Các ngân hàng trung ương rơi vào thế tiến thoái lưỡng nan khi giá nhà bùng nổ

Việc chấm dứt các gói kích thích kinh tế quá chậm có thể thổi phồng giá bất động sản lên nữa và gia tăng lo ngại về ổn định tài chính trong dài hạn. Còn nếu quá nhanh, thị trường sẽ trở nên bất ổn và giá bất động sản lại sụt giảm, đe dọa sự phục hồi kinh tế sau đại dịch Covid-19.

Những ký ức về cuộc khủng hoảng tài chính toàn cầu gây ra bởi bong bóng nhà ở nổ tung vẫn còn nguyên trong tâm trí các nhà hoạch định chính sách. Việc làm thế nào để kiểm soát giá nhà tăng cao là một bài toán nan giải được đặt ra hàng đầu khi nỗ lực phục hồi đà tăng trưởng. Điều này khiến ​​một số ngân hàng trung ương phải cân nhắc về việc giảm tốc độ mua tài sản và thậm chí tăng lãi suất.

Các quan chức Cục Dự trữ Liên bang Mỹ (FED) cho rằng giá nhà tăng là một lý do để họ ủng hộ việc cắt giảm chương trình mua trái phiếu của chính phủ. Đặc biệt, họ đang xem xét kỹ lưỡng việc FED mua các chứng khoán được bảo đảm bằng thế chấp, điều khiến một số người lo ngại đang làm dấy lên nhu cầu về nhà ở trong một thị trường vốn đã quá nóng.

Trong tuần tới, các ngân hàng trung ương ở New Zealand, Hàn Quốc và Canada sẽ nhóm họp để đưa ra các chính sách nhằm giữ giá nhà vừa túi tiền với người lao động.

Các nhà hoạch định chính sách của New Zealand đang nỗ lực trong cuộc chiến giảm nhiệt thị trường bất động sản nóng nhất trên thế giới, theo xếp hạng bong bóng toàn cầu của Bloomberg Economics. Ngân hàng này vừa được trao một công cụ khác để giải quyết vấn đề trên, đó là kế hoạch tăng lãi suất cơ bản vào nửa cuối năm 2022.

Trong khi đó, ngân hàng trung ương Canada, trước áp lực của những chỉ trích về vai trò của mình trong việc tăng giá nhà, đang chuẩn bị đưa ra những điều chỉnh trong tuần tới. Đây cũng là ngân hàng trung ương đầu tiên thuộc các nước phát triển chuyển hướng sang chính sách điều hành có phần chặt chẽ hơn.

Tháng trước, Ngân hàng Trung ương Hàn Quốc đã cảnh báo rằng bất động sản đang bị “định giá quá cao” và gánh nặng trả nợ hộ gia đình ngày càng lớn. Tuy vậy, đợt bùng phát Covid-19 ngày càng tồi tệ hơn có thể là mối quan tâm cấp bách hơn tại cuộc họp chính sách của họ trong tuần này ở Seoul.

Ngân hàng Trung ương châu Âu (ECB) trong tháng này đã nâng mục tiêu lạm phát và trước áp lực về giá nhà ở, các quan chức sẽ bắt đầu xem xét các chi phí nhà ở đối với các chủ sở hữu trong các biện pháp bổ sung để chống lạm phát.

Ngân hàng Trung ương Anh vào tháng trước đã tỏ rõ sự không hài lòng về thị trường nhà ở tại quốc gia này. Nhiều ngân hàng khác tại đây cho thấy lo lắng về ảnh hưởng của lãi suất cực thấp đối với thị trường nhà ở và nguy cơ hình thành mất cân bằng tài chính.

Ngân hàng Thanh toán Quốc tế, tổ chức được coi là ngân hàng trung ương của các ngân hàng trung ương trên thế giới, đã sử dụng báo cáo thường niên được công bố vào tháng trước để cảnh báo rằng giá nhà đã tăng mạnh hơn trong thời kỳ đại dịch, làm tăng tính dễ bị tổn thương của lĩnh vực này nếu chi phí đi vay tăng.

Theo Kazuo Momma, người từng phụ trách chính sách tiền tệ tại ngân hàng trung ương Nhật Bản, việc tháo gỡ khó khăn kinh tế trong thời kỳ đại dịch là nhiệm vụ đối với hầu hết các ngân hàng trung ương, nhưng làm thế nào để không gây tổn hại cho những người vay thế chấp sẽ là một thách thức quan trọng.

Momma, hiện là nhà kinh tế học tại Viện nghiên cứu Mizuho, ​​cho biết: “Chính sách tiền tệ là một công cụ thiếu tính linh hoạt. Nếu nó được sử dụng để hạn chế thị trường nhà ở thì lại kéo theo việc giảm tính hiệu quả trong hỗ trợ phục hồi kinh tế”.

Nhưng nếu các ngân hàng trung ương không hành động, những rủi ro khác sẽ xuất hiện. Phân tích của Bloomberg Economics cho thấy thị trường nhà đất đã có những dấu hiệu bong bóng theo kiểu của năm 2008, nguy cơ mất cân bằng tài chính và sự bất bình đẳng ngày càng sâu sắc.

New Zealand, Canada và Thụy Điển là các thị trường nhà ở có giá cao thế giới, theo các chỉ số chính được Bloomberg Economics công bố, tập trung vào các quốc gia thành viên của Tổ chức Hợp tác và Phát triển Kinh tế (OECD). Anh và Mỹ cũng ở gần đầu bảng xếp hạng rủi ro.

Khi nhiều nền kinh tế vẫn phải vật lộn với đại dịch hoặc tăng trưởng cho vay chậm, các ngân hàng trung ương có thể tìm kiếm các lựa chọn thay thế cho việc tăng lãi suất, chẳng hạn như thay đổi tiêu chuẩn đối với tỷ lệ cho vay theo giá trị tài sản hoặc tỷ trọng rủi ro đối với các khoản thế chấp. Đây đều được coi là các chính sách vĩ mô hết sức thận trọng.

Tuy nhiên, các biện pháp như vậy không chắc chắn sẽ thành công vì các động lực khác như nguồn cung nhà ở cạn kiệt hoặc chính sách thuế của chính phủ cũng là những biến số quan trọng đối với thị trường nhà ở. Trong bối cảnh vay thế chấp giá rẻ đang được các ngân hàng trung ương đồng loạt triển khai, những biện pháp như vậy có thể sẽ gặp khó khăn trong việc kiềm chế giá.

Theo Gunther Schnabl của Đại học Leipzig, một chuyên gia về hệ thống tiền tệ quốc tế, “cách tiếp cận tốt nhất là ngăn chặn việc mở rộng hơn nữa bảng cân đối kế toán của ngân hàng trung ương. Bước thứ hai là, lãi suất có thể được tăng lên một cách rất chậm và thận trọng trong một khoảng thời gian dài”.

Một khả năng khác là chờ đợi giá nhà tự bình ổn. Chẳng hạn, giá nhà ở Anh đã giảm lần đầu tiên trong vòng 5 tháng vào tháng 6 vừa qua, một dấu hiệu cho thấy thị trường bất động sản có thể đã mất đà tăng khi chính sách ưu đãi thuế sắp kết thúc.

Tuy nhiên, không có dấu hiệu nào cho thấy điều đó ở Hoa Kỳ, nơi nhu cầu mua nhà vẫn mạnh mặc dù giá ở ngưỡng cao kỷ lục. Các hợp đồng bán nhà đang chờ xử lý đã tăng trên tất cả các khu vực của Hoa Kỳ trong tháng 4, trong đó khu vực phía Đông Bắc và phía Tây đạt mức tăng lớn nhất.

Mặc dù việc điều hướng thị trường nhà đang bùng nổ sẽ không dễ dàng đối với các ngân hàng trung ương, nhưng có thể không quá muộn để ngăn chặn cuộc khủng hoảng tiếp theo. Nhu cầu mua để ở so với mua đầu cơ vẫn là động lực tăng trưởng mạnh mẽ. Theo James Pomeroy, chuyên gia kinh tế toàn cầu tại HSBC, các ngân hàng vẫn siết chặt các quy định cho vay, điều không thấy ở cuộc khủng hoảng tài chính toàn cầu trước đây.

Pomeroy nói: “Nếu giá nhà tăng do mất cân bằng cung – cầu, thì đại dịch đã tạo ra thêm động lực do mọi người làm việc tại nhà và muốn có thêm không gian. Điều này khác với bong bóng nhà ở trước đây. Nhưng vấn đề đáng lưu tâm là, khả năng sở hữu nhà của những người trẻ ngày càng quá tầm với”.

Alicia Garcia Herrero, chuyên gia kinh tế trưởng khu vực Châu Á Thái Bình Dương tại Natixis, người từng làm việc cho ECB và Quỹ Tiền tệ Quốc tế (IMF), cho biết các cơ quan quản lý tiền tệ ở các nền kinh tế có tỷ lệ nợ hộ gia đình cao phải đặc biệt thận trọng trong các chính sách giải quyết khủng hoảng.

Bà nói: “Giá bất động sản, cũng như các giá tài sản khác, sẽ tiếp tục tăng cao miễn là thanh khoản toàn cầu vẫn còn dồi dào. Nhưng tác động của nó nghiêm trọng hơn nhiều so với giá các tài sản khác vì chúng ảnh hưởng lớn hơn nhiều đến các hộ gia đình”.