Nhìn lại những nghịch lý đến “phi lý” trên thị trường bất động sản năm 2023

Năm 2023 chứng kiến nhiều vấn đề “nghịch lý” xảy ra trên thị trường bất động sản mà đến nay vẫn chưa tìm được cách xử lý. Ảnh minh hoạ

“Sự trả giá” cho nhiều năm trước

Nhìn lại thị trường bất động sản năm vừa qua, ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) cho rằng, khoảng thời gian này là “sự trả giá” cho quá trình phát triển thiếu kiểm soát, kém minh bạch và an toàn của thị trường trong suốt một thời gian dài trước đó.

2023 là năm bùng phát những khó khăn của thị trường bất động sản, sau một thời gian dài “ủ bệnh” và có dấu hiệu “khởi phát” từ phát 5.2022.

Theo ông Đính, đây cũng là cơ hội để thấy rõ, có quá nhiều “lỗ hổng” trong phát triển thị trường bất động sản tại Việt Nam, từ cơ chế, chính sách đến quá trình thực thi.

Mặt khác cho thấy, sức khỏe nội tại của doanh nghiệp bất động sản Việt Nam chưa đủ mạnh và khả năng ứng biến với các tình huống còn chưa cao.

2023 qua đi, để lại khá nhiều “dấu ấn” không mấy tốt đẹp đối với thị trường bất động sản. Là năm tiếp theo ghi dấu nhiều “cuộc chia ly”, cụ thể là 1.286 doanh nghiệp phải giải thể, tăng 7,7% so với năm 2022. 3705 doanh nghiệp bất động sản ngừng có thời hạn, tăng 47,4%. Trong khi đó, số doanh nghiệp bất động sản thành lập mới đạt 4.725, giảm 45%. Hàng nghìn môi giới bất động sản mất việc, bỏ nghề. Chỉ còn khoảng 20% môi giới đang hoạt động.

Cũng có điều đáng mừng là trong năm 2023 đã có 2.270 doanh nghiệp bất động sản quay trở lại hoạt động, tăng 9,1%.

Năm 2023 cũng là năm chứng kiến nhiều phi vụ “lừa đảo”, “vi phạm pháp luật” quy mô lớn, khiến cho khó khăn của thị trường càng trở nên trầm trọng hơn.

Bên cạnh đó, rất nhiều vấn đề mang tính “nghịch lý” trên thị trường đang tồn tại mà chưa tìm được cách xử lý, phân khúc bất động sản cần thì không có, phân khúc vượt quá khả năng tài chính của người dân thì tồn kho. Nhà ở xã hội có nơi “cháy hàng”, nơi lại “ế ẩm”. Ngân hàng “thừa tiền”, doanh nghiệp lại thiếu vốn.

“Tuy nhận được sự trợ lực nhiệt tình từ nhiều phía, Chính phủ đến các cơ quan ban ngành và hệ thống ngân hàng. Nhưng thị trường hiện tại giống như chiếc lò xo bị kéo giãn quá giới hạn đàn hồi. Để có thể khôi phục lại trạng thái bình thường đối với thị trường bất động sản Việt Nam không phải là điều dễ dàng và cần phải có đủ thời gian”, ông Đính nhận định.

Cũng theo vị này, mặc dù không muốn, nhưng chúng ta phải thẳng thắn thừa nhận rằng, sau bao cố gắng, nỗ lực thì niềm tin và hi vọng vào sự phục hồi của thị trường bất động sản Việt Nam ở thời điểm cuối năm 2023 đã không đạt như kỳ vọng. Tuy có sự chuyển biến tích cực theo thời gian, nhưng chưa đủ để khẳng định thị trường đã bước sang giai đoạn bình thường mới.

Bất động sản đánh mất vị trí “vedete”

Theo Báo cáo tổng quan thị trường quý 4 và năm 2023 của VARS, ngoại trừ phân khúc bất động sản công nghiệp tạo được sự hấp dẫn với các nhà đầu tư ngoại quốc, bất động sản năm 2023 đã cho thấy sự giảm sức hút rõ rệt, đánh mất vị trí “vedete” trong “Bộ sưu tập đầu tư” của khách hàng/nhà đầu tư.

Theo đó, phân khúc bất động sản nhà ở, với sự góp mặt của nhà ở xã hội - được cho là cột trụ vững chắc nhất trong các phân khúc nhưng vẫn còn để lộ nhiều bất cập với sự lệch pha cung – cầu, thiếu vắng một cách trầm trọng về nguồn cung. Mặc dù được kỳ vọng sẽ là “quân át chủ bài”, giúp “lật ngược ván cờ”. Tuy nhiên, cho đến thời điểm cuối năm, phân khúc này vẫn chưa thực sự “tỏa sáng” như kỳ vọng.

Phân khúc bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng ghi nhận sự ảnh hưởng nặng nề nhất. Mặc dù nhen nhóm cơ hội “tái sinh” nhờ nghị định 10/2023/CP-NĐ. Song đến thời điểm hiện tại, bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng vẫn “tối đường tái xuất”.

Năm 2023 ghi nhận sự sôi động trở lại trong hoạt động đấu giá đất tại một số địa phương như Hà Nội, Hải Dương, Hải Phòng,... Theo VARS, hàng trăm ô đất tại các khu dân cư, khu đô thị, đã được đấu giá thành công với mức giá cao hơn khoảng 5-10% so với giá khởi điểm. Thậm chí, nhiều nhà đầu tư đã đấu giá và "sang tay" kiếm lời từ vài chục tới trăm triệu. Người dân có nhu cầu thực "chuộng" đất đấu giá bởi đây là quỹ đất sạch, pháp lý đảm bảo, tránh được rủi ro về dài hạn.

Tuy nhiên, hoạt động đấu giá tại nhiều địa phương trong năm 2023 vẫn ghi nhận kết quả không mấy khả quan. Nhiều cuộc đấu giá diễn ra, với tỷ lệ thành công rất thấp, thậm chí không có người mua hồ sơ. Nhiều trường hợp đã trúng nhưng sau đó chấp nhận bỏ cọc. Nguyên nhân chính do thời điểm này thị trường khá trầm lắng nhưng các địa phương đều áp giá khởi điểm đất ngang bằng với thời kỳ thị trường.

Chủ tịch VARS cho biết, phân khúc đất nền đã không còn tình trạng sốt như thời kỳ trước, các sản phẩm đất nền trải qua nhiều nhịp giảm giá, cắt lỗ đến 30-40% nhưng vẫn khó thanh khoản. Tuy nhiên, mức giảm này được hiểu là so với đỉnh sốt, vẫn chưa thực sự tiệm cận sát với giá trị thực.

Điểm sáng duy nhất trong bức tranh thị trường năm 2023 có lẽ là phân khúc bất động sản công nghiệp, với sự gia nhập của rất nhiều đại bàng lớn quốc tế. Là phân khúc duy nhất có mức giá tăng nhưng vẫn được đón nhận do mức độ hoàn thiện theo hướng ngày càng hiện đại, thông minh.

Tuy nhiên, VARS cho rằng, kết quả này chỉ đúng với các KCN lớn có sự tham gia của các doanh nghiệp nước ngoài hoặc doanh nghiẹp có vốn đầu tư nước ngoài. Các doanh nghiệp sản xuất nội địa vẫn đang trải qua thời kỳ khó khăn, do đầu ra bị ảnh hưởng. Đặc biệt là các doanh nghiệp sản xuất trong các lĩnh vực có liên quan trực tiếp đến thị trường bất động sản như sản xuất vật liệu xây dựng, nội thất...

Với hoạt động M&A, VARS ghi nhận được kết quả tương đối khả quan như kỳ vọng, với tổng giá trị M&A năm 2023 của ngành bất động sản chiếm tỷ trọng 23% và đứng thứ 2 trong các ngành kinh tế (theo KPMG). Tuy nhiên, mới chỉ ghi nhận phần lớn các giao dịch thành công từ các nhà đầu tư ngoại quốc.

Lãnh đạo VARS cho rằng, 2023 là một năm tương đối “khắc nghiệt” với nhân sự ngành bất động sản nhưng cũng là khoảng thời gian thanh lọc giúp thị trường loại bỏ các nhân tố “chưa phù hợp”.