Áp thuế lũy tiến chuyển nhượng BĐS cần phòng lách luật

Luật sư Trần Tuấn Anh, Giám đốc Công ty Luật Minh Bạch.

Dưới đây là phân tích chuyên sâu của Luật sư Trần Tuấn Anh – Giám đốc Công ty Luật Minh Bạch, về những cơ hội và thách thức khi áp dụng biểu thuế thu nhập cá nhân theo thời gian nắm giữ bất động sản tại Việt Nam.

Lược bỏ thuế cố định, hướng đến điều tiết hành vi đầu cơ

Đề xuất mới đây của Bộ Tài chính về việc đánh thuế chuyển nhượng bất động sản theo thời gian nắm giữ đang nhận được sự chú ý đặc biệt. Góc nhìn của luật sư về đề xuất này như thế nào?

Trong bối cảnh thị trường bất động sản Việt Nam thường xuyên rơi vào trạng thái biến động mạnh, đặc biệt là những cơn sốt đất ngắn hạn, đề xuất mới đây của Bộ Tài chính về việc áp thuế chuyển nhượng bất động sản theo thời gian nắm giữ được xem là một bước đi táo bạo nhằm hạn chế tình trạng đầu cơ, lướt sóng. Nếu được thực thi hiệu quả, chính sách này có thể góp phần lớn vào việc bình ổn thị trường. Tuy nhiên, song song với kỳ vọng, những thách thức như khả năng lách luật, biến động giá cả và cách thức triển khai chi tiết cũng cần được nhìn nhận một cách đầy đủ và thực tế.

Lách luật – “cửa ngách” cần bịt chặt

Liệu có khả năng xảy ra câu chuyện “lách luật” khi đề xuất này được áp dụng không, thưa luật sư?

Một trong những lo ngại lớn nhất khi áp dụng bất kỳ chính sách thuế mới nào là khả năng đối tượng chịu thuế tìm cách lách luật.

Đề xuất mới đây của Bộ Tài chính về việc đánh thuế chuyển nhượng bất động sản theo thời gian nắm giữ được xem là công cụ chính sách mang tính “đòn bẩy” nhằm triệt tiêu hành vi đầu cơ, lướt sóng ngắn hạn.

Các hình thức lách luật có thể diễn ra dưới nhiều dạng. Phổ biến nhất là việc sử dụng hợp đồng ủy quyền thay vì hợp đồng mua bán. Người mua thực chất đã sở hữu và sử dụng bất động sản, nhưng trên giấy tờ, người bán vẫn đứng tên, từ đó tránh được nghĩa vụ nộp thuế chuyển nhượng cao trong thời gian nắm giữ ngắn. Một hình thức khác là việc giao dịch thông qua góp vốn bằng quyền sử dụng đất, hoặc chuyển nhượng cổ phần doanh nghiệp sở hữu bất động sản thay vì chuyển nhượng tài sản trực tiếp, nhằm né tránh nghĩa vụ thuế cá nhân.

Ngoài ra, nguy cơ khai giá giao dịch thấp hơn thực tế, vốn là vấn đề tồn tại nhiều năm qua cũng sẽ gia tăng nếu không có biện pháp quản lý chặt chẽ. Những hành vi lách thuế này, nếu không bị kiểm soát hiệu quả, sẽ khiến chính sách mới không đạt được mục tiêu đề ra, đồng thời gây thất thu ngân sách nhà nước.

Giá bất động sản sẽ biến động ra sao nếu áp thuế mới?

Theo luật sư, nếu đề xuất này được áp dụng sẽ tác dụng như thế nào đối với giá bất động sản?

Tác động của việc áp thuế chuyển nhượng theo thời gian nắm giữ đối với giá bất động sản là vấn đề rất khó để xác định.

Trong ngắn hạn, chính sách này sẽ gây áp lực lên nhóm nhà đầu cơ nắm giữ tài sản trong thời gian ngắn. Để tránh gánh thuế suất cao, nhiều người buộc phải bán tháo, khiến nguồn cung trên thị trường tăng lên đột biến. Khi nguồn cung vượt cầu, đặc biệt trong bối cảnh nhu cầu đầu cơ giảm mạnh, giá bất động sản sẽ có xu hướng giảm nhẹ hoặc chững lại.

Tuy nhiên, về trung và dài hạn, chính sách sẽ giúp loại bỏ phần lớn hoạt động lướt sóng, đầu cơ ngắn hạn. Thị trường sẽ dịch chuyển về phục vụ nhu cầu ở thực và đầu tư dài hạn. Khi đó, giá bất động sản sẽ ổn định hơn, tăng trưởng lành mạnh hơn, phản ánh đúng giá trị thực thay vì những kỳ vọng ảo do đầu cơ đẩy giá. Môi trường đầu tư minh bạch, ổn định cũng sẽ tạo điều kiện thuận lợi hơn để phát triển các dự án nhà ở xã hội, nhà ở thương mại giá hợp lý, đáp ứng đúng nhu cầu của đại đa số người dân.

Cần đồng bộ pháp lý và giám sát giao dịch chặt chẽ

Luật sư cho rằng, đề xuất này cần được áp dụng theo lộ trình nào để phát huy hiệu quả?

Để đề xuất này có thể phát huy hiệu quả, cần có lộ trình triển khai cụ thể, đồng bộ và chặt chẽ về pháp lý. Trước hết, cần sửa đổi Luật Thuế thu nhập cá nhân và bổ sung thêm các văn bản liên quan nhằm hướng dẫn, cho phép áp dụng biểu thuế lũy tiến theo thời gian nắm giữ tài sản, đồng thời quy định rõ ràng cơ sở tính thuế để tránh lách luật qua hình thức uỷ quyền, góp vốn hay chuyển nhượng cổ phần.

Tiếp theo, cần nâng cấp hệ thống dữ liệu đất đai, kết nối thông tin giữa các cơ quan thuế, tài nguyên môi trường, công chứng và tư pháp để giám sát chặt chẽ quá trình giao dịch và thời gian sở hữu bất động sản.

Ngoài ra, nên có chính sách miễn hoặc giảm thuế đối với người mua nhà lần đầu hoặc giao dịch phục vụ nhu cầu ở thực để tránh ảnh hưởng tiêu cực tới đối tượng yếu thế. Cuối cùng, việc thí điểm tại các khu vực có thị trường nóng sẽ giúp nhà quản lý đánh giá hiệu quả trước khi mở rộng áp dụng toàn quốc.

Phải có hành lang giám sát mạnh mẽ

Đề xuất áp thuế chuyển nhượng bất động sản theo thời gian nắm giữ là một chính sách mạnh mẽ, nếu được thực hiện đúng cách sẽ giúp thị trường bất động sản Việt Nam trở nên lành mạnh, ổn định và bền vững hơn. Tuy nhiên, để đạt được hiệu quả thực chất, cần đồng thời xây dựng hệ thống giám sát chặt chẽ, xử lý triệt để các hành vi lách luật và đảm bảo chính sách không gây thiệt hại cho nhu cầu nhà ở thực sự. Chỉ khi đó, bất động sản mới thực sự trở thành kênh đầu tư an toàn, phát triển vì lợi ích chung của toàn xã hội.

Xin cảm ơn luật sư!