Bất động sản 2023: Loay hoay vượt cơn bĩ cực

Doanh nghiệp và khách hàng đều khó

Sáng thứ Hai cuối cùng của năm 2023, Minh Tuấn vừa tranh thủ hoàn thành bảng dự toán tại công trường vừa gấp gáp vượt quãng đường gần 30km về tham dự một cuộc họp khác tại công ty. Hình ảnh bận rộn như vậy của Tuấn đã diễn ra trong hơn cả năm qua khi phòng có 10 người thì đã nghỉ hết năm người. Những người bám trụ gánh phần việc còn lại nhưng lương vẫn vậy.

Công ty bất động sản nơi Tuấn làm việc có trụ sở tại quận 7, TP HCM. Mặc dù tình hình kinh doanh cũng khó khăn như các doanh nghiệp khác, nhưng vẫn còn may mắn khi có dự án để triển khai. “Việc nhiều, thu nhập không tăng nhưng ít ra lương vẫn trả đều hàng tháng, thôi thì thắt lưng buộc bụng qua giai đoạn khó khăn”, Tuấn nói.

Chị Thu Hiền, nhân viên thuộc phòng marketing của một công ty bất động sản đang phát triển dự án tại TP Thủ Đức, cho biết phòng của chị từ hơn chục người nay chỉ còn lại hai người phải gồng gánh hết phần việc còn lại. Bên cạnh các nhân sự bị công ty cắt giảm còn có nhiều người chủ động xin nghỉ vì thu nhập bị giảm mạnh không đủ trang trải cuộc sống.

Tình huống nhân sự bất động sản bị cắt giảm đến mức chỉ chừa lại vài người bám trụ ở một số phòng ban như hai công ty nói trên không phải cá biệt. Ghi nhận thực tế cho thấy, tại nhiều doanh nghiệp, bên cạnh việc sa thải hàng loạt, tình cảnh nợ lương khiến số người lao động chọn rời công ty tăng lên.

Cuối năm 2023, một công ty có trụ sở tại phường Bến Thành, quận 1, TP.HCM phát đi thông báo sẽ tạm dừng hoạt động vì nguồn tài chính đang vô cùng khó khăn, không có nguồn thu để trả lương cho cán bộ, nhân viên. Một doanh nghiệp khác tại Hà Nội cũng thông báo tạm ngừng hoạt động kinh doanh từ 15/11/2023 đến ngày 14/11/2024 vì hết tiền.

Một dự án khu đô thị đã xây dựng hoàn thiện tại khu Đông, TP.HCM. Ảnh: Hoàng Khánh

Theo số liệu của Tổng cục Thống kê, tính chung trong năm 2023, số doanh nghiệp tạm ngừng kinh doanh có thời hạn là 89.000 doanh nghiệp, tăng 20,7% so với năm 2022; 65.500 doanh nghiệp ngừng hoạt động chờ làm thủ tục giải thể, tăng 28,9%; 18.000 doanh nghiệp hoàn tất thủ tục giải thể, giảm 3,1%. Bình quân một tháng có 14.400 doanh nghiệp rút lui khỏi thị trường.

Lĩnh vực kinh doanh bất động sản ghi nhận số lượng doanh nghiệp ngừng hoạt động, giải thể tăng mạnh so với năm trước với gần 1.300 doanh nghiệp, tăng khoảng 8% so với 2022. Bình quân mỗi tháng, 107 doanh nghiệp ngành này phá sản, trong khi số lập mới giảm 45%, hơn 4.700 doanh nghiệp.

Điều đáng nói, tình cảnh doanh nghiệp khó khăn, người lao động mất việc, nợ lương, chậm lương không chỉ diễn ra ở ngành bất động sản trong năm qua mà còn nhiều ngành nghề khác. Cũng từ đó, không ít người phải hoãn kế hoạch mua nhà hoặc tìm cách bán tháo căn hộ khi mới mua do bất ngờ thất nghiệp, mất kiểm soát tài chính.

Như trường hợp anh Nguyên (38 tuổi, ngụ TP.HCM) mua căn nhà đầu tiên chưa được 2 năm nhưng anh phải rao bán để xử lý các khoản nợ vay. Anh mua căn hộ gần này năm 2021, giá 1,7 tỉ đồng, chi phí làm nội thất thêm 200 triệu đồng. Vay ngân hàng 1 tỉ đồng, thời hạn 20 năm, trung bình mỗi tháng anh trả gốc và lãi 11-12 triệu đồng.

Tuy nhiên, giữa năm nay, công ty xây dựng nơi anh Nguyên đã làm việc nhiều năm rơi vào khó khăn do khối lượng công việc mới ít. Lúc đầu, nhân viên phải chấp nhận giảm lương để chia sẻ khó khăn với công ty. Nhưng vài tháng sau đó, tình hình khó khăn hơn, công ty ra thông báo cắt giảm hàng loạt nhân sự, trong đó có anh.

“Thời điểm mua nhà, tôi đã tính toán với thu nhập hai vợ chồng sẽ đủ khả năng trả nợ. Nhưng khi tôi mất việc, tiền lương của vợ tôi chỉ đủ cho sinh hoạt gia đình, khoản nợ vay ngân hàng đã trở thành gánh nặng quá lớn, buộc phải bán tháo, quay lại ở nhà thuê”, anh Nguyên cho biết.

Chưa tới mức phải “bán nhà trả nợ”, nhưng anh Hoàng Khánh (35 tuổi, nhân viên văn phòng tại TP.HCM) dự định tìm mua một căn hộ chung cư trong năm 2023. Tuy nhiên, khi tìm hiểu về lãi suất ngân hàng, đến giờ anh vẫn chưa đưa ra được quyết định cuối cùng.

“Lãi suất ngân hàng dù đã giảm nhưng tôi tìm hiểu vẫn ở mức khoảng 9%, ưu đãi trong năm đầu, sau đó thả nổi. Mức lãi suất thả nối có thể ở mức 12-13%. Nếu vay ngân hàng 1,5 tỉ, thời hạn 20 năm mỗi tháng sau khi trừ đi chi phí sinh hoạt, vợ chồng tôi không đủ tiền trả gốc và lãi”, anh Khánh cho biết.

Ở chiều ngược lại, nhiều doanh nghiệp bất động sản vẫn trong tình trạng khó về cả nguồn vốn và pháp lý. Từ đó khiến nguồn cung trên thị trường ngày càng khan hiếm, người mua cũng ít sự lựa chọn. Theo Bộ Xây dựng, nguồn cung bất động sản năm 2023 tiếp tục hạn chế ở tất cả phân phúc. Trong đó, nhà ở thương mại hoàn thành 42 dự án với gần 16.000 căn.

Các chuyên gia cho rằng, thách thức của thị trường lúc này là cả người mua nhà và doanh nghiệp đều ở tình cảnh khó khăn. Nếu giải quyết được những điểm nghẽn như tín dụng, lãi suất ngân hàng, pháp lý dự án… thị trường sẽ sôi động hơn khi người mua, người bán gặp nhau.

Áp lực nợ trái phiếu, pháp lý và cấu trúc sản phẩm

Dù vậy, đối với các doanh nghiệp, bài toán vượt khó có phần nan giải hơn khi bên cạnh ách tắc về vốn, pháp lý, nhiều doanh nghiệp đang đối diện với áp lực thanh toán các khoản nợ trái phiếu đến hạn và cấu trúc sản phẩm đang lệch so với thu nhập của số đông người dân.

Theo báo cáo trái phiếu doanh nghiệp tháng 11/2023 của FiinGroup, áp lực nợ trái phiếu bất động sản chiếm giá trị cao nhất trong nhóm phi ngân hàng và chịu áp lực trả nợ lớn nhất. Giá trị lên đến 154.800 tỉ đồng (giá trị gốc là 122.200 tỉ đồng và chi phí lãi khoảng 32.600 tỉ đồng).

“Áp lực trả nợ trái phiếu là lớn nhất đối với nhóm ngành bất động sản. Với bối cảnh tình hình thị trường bất động sản hiện nay và chất lượng tín dụng của các doanh nghiệp tổ chức phát hành còn yếu, các chủ đầu tư sẽ gặp khó trong việc tạo dòng tiền mới để có thể thực hiện các nghĩa vụ nợ”, báo cáo nhận định.

Bên cạnh áp lực nợ, một trong những khó khăn lớn nhất của thị trường bất động sản hiện nay nằm ở vấn đề pháp lý. “Thách thức lớn của các nhà đầu tư bất động sản tại Việt Nam lúc này là những trở ngại về thủ tục hành chính, đặc biệt là trong việc giải quyết các khoản phí sử dụng đất”, ông Neil MacGregor, Giám đốc điều hành Savills Việt Nam, nhận định.

Tuy nhiên, trong năm 2023, Chính phủ đã đưa ra nhiều chỉ đạo, quyết sách kịp thời nhằm tháo gỡ và thúc đẩy ngành bất động sản. Cụ thể, trong tháng 3, Nghị định 08 của Chính phủ được ban hành, bổ sung quy định đối với trái phiếu chào bán tại thị trường trong nước. Trường hợp doanh nghiệp phát hành không thể thanh toán đầy đủ, đúng hạn nợ gốc, lãi trái phiếu bằng đồng Việt Nam theo phương án phát hành đã công bố thì có thể đàm phán với người sở hữu trái phiếu để thanh toán gốc, lãi trái phiếu đến hạn bằng tài sản.

Cũng trong năm 2023, Thủ tướng Chính phủ Phạm Minh Chính đã trực tiếp chủ trì hai hội nghị toàn quốc tập trung gỡ khó cho thị trường bất động sản. Các doanh nghiệp lớn đã có cơ hội được trình bày các khó khăn, vướng mắc. Sau đó, với sự chỉ đạo của Thủ tướng, các bộ, ngành, địa phương đã trực tiếp tìm giải pháp xử lý.

Các doanh nghiệp cũng chủ động nỗ lực tìm cách vượt qua khó khăn, thay vì chỉ ngồi yên chờ đợi được “giải cứu”. Một số giải pháp được áp dụng như tìm đối tác có tiềm lực tài chính để hợp tác hoặc bán lại toàn bộ dự án; thương thảo với khách hàng để hoãn, giãn tiến độ bàn giao nhà. Ngoài ra, các chủ dự án đang điều tiết và tung ra những chính sách ưu đãi, nới lỏng điều kiện thanh toán thuận lợi, hấp dẫn hơn, việc này tác động rất tích cực đến việc kích thích nguồn cầu.

Nhận định về thị trường bất động sản năm 2023, Bộ Xây dựng đánh giá nửa đầu năm, thị trường bất động sản tiếp tục trạng thái giao dịch trầm lắng. Bằng nhiều biện pháp tháo gỡ quyết liệt, tình hình thị trường đã có những chuyển biến theo chiều hướng tích cực.Trong sáu tháng cuối năm, lượng tìm kiếm giao dịch các phân khúc đất nền, chung cư... có sự phục hồi tốt và nguồn cung từ các dự án mới, giao dịch xuất hiện ngày càng nhiều.

Dù vậy, cơ quan quản lý đánh giá thị trường bất động sản vẫn tiếp tục trầm lắng, tiềm ẩn nhiều khó khăn, thách thức, vướng mắc nhất là về các thủ tục pháp lý. Đáng chú ý, thị trường thiếu hụt nguồn cung ở các phân khúc, cơ cấu hàng hóa bất động sản chưa phù hợp, đặc biệt thiếu trầm trọng nhà ở xã hội và nhà ở thương mại giá rẻ. Thị trường bất động sản vẫn cần phải theo dõi sát các diễn biến và cần tiếp tục các biện pháp tháo gỡ mạnh mẽ trong thời gian tới.

Doanh nghiệp cải thiện nội lực

Ngoài tháo gỡ về mặt chính sách, tín hiệu tích cực nhất trên thị trường năm qua là các doanh nghiệp dần cơ cấu nợ và rục rịch triển khai dự án trở lại thay vì đứng im như hồi đầu năm.

Chẳng hạn, Công ty cổ phần Phát triển Bất động sản Phát Đạt công bố đã thực hiện tất toán nhiều lô trái phiếu và mua lại trước hạn với tổng giá trị hơn 2.526 tỉ đồng. Lần cuối cùng công ty mua lại toàn bộ hai lô trái phiếu 800 tỉ đồng, chính thức đưa dư nợ trái phiếu về 0 chỉ vài ngày trước khi kết thúc năm 2023.

Tại Hội nghị trực tuyến về việc triển khai công điện của Thủ tướng để gỡ khó cho thị trường bất động sản diễn ra vào tháng 11/2023, đại diện Công ty cổ phần Tập đoàn Đầu tư Địa ốc No Va (Novaland) cho biết tập đoàn này đã qua thời điểm khó khăn nhất và đi được 80% con đường tái cấu trúc. Bên cạnh đó, các doanh nghiệp bất động sản lớn như Novaland, Hưng Thịnh Group... cũng đạt được thỏa thuận gia hạn trả nợ trái phiếu.

Theo Hiệp hội bất động sản TP.HCM (HoREA), thị trường bất động sản đã đi qua giai đoạn khó khăn nhất và có thể nhận định quý 1/2023 là vùng đáy của thị trường bất động sản. Về tổng thể thì thị trường bất động sản hiện nay vẫn còn rất khó khăn, nhưng mức độ khó khăn có xu thế giảm dần theo thời gian, tháng sau tốt hơn tháng trước, quý sau tốt hơn quý trước.

Công trường một dự án đang xây dựng tại Long An. Ảnh: Nguyễn Văn

Điều này thể hiện rõ nét tại thị trường bất động sản TP.HCM, quý 1/2023 tăng trưởng âm 16,2%; đến 6 tháng đầu năm 2023 vẫn tăng trưởng âm 11,58% nhưng đã giảm 4,62% so với quý 1/2023. Đến cuối quý 3/2023, tuy vẫn còn tăng trưởng âm 8,71% nhưng đã giảm thêm 2,87% so với 6 tháng đầu năm. Sau 9 tháng, mức độ khó khăn của thị trường bất động sản đã giảm 42,3% so với quý 1/2023.

Ông David Jackson, Tổng giám đốc Avison Young Việt Nam, cho rằng tâm lý thị trường là một trong những điểm nghẽn mấu chốt cần giải quyết để vực dậy thị trường bất động sản, từ phía người dân lẫn doanh nghiệp. Năm 2023 tiếp tục là nốt trầm trong chu kỳ phát triển của thị trường địa ốc Việt Nam vì những vướng mắc liên quan đến pháp lý và dòng tiền dự án, cũng như một số bất cập cố hữu chưa thể giải quyết trong ngắn hạn.

Ở góc nhìn bao quát, việc điều chỉnh Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh Bất động sản vừa thông qua là một bước quan trọng trong tiến trình hoàn thiện “chiếc áo” pháp lý, tạo đà cho thị trường bất động sản tiếp tục phát triển. Mặt bằng lãi suất cũng hạ nhiệt hơn và tổ công tác của Chính phủ đã có một năm bận rộn tháo gỡ các vướng mắc pháp lý cho từng dự án, địa phương.

“Đó đều là những thay đổi rất lớn so với năm trước, cho thấy nỗ lực của Nhà nước để điều tiết thị trường. Tuy nhiên, mọi chính sách cần thời gian để thẩm thấu, do đó cần theo dõi thêm tình hình sức khỏe doanh nghiệp bất động sản vì áp lực trái phiếu đến hạn và thanh khoản ách tắc vẫn còn đó”, ông Jackson nói.

Đi sâu vào phân khúc nhà ở, những sóng ngầm phản ứng của cung - cầu rõ nét hơn trong năm 2023. Cán cân giữa các phân khúc vẫn nghiêng về các dự án từ trung đến cao cấp, thiếu tầm trung - phổ thông và nhà ở xã hội. Sự chênh lệch này, cộng với chi phí đầu tư xây dựng tăng, khiến giá sơ cấp căn hộ chung cư tại các đô thị lớn vẫn cao dù đã tăng chậm hơn so với các năm trước. Giá bán chưa phù hợp với phần đông người có nhu cầu mua nhà ở thực. Tâm lý khách hàng tiếp tục thận trọng, dẫn đến sức hấp thụ yếu.