Sáp nhập tỉnh, đất tăng giá: Hiệu ứng nhất thời hay cơ hội dài hạn?

Ông Phạm Đức Toản – Tổng giám đốc Công ty CP Đầu tư và Phát triển BĐS EZ.

Ghi nhận tại nhiều địa phương chuẩn bị sáp nhập, đặc biệt là những nơi được lựa chọn làm trung tâm hành chính mới, giá đất có xu hướng tăng mạnh. Theo ông, đâu là lý do khiến hiện tượng này lặp đi lặp lại dù quy hoạch và hạ tầng thực tế chưa có thay đổi rõ rệt?

Ông Phạm Đức Toản: Đây không phải hiện tượng bất thường. Khi một đô thị được chọn làm thủ phủ mới của tỉnh, về bản chất, nó trở thành trung tâm hành chính – nơi tập trung các cơ quan nhà nước, các hoạt động chính trị - xã hội cốt lõi. Từ đó kéo theo sự dịch chuyển dân cư, đặc biệt là lực lượng cán bộ, người lao động, các doanh nghiệp, tổ chức có nhu cầu làm việc, sinh sống, mở văn phòng, trụ sở tại khu vực trung tâm mới.

Việc dân số tăng cơ học sẽ làm gia tăng nhu cầu về nhà ở, văn phòng, mặt bằng kinh doanh… và điều đó tất yếu khiến thị trường bất động sản nóng lên. Ngoài yếu tố nhu cầu trước mắt, kỳ vọng dài hạn cũng đóng vai trò quan trọng – như việc địa phương được ưu tiên đầu tư hạ tầng, mở rộng quy hoạch cho phù hợp với vai trò mới, thu nhập người dân có xu hướng tăng theo phát triển kinh tế - xã hội. Do đó, giá đất tăng là điều dễ hiểu, phản ánh cả nhu cầu thực lẫn kỳ vọng tương lai.

Vậy đợt tăng giá hiện nay có gì khác với những "cơn sốt đất" trước đây? Theo ông, mức độ bền vững của sóng tăng giá đất lần này đến đâu?

Ông Phạm Đức Toản: Tôi cho rằng đợt tăng giá lần này mang tính cục bộ và ngắn hạn, chủ yếu xuất phát từ yếu tố tâm lý. Dễ thấy nhất là tâm lý FOMO – sợ bỏ lỡ cơ hội của các nhà đầu tư vốn nhạy cảm với thông tin và sẵn sàng hành động rất nhanh.

Tuy nhiên, phải nhấn mạnh rằng lượng cán bộ di chuyển là có giới hạn, không phải ai cũng mua nhà ngay, và nhiều địa phương đã có kế hoạch bố trí chỗ ở. Nghĩa là cầu thực chưa tăng đột biến, nên việc giá bất động sản tăng nhanh chỉ phản ánh hiệu ứng kỳ vọng, chưa phải là chuyển động nền tảng.

Tuy vậy, về trung và dài hạn, những địa phương được lựa chọn làm trung tâm hành chính mới có nhiều cơ hội phát triển thực chất. Việc được ưu tiên đầu tư hạ tầng, quy hoạch mở rộng và thu hút thêm cư dân mới là nền tảng để thị trường BĐS ổn định và tăng trưởng bền vững, nhưng điều đó cần thời gian, không phải một sớm một chiều.

Hiện tượng tăng giá đất xuất hiện sớm ở các khu vực được kỳ vọng sẽ trở thành trung tâm hành chính mới. Ảnh minh hoạ

Có vẻ "sóng" thì vẫn là sóng. Vậy mức độ rủi ro với nhà đầu tư đón đầu thông tin sáp nhập là như thế nào, thưa ông?

Ông Phạm Đức Toản: Đầu tư theo sóng luôn mang rủi ro, nhất là với nhà đầu tư thiếu kinh nghiệm, vốn mỏng và sử dụng đòn bẩy tài chính. Sóng càng ngắn, độ rủi ro càng cao.

Tôi lấy ví dụ cụ thể: Trước khi có thông tin sáp nhập, thị trường bất động sản tại TP Việt Trì (Phú Thọ) khá trầm lắng. Nhiều dự án cao tầng trung tâm mở bán nhiều đợt nhưng tỷ lệ hấp thụ thấp, chủ đầu tư phải liên tục điều chỉnh chính sách bán hàng. Tuy nhiên, chỉ sau khi có thông tin chính thức, không ít dự án đã cháy hàng, nhà đầu tư phải trả thêm tiền chênh để mua được căn đẹp. Đây là diễn biến điển hình của một cơn sốt ngắn hạn – giá tăng nhanh nhưng thiếu bền vững.

Với nhà đầu tư nhỏ lẻ, đặc biệt là người vay vốn, đây là rủi ro cao. Nếu mua ở đỉnh sóng, khi thị trường chững lại sẽ rất khó bán ra, lại gánh thêm áp lực tài chính. Điều này từng xảy ra ở nhiều cơn sốt đất trước đó.

Trong bối cảnh pháp lý đang siết lại, đặc biệt là sau khi Luật Đất đai 2024 có hiệu lực, ông đánh giá thế nào về những thách thức pháp lý đối với hoạt động đầu tư vào đất nền ở các khu vực sáp nhập?

Ông Phạm Đức Toản: Luật Đất đai mới siết lại rất nhiều quy định liên quan đến tách thửa, chuyển nhượng, điều kiện dự án… Điều đó khiến việc đầu tư "lướt sóng" đất nền theo kiểu gom đất – phân lô – bán nền sẽ khó khăn hơn.

Trong trung và dài hạn, khi quy hoạch tổng thể được điều chỉnh phù hợp với địa giới mới, các địa phương có xu hướng kiểm soát chặt các dự án mới. Rất có thể chỉ các dự án được phép xây dựng đồng bộ như nhà ở xây thô, hoàn thiện hạ tầng mới được phê duyệt. Điều này làm tăng chi phí đầu tư, dẫn đến giá bán cao hơn. Nếu không đi kèm với sức cầu thực, thanh khoản sẽ giảm. Việc mua vào dễ nhưng bán ra có thể rất khó.

Vậy theo ông, chiến lược nào là phù hợp nhất với nhà đầu tư ở thời điểm này?

Ông Phạm Đức Toản: Trong bối cảnh thị trường đang chuyển từ “sóng tâm lý” sang giai đoạn thanh lọc, nhà đầu tư nên quay về với các nguyên tắc cơ bản: lựa chọn vị trí thực sự tiềm năng, có quy hoạch rõ ràng, hạ tầng kết nối tốt và pháp lý minh bạch.

Quan trọng hơn cả là không đầu tư theo tin đồn, không “ôm hàng” bằng vốn vay quá lớn, và cần xác định được điểm vào – điểm ra rõ ràng. Thị trường bất động sản luôn có cơ hội, nhưng cơ hội chỉ dành cho những người tỉnh táo và có tầm nhìn dài hạn.

Xin cảm ơn ông!