ban hành vào tháng Hai, mức giá trần này được áp dụng cho 3.500 dự án bất động sản tại Thâm Quyến. Một số ngân hàng cam kết hạn chế tài trợ đối với các bất động sản có giá bán vượt quá mức tối đa theo quy định.

Người mua có thể trả giá nhà nhiều hơn nếu họ muốn. Nhưng như vậy có nghĩa là cần một khoản trả trước nhiều hơn và nhiều người không thể đáp ứng. Một số sàn bất động sản trực tuyến lớn cũng loại bỏ giá quảng cáo trên những ngôi nhà hiện có và thay thế chúng bằng giá hướng dẫn của chính phủ.

Một căn nhà tại Thâm Quyến, một trong những thành phố phát triển nhanh nhất Trung Quốc

Chính sách hướng dẫn về giá của chính phủ cũng được triển khai theo các cách khác, bao gồm việc siết chặt các khoản vay kinh doanh bị lạm dụng để mua nhà và hạn chế hình thức gọi vốn cộng đồng (crowdfunding) để chi trả cho bất động sản. Các nhà chức trách cũng đang cố gắng sửa chữa những kẽ hở của luật hiện hành, chẳng hạn như giới hạn về số lượng bất động sản mà các cặp vợ chồng có thể sở hữu.

Các quan chức Thâm Quyến đang có kế hoạch cung cấp nhiều quỹ đất hơn trong năm nay để phát triển nhà ở mới, với hy vọng điều này sẽ giảm bớt áp lực về giá cả.

Các thành phố khác, bao gồm Nam Kinh và Hợp Phì, cả hai đều ở phía Đông Trung Quốc, đang thực hiện các chính sách mang tính địa phương để quản lý thị trường, bao gồm hạn chế mua nhà ở các quận lớn.

Ở Dongguan, gần Thâm Quyến, các nhà chức trách đã công bố mức giá trần riêng của mình cho các ngôi nhà đã qua sử dụng từ tháng Ba. Vào cuối tháng Năm, thành phố Tây Nam là Thành Đô cho biết họ sẽ áp dụng mức giá tối đa cho các căn nhà đã qua sử dụng tại hơn 200 dự án và làm mới hướng dẫn này sáu tháng một lần.

Các biện pháp mạnh mẽ như vậy, như Goldman Sachs Group Inc. đã mô tả trong một báo cáo gần đây, mang tới cho các nhà lãnh đạo Trung Quốc sự linh hoạt hơn trong việc kiềm chế giá bất động sản mà không bị tác động mạnh từ các động thái của toàn nền kinh tế như tăng lãi suất. Những điều này có thể làm chậm đà phục hồi của nền kinh tế Trung Quốc.

Goldman Sachs nói: “Các nhà hoạch định chính sách không muốn thấy giá nhà tăng mạnh hoặc giảm mạnh. Theo báo cáo, giá nhà ở tăng mạnh hơn nữa sẽ làm giảm khả năng chi trả, trong khi sự sụt giảm có thể gây bất ổn cho nền kinh tế”.

Một số thử nghiệm của chính phủ có vẻ hiệu quả. Thị trường nhà cũ tại Thâm Quyến hạ nhiệt nhanh chóng vào tháng 4, với gần 4.900 căn hộ được bán, giảm 28% so với tháng 3 và gần 36% so với một năm trước đó. Số lượng nhà bán được giảm mạnh xuống còn khoảng 3.000 căn vào tháng 5, giảm 65% so với một năm trước đó. Giá nhà ở cũ đã ngừng tăng vào tháng 4 so với một tháng trước đó, sau khi tăng lần lượt 1,7%, 0,9% và 0,4% trong ba tháng đầu năm nay.

Lối đi dạo gần trụ sở của Tencent Holdings tại Thâm Quyến

Tại Hợp Phì, giao dịch nhà cũ đã giảm 27% trong tháng 4, một tháng sau khi các quy định mới có hiệu lực.

Chỉ có vài thành phố chứng kiến giá nhà giảm, nhất là ở miền Bắc Trung Quốc, nơi nền kinh tế địa phương bị thống trị bởi ngành công nghiệp nặng không hoạt động tốt bằng ở miền Nam, nơi vốn năng động hơn.

Nhưng trên toàn quốc, sự bùng nổ về giá bất động sản ít có dấu hiệu giảm bớt. Vào tháng 4, giá nhà mới tại 70 thành phố lớn đã tăng với tốc độ nhanh nhất trong 8 tháng qua, theo Cục Thống kê Quốc gia Trung Quốc.

Giá nhà cũ ở Thâm Quyến vẫn cao hơn 12% so với một năm trước đó. Theo trang web bất động sản Fang.com, giá trung bình cho một ngôi nhà hiện có ở Thâm Quyến vào tháng 5 là khoảng 11.000 USD một mét vuông, hoặc khoảng 1,9 triệu USD cho một căn hộ rộng 1.900 foot vuông.

Một số chủ nhà hoài nghi liệu các biện pháp mang tính địa phương có hiệu quả trong dài hạn hay không, vì các yếu tố khiến người dân đổ tiền vào bất động sản vẫn không thay đổi.

Việc kiểm soát vốn khiến các gia đình Trung Quốc khó đầu tư ra nước ngoài và một số người tỏ ra nghi ngờ về thị trường chứng khoán trong nước. Nhiều nhà đầu tư Trung Quốc cho rằng nhà ở là một lựa chọn chắc chắn hơn, họ nghĩ chính phủ sẽ can thiệp để bảo vệ thị trường này nếu giá giảm đáng kể do tầm quan trọng của bất động sản đối với sự ổn định xã hội.

Những người mua bất động sản Trung Quốc cũng thường lách luật và có thể sẽ cố gắng làm như vậy ở thời điểm hiện tại. Một số người cho biết họ dự định chuyển tiền đến các thành phố không có sự kiểm soát chặt chẽ hoặc các hoạt động đầu cơ khác.

Liu Weiqiang, 45 tuổi, đã đầu tư vào bất động sản ở Thâm Quyến từ năm 2006. Liu cho biết đã trải qua nhiều bước khác nhau để vượt qua các hạn chế mua bán do chính phủ áp đặt trong những năm trước đây. Ông thậm chí đã ly dị vợ để phù hợp với các quy tắc cũ tại Thâm Quyến, nơi chỉ cho phép các gia đình sở hữu tối đa 2 ngôi nhà.

Đến năm 2010, Liu và vợ cũ đã đầu tư vào tổng cộng 11 căn hộ, trong đó có một số căn được mua dưới tên bạn bè.

Ông cho biết hiện đang tập trung nhiều hơn vào việc giao dịch cổ phiếu Trung Quốc, nhưng có thể cũng sẽ đầu tư vào các bất động sản ở những nơi khác ngoài Thâm Quyến.

Ông Liu nói: “Chính quyền Thâm Quyến có vẻ rất nghiêm túc về vấn đề này trong năm nay. Điều đó đã tác động lớn đến các nhà đầu cơ”.

Tuy nhiên, ông nói rằng các quy định mới về cơ bản sẽ không làm thay đổi xu hướng tăng giá nhà ở, do tính thanh khoản quá cao đang giảm dần trên các thị trường toàn cầu.

Christine Li, người đứng đầu bộ phận nghiên cứu tại Knight Frank Châu Á-Thái Bình Dương, cho biết các loại công cụ quản lý vi mô mà các nhà chức trách đang sử dụng có thể giúp giảm giá “một cách giả tạo”, đồng thời giúp các nhà chức trách thu hồi lệnh khi cần thiết.

Nhưng người mua và người bán vẫn có thể phá vỡ các chính sách, trong một số trường hợp là bằng cách thực hiện các thỏa thuận giao dịch riêng.

Là quê hương của một số gã khổng lồ công nghệ của Trung Quốc bao gồm Tencent Holdings Ltd. và Huawei Technologies Co., đồng thời là trung tâm tài chính lớn, Thâm Quyến vẫn là một trong những thành phố phát triển nhanh nhất ở Trung Quốc và là một nam châm thu hút lao động trẻ.

Vào cuối tháng 5, thành phố này đã đưa ra một bản dự luật để thay đổi cách thức cấp giấy phép cư trú mới với mong muốn làm chậm dòng nhập cư, một yếu tố thúc đẩy nhu cầu nhà ở.

Nhưng các quy định như vậy có thể khiến những người lao động cần thiết phải rời khỏi Thâm Quyến chứ không cải thiện khả năng chi trả cho người mua nhà, theo Dan Wang, nhà kinh tế trưởng tại Ngân hàng Hang Seng Trung Quốc. Bà nói, lao động trẻ không phải là lực lượng chính có nhu cầu mua nhà.

Theo CBRE Research, tỷ lệ giá nhà trên thu nhập ở Thâm Quyến - cho một căn hộ rộng khoảng 1.100 foot vuông so với thu nhập khả dụng bình quân đầu người - là 36,1 vào năm 2019. Đây là mức cao nhất trong số các siêu đô thị của Trung Quốc và so với con số 25 ở Thượng Hải và Bắc Kinh.

Trong khi các hạn chế mới có thể kiềm chế các nhà đầu cơ và hạn chế một số chủ sở hữu tăng giá nhà, chỉ có một nhóm duy nhất được hưởng lợi: đó là những người mà cho đến nay vẫn phải vật lộn để mua nhà.

Li Hao, một nhân viên ngân hàng chuyển đến Thâm Quyến 5 năm trước sau khi tốt nghiệp đại học, cho biết cô hy vọng sẽ được hưởng lợi từ các chính sách mới của chính phủ khi tìm kiếm căn hộ đầu tiên của mình.

Cô nói: “Tìm nhà không phải là vấn đề, chỉ là bạn có tiền hay không”.