Các khách sạn hạng sang ngày càng phụ thuộc vào hạng mục căn hộ trong cùng tổ hợp

Các nhà phát triển trên khắp thế giới trong những năm gần đây đã cắt giảm số lượng phòng khách sạn hạng sang để bổ sung thêm căn hộ vào các dự án nhằm tăng khả năng sinh lời. Căn hộ hiện nay đóng một vai trò đặc biệt quan trọng trong việc giúp các khách sạn hạng sang phát triển trong một môi trường mà hoạt động du lịch không ổn định.

Các nhà phát triển đã không ngại xây dựng hoặc đề xuất sử dụng các thương hiệu khách sạn siêu sang như Raffles, Waldorf-Astoria và Four Seasons ngay cả trong thời kỳ đại dịch.

Gần 90% các dự án đang trong quá trình phát triển của Four Seasons Hotels & Resorts bao gồm hạng mục căn hộ. Trong khi đó, tổ hợp Waldorf Astoria Miami gồm 205 phòng khách sạn và 360 căn hộ dự kiến ​​bắt đầu xây dựng vào năm tới và sẽ trở thành tòa nhà cao nhất của bang Florida khi hoàn thành.

Các nhà lãnh đạo của tập đoàn Accor cho biết số lượng dự án mang thương hiệu có thể tăng gấp đôi trong vòng 5 năm tới. Năm ngoái, nhà điều hành khách sạn có trụ sở tại Paris này đã ký kết để quản lý 17 tổ hợp khách sạn và căn hộ dưới toàn bộ các thương hiệu mà Accor sở hữu. Accor đang lên kế hoạch vượt qua con số này trong năm nay.

Việc khôi phục du lịch về mức trước đại dịch có thể chưa chắc chắn, nhưng việc tích hợp nhiều căn hộ hơn vào các khách sạn hạng sang cho phép nhà phát triển bù đắp một số rủi ro tài chính. Điều này cũng giúp thu hút nhà đầu tư trong một thị trường mà điều kiện cho vay ngày càng bị siết chặt.

Ryan Shear, đối tác quản lý tại PMG, công ty phát triển tòa tháp Waldorf Astoria Miami, cho biết: “Hai hạng mục khách sạn và căn hộ sẽ bổ trợ cho nhau. Có một khách sạn mang thương hiệu Waldorf Astoria giúp bán các căn hộ nhanh hơn, trong khi doanh thu bán căn hộ lại cung cấp nguồn vốn để xây dựng khách sạn. Đại loại là chúng tôi sẽ cần cả hai hạng mục này trong dự án”.

Chi phí phát triển các khách sạn hạng sang tất nhiên không hề rẻ. Các nhà lãnh đạo của Accor nói rằng có thể tốn tới 1 triệu USD để xây dựng mỗi phòng trong một khách sạn Raffles.

Mặc dù khách hàng đủ tiền mua những căn hộ này có thể chi trả giá phòng khách sạn cao ngất ngưởng, nhưng các nhà đầu tư bất động sản thường thận trọng hơn thế.

Geraldine Guichardo, người đứng đầu toàn cầu của bộ phận nghiên cứu khách sạn tại JLL, cho biết: “Cấu trúc khách sạn và căn hộ trong một dự án dẫn đến đa dạng hóa doanh thu. Bạn không nên phụ thuộc vào khách sạn để tạo ra lợi nhuận cho dự án”.

Có hạng mục căn hộ và mở bán sớm trong quá trình phát triển có thể bù đắp phần nào sự không chắc chắn và e ngại của nhà đầu tư về nhu cầu phòng khách sạn. Các nhà phát triển thậm chí có thể tìm cách sử dụng một phần doanh thu bán căn hộ để hỗ trợ tài chính cho toàn bộ dự án cho đến khi nó được phát triển hoàn chỉnh và bắt đầu tự tạo ra doanh thu, Guichardo nói thêm.

Cách nghĩ này đặc biệt phát huy tác dụng sau đại dịch Covid-19.

Shear nói: “Nếu chúng tôi đang xây dựng một khách sạn mang thương hiệu Waldorf riêng lẻ và không có khu căn hộ đi kèm thì tôi không biết mọi chuyện sẽ thế nào. Thị trường đang rất khó dự báo và chúng tôi không biết mọi thứ sẽ ra sao vào năm tới. Tất cả những gì chúng tôi hiểu là rất khó để các dự án bất động sản được cấp vốn ở thời điểm hiện tại”.

Shear nói rằng trước đây, tổng doanh thu bán căn hộ của dự án tại Miami được dự báo có thể vượt quá 1 tỷ đô la.

Xu hướng cũ được làm mới

Căn hộ hạng sang nằm trong cùng dự án với một khách sạn không phải là một khái niệm mới. Trên thực tế, điều này đã diễn ra trước đây một thế kỷ.

Gia đình của Katharine Graham, chủ sở hữu quá cố của tờ Washington Post, đã chuyển đến ở tại khách sạn St. Regis ở Manhattan vào đầu những năm 1900 do một số khoản đầu tư của cha cô không mang lại hiệu quả như mong muốn. Để trả nợ, họ đã bán căn nhà tại 70th Street và Park Avene và chuyển đến sống tại một tầng của khách sạn St.Regis.

Trong khi đó, khách sạn Waldorf Astoria ở Manhattan, hiện đang được cải tạo, là nơi ở của một số khách thuê nhà cao cấp, từ trùm xã hội đen Benjamin “Bugsy” Siegel đến Paris Hilton.

Khu căn hộ mang thương hiệu khách sạn bắt đầu được tiêu chuẩn hóa nhiều hơn vào những năm 1980 khi các nhà điều hành khách sạn như Four Seasons ở Bắc Mỹ và Aman ở châu Á tung ra các sản phẩm chuyên biệt cho các dự án khách sạn. Sự quan tâm với các khu căn hộ hàng hiệu này sẽ càng lớn hơn sau đại dịch, khi nhiều người đến sống tại những ngôi nhà thứ hai để giãn cách xã hội nhưng vẫn tận hưởng được kỳ nghỉ đúng nghĩa.

Dino Michael, Phó Chủ tịch cấp cao phụ trách các thương hiệu khách sạn hạng sang tại tập đoàn Hilton cho biết: “Tương lai chắc chắn sẽ tươi sáng, và các hạng mục căn hộ hàng hiệu này sẽ ngày càng lớn mạnh. Covid-19 đã tăng tốc và khuếch đại các xu hướng vốn đã có từ trước”.

Accor sẽ phát triển các căn hộ mang thương hiệu Raffles tại các khách sạn sẽ mở cửa ở Boston, Dubai và London. Do cách cấu trúc vốn, các dự án mang thương hiệu Raffles thường được đầu tư bởi các cá nhân có giá trị tài sản ròng cao hoặc các quỹ chính phủ.

Francois Baudin, Phó Chủ tịch cấp cao phụ trách phát triển các khách sạn hạng sang của Accor cho biết: “Rất hiếm khi có quỹ cổ phần tư nhân hoặc các tổ chức đầu tư tham gia vào kiểu dự án này. Những cá nhân có giá trị tài sản ròng cao sở hữu nhiều mối quan hệ để có được những giao dịch tốt nhất về mặt tài chính”.

Không hạ giá sự sang trọng

Việc phát triển các khách sạn riêng lẻ hạng sang dường như đang trở thành điều bất thường trong thị trường hiện tại, nhưng các nhà lãnh đạo tại các tập đoàn khách sạn lớn cho biết điều này vẫn có thể xảy ra.

“Câu trả lời phụ thuộc vào việc bạn đang ở thị trường nào”, Michael nói. “Tôi chưa thấy số lượng các khách sạn riêng lẻ bị suy giảm theo bất kỳ cách nào”.

Một nửa trong số các dự án khách sạn hạng sang của Accor là các khách sạn riêng lẻ không đi kèm khu căn hộ. Accor cũng không cho rằng các dự án khách sạn riêng lẻ sẽ biến mất trong tương lai. Nhưng các lãnh đạo của tập đoàn này nhận thấy việc tích hợp khu căn hộ sẽ cung cấp nhiều trải nghiệm phù hợp hơn cho nhiều đối tượng khách hàng. Hầu hết các tổ hợp khách sạn - căn hộ mang thương hiệu Raffles của Accor có số phòng khách sạn không quá 150.

Agnes Roquefort, Giám đốc phát triển của Accor cho biết: “Số lượng phòng nghỉ ít hơn cho phép chúng tôi cung cấp các dịch vụ cao hơn. Một khách sạn hạng sang có quy mô nhỏ hơn sẽ giúp các nhà điều hành mang lại dịch vụ tốt hơn cho khách hàng, từ đó đạt được mức giá phòng trung bình hàng ngày cao hơn và sinh lời cho toàn bộ dự án”.