Thị trường bất động sản Việt Nam ra sao qua 3 thập kỷ?

Nhận định trên được ông Neil MacGregor, Tổng giám đốc Savills Việt Nam đưa ra trong báo cáo góc nhìn thị trường bất động sản giai đoạn 1995-2025 với chủ đề “30 năm song hành cùng thị trường bất động sản Việt Nam”.

1995 – 2005: Giai đoạn khởi đầu

Vào những năm 1990, đất nước đang trong quá trình dịch chuyển từ nền kinh tế hoạch hóa tập trung sang nền kinh tế thị trường. Năm 1995 đánh dấu cột mốc phát triển đặc biệt quan trọng, khi cùng lúc Việt Nam chính thức bình thường hóa quan hệ với Hoa Kỳ và gia nhập cộng đồng các nước Đông Nam Á (ASEAN). Những sự kiện này đã đẩy nhanh quá trình hội nhập, mở cửa giao thương, thúc đẩy quá trình phát triển kinh tế thị trường sâu rộng hơn và nâng cao trình độ tương ứng với chuyên môn quốc tế.

Ông Neil MacGregor, Tổng Giám đốc Savills Việt Nam.

Song song với quá trình hội nhập là những cải cách pháp lý quan trọng, đặc biệt là Luật Đất đai năm 1993, cho phép cá nhân và tổ chức doanh nghiệp chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong một số điều kiện nhất định, tạo ra nền tảng pháp lý cho sự hình thành của thị trường bất động sản và phát triển đô thị hiện đại.

Trong giai đoạn này, các cải cách về kinh tế và pháp luật đã góp phần thúc đẩy mạnh mẽ nhu cầu về đất đai, dẫn đến sự gia tăng đáng kể của giá trị bất động sản.

2006 – 2015: Giai đoạn tăng trưởng nhanh và biến động

Giai đoạn 2006 - 2008 đánh dấu bước ngoặt quan trọng của Việt Nam trong quá trình hội nhập quốc tế khi chính thức gia nhập Tổ chức Thương mại Thế giới (WTO). Tăng trưởng vốn đầu tư và quá trình công nghiệp hóa gia tăng mạnh mẽ đã thúc đẩy nhu cầu lớn về dịch vụ bất động sản.

Trong năm 2008, vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI) vào lĩnh vực bất động sản đạt mức kỷ lục 23,6 tỷ USD. Thị trường ghi nhận hoạt động sôi nổi từ các chủ đầu tư trong việc triển khai dự án nhằm đáp ứng nhu cầu về văn phòng, nhà ở và các công trình dịch vụ lưu trú.

Tuy nhiên, vào năm 2008, cuộc khủng hoảng tài chính toàn cầu đã tạo ra những tác động đáng kể. Thị trường bất động sản cũng rơi vào tình trạng thanh khoản cạn kiệt, tín dụng bị thắt chặt và nhiều dự án bị đình trệ hoặc ngừng triển khai. Thị trường rơi vào giai đoạn suy giảm nghiêm trọng, buộc các cơ quan quản lý và các tổ chức tư nhân phải rà soát lại chiến lược phát triển, cơ cấu danh mục đầu tư cũng như các ưu tiên dài hạn.

Trước tình hình đó, Chính phủ đã ban hành một loạt cải cách pháp lý then chốt, bao gồm những sửa đổi về Luật Đất đai, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh Bất động sản (2013). Các bộ luật này góp phần bảo vệ quyền lợi người mua, làm rõ các quy định liên quan đến quyền sử dụng đất, siết chặt quy định đối với chủ đầu tư, đồng thời cho phép cá nhân nước ngoài được mua nhà tại Việt Nam.

Thông qua việc nâng cao tính minh bạch và chuyên nghiệp trong thị trường, Chính phủ đã góp phần khôi phục niềm tin của nhà đầu tư. Những cải cách này giữ vai trò quan trọng, khi vừa hạn chế đầu cơ, vừa thu hút vốn đầu tư nước ngoài và khuyến khích đầu tư dài hạn, từ đó tạo điều kiện để thị trường bất động sản phục hồi, điều tiết và phát triển bền vững.

2016 - 2025: Giai đoạn ổn định, đối mặt với những thách thức chưa từng có

Giai đoạn 2016–2025, kinh tế vĩ mô Việt Nam duy trì ổn định với tốc độ tăng trưởng GDP trung bình 6–7% mỗi năm. Dân số trẻ, thu nhập bình quân trên đầu người cải thiện và quá trình đô thị hóa diễn ra mạnh mẽ đã thúc đẩy nhu cầu sử dụng bất động sản ở hầu hết các phân khúc.

Trong bối cảnh đó, thị trường nhà ở tại Hà Nội và TP.HCM đã ghi nhận tốc độ phát triển vượt bậc. Riêng năm 2018, số liệu của Savills cho thấy nguồn cung căn hộ mới tại TP. HCM đạt gần 39.000 căn, tăng 33% so với năm trước đó. Tại thị trường Hà Nội, 2019 là thời điểm sôi động nhất với 44.000 giao dịch ở thị trường nhà ở. Giai đoạn 2016-2024, Hà Nội đã đón nhận khoảng 230.000 căn nhà ở mới, trong đó căn hộ chiếm khoảng 90% nguồn cung.

Phân khúc bất động sản thương mại đồng thời tăng trưởng nhanh. Tại Hà Nội, tổng nguồn cung văn phòng tăng từ 1 triệu m2 trong năm 2016 lên hơn 2,33 triệu m2 vào cuối năm 2024. Một số công trình nổi bật đóng vai trò dẫn dắt thị trường có thể kể đến như Lotte Center Hanoi, Keangnam Landmark Tower, Capital Place và Lotte Mall West Lake.

Thị trường TP.HCM cũng ghi nhận sự gia tăng tương tự, với nguồn cung văn phòng tăng từ 1,8 triệu lên 2,8 triệu m2 trong cùng giai đoạn. Các dự án nổi bật như The Nexus, Riverfront Financial Centre, The Hallmark, The Mett, Phu My Hung Tower và Friendship Tower phản ánh nhu cầu ngày càng lớn về không gian làm việc hiện đại của doanh nghiệp trong nước và tập đoàn quốc tế.

Phân khúc bán lẻ cũng có bước chuyển mình rõ nét. Trong giai đoạn này, diện tích bán lẻ tại Hà Nội tăng từ 1,1 triệu m2 lên 1,8 triệu m2; TP.HCM tăng từ 1 triệu m2 lên 1,6 triệu m2. Đơn cử như dự án Vincom Center Trần Duy Hưng, Lotte Mall West Lake (Hà Nội), Crescent Mall Giai đoạn 2, Landmark 81 Retail Podium và Estella Place (TP.HCM) đã góp phần tái định hình trải nghiệm tiêu dùng của đô thị hiện đại.

Sự biến động do đại dịch Covid-19 đã làm gián đoạn sự phát triển của thị trường. Nhiều dự án bị trì hoãn, đứt gãy chuỗi cung ứng và hành vi tiêu dùng thay đổi nhanh chóng. Bên cạnh đó, chính sách kiểm soát tín dụng chặt chẽ và quy trình rà soát pháp lý nghiêm ngặt đã tạo thêm áp lực lên các chủ đầu tư.

Giai đoạn hậu đại dịch tiếp tục đặt ra nhiều thách thức. Tình trạng lệch pha cung - cầu, thiếu hụt nhà ở giá rẻ, chính sách tín dụng thắt chặt, giá bất động sản cao và sự thiếu minh bạch về pháp lý đã tác động đến tâm lý thị trường.

Bước vào chu kỳ tăng trưởng mới

Báo cáo thị trường quý 1/2025 của Savills vừa qua đã ghi nhận những tiến triển tích cực tại hai thị trường trọng điểm là Hà Nội và TP.HCM trong ba tháng đầu năm 2025.

Tại Hà Nội, tổng số lượng căn hộ bán được đạt 7.914 căn, tăng 49% so với cùng kỳ năm trước. Phân khúc văn phòng ghi nhận mức hấp thụ tích cực với tỷ lệ lấp đầy đạt 82%. Phân khúc bán lẻ cũng duy trì sự sôi động với tỷ lệ lấp đầy 86%, nhờ sự mở rộng của chuỗi cửa hàng tiện lợi và các thương hiệu thời trang, mỹ phẩm.

Tại TP.HCM, giá thuê văn phòng hạng A tăng lên 833.000 đồng/m2/tháng với tỷ lệ lấp đầy đạt 88%. Phân khúc bán lẻ tiếp tục duy trì vị thế vững chắc với tỷ lệ lấp đầy ở mức 94%. Nguồn cung căn hộ mới vẫn còn hạn chế, song được kỳ vọng sẽ cải thiện trong thời gian tới nhờ các chính sách quy hoạch và khung pháp lý được điều chỉnh theo hướng thúc đẩy phát triển dự án.

Thị trường bất động sản Việt Nam đang bước vào chu kỳ tăng trưởng mới, được thúc đẩy bởi những cải cách hành chính và sự đầu tư vào cơ sở hạ tầng. Việc triển khai Luật Đất đai, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh Bất động sản sửa đổi từ tháng 8/2024 đã góp phần rút ngắn quy trình phê duyệt và đảm bảo quyền lợi cho nhà đầu tư.

Các dự án hạ tầng có quy mô lớn như Sân bay Quốc tế Long Thành, hệ thống đường bộ cao tốc hay tuyến đường sắt tốc độ cao sẽ mở rộng khả năng kết nối giao thông giữa các vùng và các khu vực hành lang mới để phát triển thêm nhiều dự án.

Bên cạnh đó, việc tái cấu trúc đơn vị hành chính với quy định sáp nhập tỉnh (gộp 63 tỉnh, thành thành 6 thành phố trực thuộc Trung ương và 28 tỉnh) được kỳ vọng sẽ nâng cao hiệu quả quản lý kinh tế, giảm chi phí hành chính và đơn giản hóa quy trình đầu tư. Đối với lĩnh vực bất động sản, các khu vực hành chính mở rộng sẽ cho phép quy hoạch đồng bộ, nâng cấp hạ tầng và tạo môi trường đầu tư hấp dẫn hơn, từ đó thúc đẩy các dự án quy mô lớn, gia tăng giá trị đất và hỗ trợ phát triển cân bằng giữa đô thị và nông thôn.

Đồng thời, các xu hướng mới như đô thị thông minh, ứng dụng trí tuệ nhân tạo vào nền tảng công nghệ bất động sản và phát triển bền vững đang dần định hình thị trường. Nhà ở giá hợp lý cũng là một trong những định hướng trọng tâm, với sự hỗ trợ từ các cơ chế thúc đẩy hợp tác công - tư và sự tăng cường phát triển toàn diện.