Bất động sản 2020 sẽ tìm vốn ở đâu?

Đó là nhận định được nhiều chuyên gia đưa ra trong hội thảo "Dòng tiền bất động sản 2020" do kênh FBNC phối hợp với Công ty Cổ phẩn Tổng Đài Địa ốc Việt Nam vừa tổ chức mới đây tại TP.HCM.

Ai là chịu ảnh hưởng?

Theo Thông tư 22 của Ngân hàng Nhà nước, từ 1/1/2020 đến ngày 30/9/2020, tỷ lệ tối đa của nguồn vốn ngắn hạn được sử dụng để cho vay trung và dài hạn là 40%, từ tháng 10/2022 sẽ giảm xuống còn 30%. Bên cạnh việc giảm tỷ lệ vốn ngắn hạn cho vay trung và dài hạn, Ngân hàng Nhà nước còn tăng hệ số rủi ro khi kinh doanh bất động sản từ 150% lên 200%.

Động thái siết van tín dụng của ngân hàng đối với bất động sản đã gây ra những tranh luận trái chiều. Nhất là trong bối cảnh thị trường bất động sản đang có dấu hiệu chững lại, nguồn cung sụt giảm nghiêm trọng do hàng loạt dự án đang nằm trong diện rà soát pháp lý không thể triển khai. Trong bối cảnh đó, nếu dòng tiền cho thị trường bị thắt lại sẽ khiến cho doanh nghiệp khó khăn lại càng chồng chất, thị trường có nguy cơ đứng bánh.

Tuy nhiên, tiến sĩ Sử Ngọc Khương, chuyên gia kinh tế, cho rằng không phải doanh nghiệp nào cũng chịu tác động từ việc dòng vốn từ nhà băng siết lại.

Cụ thể, đối với những doanh nghiệp lớn có quỹ đất sạch, đã tạo dựng được thương hiệu, uy tín trên thị trường họ không phụ thuộc quá nhiều vào nguồn vốn từ ngân hàng. Thay vào đó, với thế mạnh của mình, những doanh nghiệp này đi theo con đường liên doanh, liên kết với các doanh nghiệp trong và ngoài nước. Những thương vụ mua bán, sát nhập ở cấp dự án là chiến lược được các doanh nghiệp này theo đuổi từ nhiều năm trước.

Nhóm doanh nghiệp vừa và nhỏ, chưa tạo dựng được thương hiệu, tên tuổi để ngân hàng và đối tác tin tưởng là đối tượng chịu ảnh hưởng lớn từ việc siết van tín dụng. Ông Khương lấy ví dụ, có một dự án tại huyện Bình Chánh, TP.HCM cần khoảng 200 tỉ đồng để hoàn thành nghĩa vụ tài chính với Nhà nước để đủ điều kiện bán hàng, nhưng chủ đầu tư không thể xoay ra nguồn vốn, vay ngân hàng không được.

Một nhóm nữa chịu sự tác động của Thông tư 22 là những nhà đầu tư, người mua nhà để ở.

Ông Khương cho rằng, tuy có những khó khăn nhưng quy định siết van tín dụng cũng mang lại nhiều tích cực đặc biệt là giúp thanh lọc thị trường trong bối cảnh có rất nhiều doanh nghiệp tay không bắt giặc, tình trạng “xí đất” nhưng không thể triển khai dự án.

Ông Lê Nhị Năng, Vụ trưởng, Trưởng cơ quan đại diện UBCKNN tại TP.HCM, cho biết doanh nghiệp có nhiều cách để tạo nguồn vốn thay vì chỉ chăm chăm vào tín dụng từ ngân hàng. Một trong số đó là huy động từ thị trường chứng khoán. Tuy nhiên, số liệu thống kê Việt Nam hiện có khoảng 10.000 doanh nghiệp bất động sản nhưng chỉ có hơn 100 công ty niêm yết.

Đối với các doanh nghiệp chưa niêm yết thì có thể dùng nhiều hình thức phát hành trái phiếu chuyển đổi sang cổ phần, phát hành trái phiếu kèm quyền mua nhà hay nhiều biện pháp khác.

Tuy nhiên, ông Năng khuyến cáo các doanh nghiệp cần tính toán cẩn trọng, đặc biệt liên quan đến lãi suất. Không phải cứ đẩy lãi suất lên cao là huy động vốn dễ dàng mà đây có thể là rủi ro rất lớn cho doanh nghiệp vì xu hướng hiện nay ngân hàng nhà nước đang kéo giảm lãi suất xuống.

Không nên bi quan

Ông Lê Thành Trung, Phó tổng giám đốc HDBank, nhận định dù có lúc trầm, lúc sôi động song bất động sản là một trong những thị trường quan trọng nhất của nền kinh tế, chỉ sau thị trường chứng khoán. Tuy nhiên, nếu so về mức độ ảnh hưởng, lan tỏa thì có thể hơn cả thị trường chứng khoán.

Theo ông Trung, chứng khoản chỉ liên quan đến công ty niêm yết và nhà đầu tư, còn bất động sản sẽ ảnh hưởng đến nhiều người dân từ nhà đầu tư, doanh nghiệp, nhà phát triển dự án cho đến các doanh nghiệp liên quan trong lĩnh vực sản xuất vật liệu, thiết kế, các linh phụ kiện cho thị trường này.

Phó tổng HDBank cho rằng, cần có cái nhìn lạc quan về thị trường bất động sản cũng như Thông tư 22. Thay vì cứ nghĩ “siết tín dụng” theo hướng tiêu cực thì đây lại là một bước đi cần thiết và thông minh để xây dựng một thị trường an toàn và lành mạnh nhất.

Thông tư 22 giải quyết vấn đề vốn trung và dài hạn từ 40% xống 30% là cần thiết vì ngân hàng không phải là nơi tập trung cho vay trung và dài hạn. Việc giảm tỷ lệ này xuống sẽ tạo động lực cho các doanh nghiệp dần chuyển sang công ty cổ phần, công ty niêm yết để huy động vốn dài hạn. Ngân hàng chủ yếu tập trung vốn lưu động và các dịch vụ tài chính ngân hàng. Việc điều chỉnh giảm tỷ lệ này cũng đã được Ngân hàng Nhà nước tính toán theo lộ trình chứ không phải bất ngờ, gây sốc.

Thông tư 22 cũng linh hoạt bởi không phải áp dụng hệ số rủi ro 200 – 250% cho tất các các hoạt động đầu tư. Cụ thể, với đầu tư nhà ở xã hội, đầu tư dưới 1,5 tỉ đồng chỉ ở mức 50%...

Ông Trung cho rằng, trong bối cảnh nền kinh tế Việt Nam đang có những chỉ số tăng trưởng rất tốt, nguồn vốn FDI dồi dào… thì dòng vốn cho bất động sản nói riêng và nền kinh tế nói chung trong năm 2020 không phải là vấn đề quá khó khăn.

Thay vì cứ chăm chăm vào bài toán nguồn vốn thì có một bài toán quan trọng hơn cần tháo gỡ hiện nay chính là thủ tục hành chính. Rất nhiều dự án có tiền song không thể triển khai, dự án đã thực hiện song giấy tờ thì vẫn chưa theo kịp.

“Khi chúng ta có được một hành lang, cơ chế rõ ràng thì mọi việc sẽ thuận lợi”, ông Trung nói.

Cũng theo lãnh đạo HDBank, bên cạnh thủ tục, pháp lý thì tính minh bạch của doanh nghiệp, năng lực triển khai dự án của chủ đầu tư sẽ là những tiêu chí đầu tiên được các nhà băng xét đến, quyết định mức độ cho vay vốn ra sao.