TS. Nguyễn Trí Hiếu: Có thể siết tín dụng bất động sản xuống mức 25%

Trong xu thế nguồn cung thị trường bất động sản nhà ở đã phát triển tương đối ổn định, nhiều doanh nghiệp đã hướng sang thị trường bất động sản du lịch, công nghiệp và văn phòng cho thuê.

Nhiều chuyên gia đánh giá đây là mảng bất động sản thị trường sẽ rất cần trong thời gian tới, nhất là trong tiến trình hội nhập với các hiệp định thương mại tự do (FTA) thế hệ mới, nhiều tập đoàn nước ngoài sẽ vào Việt Nam đầu tư.

Tuy nhiên, ông Hiếu cho rằng thế giới đang có những dấu hiệu khủng hoảng, trong đó cuộc chiến tranh thương mại Mỹ-Trung đang có những diễn biến căng thẳng. Hai bên liên tục trả đũa nhau bằng việc áp thuế. Khi thế giới có khủng hoảng thì một số sản phẩm sẽ bị ảnh hưởng, trong đó có du lịch.

Vì vậy, theo ông, bất động sản nghỉ dưỡng là phân khúc có rủi ro trong tình hình thế giới thực sự có nhiều biến động, dù cho nửa năm qua thị trường này vẫn đang phát triển khá tốt.

Vị chuyên gia này khuyến cáo các nhà đầu tư, rằng trong khủng hoảng của thế giới thì vĩ mô Việt Nam ổn định. Việt Nam có độ trễ so với tình hình thế giới, độ trễ này có thể từ 6 tháng đến 1 năm.

“Ví dụ như năm 2008 khi Mỹ khủng hoảng thì Việt Nam vẫn an toàn. Và Việt Nam cho rằng chúng ta miễn nhiễm với khủng hoảng thế giới. Nhưng sang năm 2009 thì sự ảnh hưởng này là rất lớn, trong đó ảnh hưởng đến bất động sản nói chung và bất động sản nghỉ dưỡng nói riêng”, ông Hiếu dẫn chứng.

TS. Nguyễn Trí Hiếu.

Từ thực tế này mà mấy năm nay, Chính phủ khuyến cáo các ngân hàng thận trọng cho vay đối với các dự án bất động sản.

“Ngân hàng Nhà nước rất có lý khi có những kiến nghị này. Tỷ lệ cho vay trung và dài hạn có thể sẽ được rút từ 40-45% hiện nay xuống còn khoảng 35%. Đây là điều hợp lý vì hiện nay các nước trên thế giới dùng nguốn vốn ngắn hạn cho vay dài hạn khoảng 25%”, ông Hiếu cho biết.

Theo ông Hiếu, trong khoảng 5-10 năm nữa, Việt Nam nên đưa tỷ lệ này xuống 30% hoặc thậm chí 25% khi kinh tế ổn định.

Trong động thái siết tín dụng vào bất động sản, NHNN cũng đề xuất tăng hệ số rủi ro cho vay mua nhà lên 150% cho các gói vay trên 3 tỉ đồng. Vì những món vay này lớn, rủi ro cao hơn.

“Việc siết tín dụng lại như vậy sẽ tác động đến thị trường bất động sản, các nhà kinh doanh sẽ không mặn mà, nhưng quản lý tốt thì việc siết chặt này của ngân hàng là hợp lý”, vị chuyên gia này đánh giá.

Phân tích kỹ hơn, ông Hiếu cho rằng, bất động sản cao cấp là cần thiết vì Việt Nam hiện nay có rất nhiều người có tiền. Đây là phân khúc họ rất quan tâm, và đó cũng là động lực cho các nhà đầu tư. Tuy nhiên cũng cần cẩn thận, vì nếu cung vượt cầu thì đây cũng là phân khúc khởi đầu cho khủng hoảng và sẽ kéo theo cả thị trường.

“Bất động sản nghỉ dưỡng mang lại nguồn thu cho các nhà kinh doanh rất tốt nhưng không thể trở thành một chi phí về xã hội, môi trường”, ông Hiếu nói. Có những dự án, để tưới nước cho sân golf, giữ cây xanh phải dùng hóa chất độc hại. Những hóa chất đó độc hại ảnh hưởng tác động đến môi trường ra sao thì cần các bộ ngành liên quan phải nghiên cứu, làm rõ.

Theo ông, chúng ta không chỉ phát triển bất động sản nghỉ dưỡng để mang lợi nhuận về trong năm nay, trong 10, 20 năm tới mà phải bảo vệ môi trường. Có một số dự án rất tốt, mang đến công ăn việc làm, hài hòa với các chính sách khác, nâng được kinh tế địa phương, bảo vệ môi trường. Song một vấn đề cần được quan tâm là biến đổi khí hậu toàn cầu. Nhà đầu tư cần quan tâm đến tất cả khía cạnh chứ không chỉ vì lợi nhuận.

Về khu vực đầu tư bất động sản du lịch nghỉ dưỡng trong thời gian sắp tới, ông Hiếu cho rằng, miền Trung nên phát triển bất động sản nghỉ dưỡng nhiều vì có nhiều lợi thế tự nhiên tốt.

Lời khuyên dành cho các nhà đầu tư cá nhân, theo ông, người có nhu cầu đầu tư cần chọn chủ đầu tư uy tín và có khả năng tài chính; chọn dự án có vị trí đắc địa, cơ sở hạ tầng đầy đủ; chọn khu vực và dự án được thiết kế và xây dựng phù hợp với phong cách quốc tế; chọn các dự án đang được thiết kế và xây dựng theo mô hình thành phố thông minh.

Nhà đầu tư cần lên kế hoạch tài chính phù hợp để đảm bảo khả năng mua hay tài trợ bất động sản. “Các nhà đầu tư cần đưa ra một bài toán tài chính cẩn trọng, cần sự tư vấn của chuyên gia tài chính và pháp lý. Với các nhà đầu tư dùng bất động sản để kinh doanh thì sử dụng phương pháp tính giá trị hiện tại của dòng tiền tạo ra từ kinh doanh bất động sản nghỉ dưỡng”, Ông Hiếu lưu ý.

Tác động của tài chính và chính sách tín dụng ảnh hưởng bất động sản