Điều gì đang xảy ra với thị trường nhà ở?

Giá nhà đã giảm kể từ năm ngoái, nhưng chưa hoàn toàn về mức hợp lý. Trên toàn cầu, mức giảm đạt 6% so với năm 2022, nhưng vẫn chưa thể nào san bằng mức tăng 16% của năm trước đó. Ở nhiều thị trường, giá nhà có xu hướng chững, thậm chí tăng trở lại. Trong khi đó, thu nhập giảm sút do kinh tế suy thoái khiến khả năng chi trả cho nhà ở bị giảm đi đáng kể từ năm 2019. Tất cả tạo nên một thế giằng co trên thị trường nhà ở hiện nay.

Nguồn cung giảm

Khi nhu cầu thổi giá nhà tăng vọt, nguồn cung thường xuất hiện nhiều hơn để hạ nhiệt thị trường. Nhưng đại dịch đã khiến các ngành như xây dựng nhà cửa ngừng hoạt động, nên đợt tăng giá nhà năm 2021 không phù hợp với sự gia tăng nguồn cung.

Trong năm nay, lãi suất vẫn cao và lạm phát tiếp tục tăng đã khiến các yếu tố chính của xây dựng - chẳng hạn như vật liệu và nhân công - trở nên đắt đỏ hơn, khiến các nhà xây dựng và phát triển khó có thể hoàn thành dự án để bổ sung nguồn cung cho thị trường trong thời gian ngắn.

Nhu cầu tăng

Giá thuê tăng cùng với xu hướng làm việc từ xa khiến nhu cầu sở hữu một căn nhà trở nên cấp thiết hơn, ngay cả khi đại dịch đã chấm dứt. Trong khi đó, giới trẻ, bao gồm cả thế hệ millennial và Gen Z, đều đang tìm kiếm cơ hội mua căn nhà đầu tiên trong đời. Tại các nước phát triển, tốc độ đô thị hóa tăng cao, làn sóng di cư ra thành phố khiến nhà ở trở thành vấn đề nóng hơn bao giờ hết. Tất cả các yếu tố này khiến nhu cầu nhà ở khó có thể giảm.

Các yếu tố có thể xoay chuyển tình hình

Thị trường nhà ở hiện nay mạnh hơn so giai đoạn khủng hoảng và sụp đổ vào năm 2008. Những người cho vay khắt khe hơn với việc phê duyệt khoản vay, do đó đợt tăng giá nhà gần đây có thể liên quan trực tiếp đến nhu cầu do đại dịch gây ra hơn là do đầu cơ và có ít chủ sở hữu nhà ở trong ngắn hạn. Nói một cách đơn giản, thị trường nhà ở ít chao đảo hơn so với trước đây.

Trừ khi nhu cầu giảm hoặc nguồn cung tăng mạnh, chúng ta khó có thể chứng kiến giá lao dốc như năm 2008. Điều này có nghĩa là, nền kinh tế sẽ cần phải ổn định hơn nữa để thị trường nhà ở phục hồi, với các động lực chính sau đây:

Khả năng chi trả

Lãi suất cao liên tục, mất việc làm, thu nhập giảm có thể khiến nhu cầu đi xuống và những ngôi nhà thậm chí còn có giá cả phải chăng hơn so với hiện tại. Vì vậy, dù chính phủ triển khai các chính sách hỗ trợ và tiếp tục giảm lãi suất trong thời gian tới, nếu khả năng chi trả của người dân yếu đi thì giá nhà vẫn bị kìm hãm.

Hạ cánh mềm hay cứng

Nếu lạm phát giảm và nền kinh tế không bị suy thoái nặng nề, thì giá nhà có thể tăng thêm khi người mua nhà ở thực và nhà đầu tư quay trở lại cuộc chơi. Nhưng nếu kinh tế lao dốc mạnh hơn, các tác động lên thị trường sẽ lớn hơn, không chỉ làm giảm nhu cầu mà còn khuấy động làn sóng bán tháo đầy rủi ro khi các chủ nhà tranh nhau rút tiền khỏi thị trường còn giá nhà vẫn ở trên mây. Đây có thể là điểm bùng phát đối với sự thay đổi tâm lý thị trường và bắt đầu một đợt giảm giá khác.

Nguồn cung

Nguồn cung có thể sẽ khan hiếm trong thời gian ngắn, ngay cả khi nhu cầu vẫn giảm. Do đó, lần này các chính phủ có thể cân nhắc thực hiện các biện pháp nâng nguồn cung và cân đối thị trường để giảm khả năng chi trả, tập trung chủ yếu vào các phân khúc dành cho người thu nhập thấp hơn.