CafeLand - Để có cái nhìn đa chiều về cuộc tranh luận giữa TS. Alan Phan với CLB BĐS Hà Nội, chúng tôi xin trân trọng đăng bức thư ngỏ của một độc giả của CafeLand gửi tới TS. Alan Phan xung quanh vấn đề giải cứu bất động sản.

Kính gửi: TS. Alan Phan

Mấy ngày gần đây, cuộc tranh luận giữa ông và CLB Bất Động Sản Hà Nội đã trở thành chủ đề nóng trên mặt báo. Là một người đang ở thuê, thấy bác Alan Phan nói giá bất động sản có thể xuống 30% - 50% nếu để “rơi tự do” tôi cũng khoái trong bụng lắm. Tuy nhiên, giữa những ý kiến tranh luận trái chiều, tôi lại có phần ái ngại cho bác nhiều hơn.

Tại sao tôi lại ái ngại? Là nhà đầu tư có bề dày thành tích trên trường quốc tế, nhưng bác lại quên mất những điều hết sức giản đơn. Tôi xin nêu 3 luận điểm để thấy rằng, cuộc “tranh luận trí thức” mà bác còn muốn tiếp tục sắp tới sẽ đưa bác đến chỗ “sa lầy”.

Đầu tiên, bác đặt mình ở vị trí chuyên gia để đưa ra lời khuyên, tư vấn. Điều này cũng giống như bác sỹ bốc thuốc cho bệnh nhân vậy. Vị bác sỹ đó, cho dù có kinh nghiệm đến đâu mà bệnh nhân giấu bệnh thì làm sao hiểu đúng về tình trạng bệnh tật. Đã vậy thì làm sao “đúng thuốc”, bác sỹ và bệnh nhân cũng chỉ biết “cầu nguyện” vào kết quả điều trị.

Việc bệnh nhân giấu bệnh thì liên quan gì đến tư vấn của bác về bất động sản? Hẳn là bác biết Việt Nam đứng ở đâu trên thế giới về chỉ số minh bạch. Chỉ số minh bạch thấp thì các số liệu được công bố càng kém sát thực. Là một nhà chuyên môn, trước khi đưa ra nhận định chắc bác cũng nghiên cứu số liệu về hàng tồn kho bất động sản, tình hình nợ xấu của các ngân hàng cũng như “sức khỏe” của các doanh nghiệp bất động sản và những nghành có liên quan. Bác dựa vào số liệu được công bố, hay cộng với sự suy đoán của mình? Dù dựa vào đâu thì mức độ tin cậy cũng là một vấn đề. Điều này cũng góp phần lý giải tại sao những chuyên gia trong nước không dám “mạnh miệng” về thị trường như bác!

Điều thứ hai, trong cuộc tranh luận giữa bác và CLB Bất Động Sản Hà Nội không đưa ra mục tiêu cũng như tầm nhìn cụ thể. Mỗi tầm nhìn, một mục tiêu khác nhau sẽ quyết định các hướng giải quyết. Nếu không thống nhất điểm này thì tranh luận trở nên vô bổ.

Đọc bài “Nên để thị trường bất động sản rơi tự do” tôi hiểu, bác muốn thị trường phát triển bền vững trên cơ sở “cung” và “cầu” gặp nhau. Và, điều này phải mất 10 năm, với điều kiện Chính phủ phải làm sao để giá xuống và thu nhập người dân lên. Ngược lại, trong các câu hỏi của CLB Bất Động Sản Hà Nội cho thấy quan điểm: nếu lấy thu nhập của đại bộ phận người dân để đòi hỏi giá nhà tương xứng là không phù hợp?! Và không phải đợi 10 năm, phải hỗ trợ để giúp các doanh nghiệp bất động sản phục hồi.

Lẽ đương nhiên, "của đau con xót" CLB không muốn nhìn hội viên bị “rơi rụng” cũng là điều hết sức bình thường!

Điều cuối cùng, cũng là điều mà CLB Bất Động Sản Hà Nội đã đặt nghi vấn: “Được biết đến như một doanh nhân với 43 năm kinh nghiệm tại thị trường Mỹ và Trung Quốc, nhưng ông đã có nhiều nghiên cứu với thị trường Việt Nam hay chưa? Và kinh nghiệm thực tế của ông với thị trường BĐS Việt Nam là gì?”.

Nói nôm na là bác có hiểu gì về thị trường BĐS Việt Nam không? Kinh nghiệm quốc tế 43 năm của bác có giá trị gì ở môi trường khác biệt như Việt Nam? Nếu không hiểu hết thì làm sao chia sẻ thông cảm với những “đồng nghiệp” ở Việt Nam?

Lấy một so sánh đơn giản là bài toán cung cầu. Ở xứ Mỹ, mỗi năm thu nhập của người dân bao nhiêu, từ đâu ra, họ có bao nhiêu căn nhà, nhà nước đều nắm số liệu. Nhờ đó, việc xác định tổng “cầu” không khó. Biết “cầu” mới có cơ sở tính đến quy hoạch, kế hoạch phát triển đô thị tạo nguồn “cung”. Còn ở Việt Nam, bao nhiêu người sống được bằng lương chính thức? Thu nhập của họ bao nhiêu, từ nguồn nào, họ có bao nhiêu căn nhà, bao nhiêu đất, do ai đứng tên, bao nhiêu người dân đang cần nhà ở, khả năng thanh toán của họ đến đâu? Nếu không xác định được thì làm sao tính được “cầu”? Điều này sẽ làm cho nguồn “cung” được duyệt theo quy hoạch, kế hoạch phát triển đô thị của cơ quản chức năng khó đáp ứng nhu cầu thực tế.

Vậy thì “cung” và “cầu” gặp nhau ở đâu thưa bác Alan Phan! Doanh nghiệp chỉ còn biết cố gắng giảm giá thành và cầu mong sẽ bán được hàng!

Ngoài quy hoạch, kế hoạch phát triển đô thị thì Luật và Chính sách là những yếu tố cơ bản định hình thị trường bất động sản. Và khi các yếu tố này bất ổn thì khó mong đợi các doanh nghiệp có tầm nhìn xa! Đơn cử như Luật Đất đai: “Từ Luật Đất đai đầu tiên năm 1987 tới năm 2013 có 4 lần ban hành luật mới và 2 lần sửa đổi bổ sung, chỉ có Luật 2003 đứng được 10 năm nhưng cũng phải thay bằng luật mới sẽ ban hành trước 15-10-2013. Ngay sau năm 2003, trung bình khoảng 1,5 năm lại sửa nghị định về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư một lần.” Như vậy thì việc cơ quan quản lý đưa ra những quy hoạch tầm nhìn 20 năm, 30 năm chỉ là mong muốn chứ thực tế đã bị giới hạn bởi sự thay đổi. Do đó, bác cũng nên thông cảm phần nào cho khó khăn của doanh nghiệp bất động sản!

Còn nhiều vấn đề về thị trường bất động sản Việt Nam, bác Alan Phan cũng nên so sánh, trước khi mang kinh nghiệm nước ngoài về nhận định.

Có nước nào mà một mảnh đất vừa có cả quy hoạch đất đai, vừa có cả quy hoạch đô thị, chưa tính những quy hoạch nghành khác? Rồi tình trạng quy hoạch treo tràn lan và kéo dài gây lãng phí tiền của?

Có nước nào mà sản phẩm bất động sản làm ra chủ yếu bán cho dân đầu cơ bất động sản chứ không phải người có nhu cầu thực?

Có nước nào mà còn tình trạng “bao cấp” lãi 10% cho doanh nghiệp làm nhà ở xã hội? Chủ đầu tư có thể huy động 80% vốn vay và từ khách hàng. Lãi này nếu tính trên tổng vốn đầu tư, thì tính đơn giản nếu doanh nghiệp chỉ bỏ 20% vốn thì họ sẽ thu lãi trên vốn chủ sở hữu lên đến 50%?

Có nước nào mà cơ sở hạ tầng quá tải, thiếu đồng bộ phổ biến như ở Việt Nam không? Nếu nhà nước đầu tư cơ sở hạ tầng kết nối tốt thì doanh nghiệp mới khai thác được những quỹ đất ở xa trung tâm với giá rẻ, đương nhiên hạ được giá bán.

Một điều nữa là bác Alan Phan có biết xin phép một dự án bất động sản phải qua bao nhiêu cửa, mất bao lâu và bao nhiêu chi phí bôi trơn không? 

Tôi nghĩ có nhiều điểm vừa nêu là đặc thù của Việt Nam. Đã vậy thì bác có thể làm gì cho thị trường bất động sản ở đây với cái bảng thành tích ở nước ngoài?

Những điều nói được, có lẽ bác cũng đã nói hết rồi. Và không chỉ bác, các chuyên gia, nhà quản lý trong nước cũng đã lên tiếng. Việc tổ chức một buổi “tranh luận trí thức” có lẽ cũng chỉ mất thời gian mà không giải quyết thêm được gì.

Thay cho lời kết, tôi xin trích lời của Nguyên Phó Thủ tướng Vũ Khoan: “Kinh tế năm 2013 bàn nát ra rồi. Chính phủ có nghị quyết rồi, Quốc hội cũng thông qua kế hoạch rồi, bây giờ có bàn cũng là bàn chơi thế thôi”.

Tôi thành tâm chúc bác Alan Phan thật nhiều sức khỏe và hạnh phúc!

* Bạn đọc có thể trao đổi bình luận thêm ở trang Bạn đọc viết của CafeLand tại đây.

Quốc Tuấn
Mọi thông tin bài vở hoặc ý kiến đóng góp cũng như thắc mắc liên quan đến thị trường bất động sản xin gửi về địa chỉ email: banbientap@cafeland.vn; Đường dây nóng: 0942.825.711.

Ý kiến của bạn

Chửi Chỉ Là Hành Động Bản Năng!     Hoang Khanh - 29/05/2013 1:47 PM     Trả lời

Cái anh Trần Phản này, đúng là "người sao tên vậy". Anh là ai mà anh chê người ta là "ếch ngồi đáy giếng"?, hay là anh còn không có dưới đáy giếng luôn mà đang lang thang ở vô định nào đó? Mỗi người đều có quyền đưa ra nhận định của mình, vấn đề là lập luận sắc bén hay không chứ không phải "chơi chửi", trò này bẩn lắm anh bạn. Một số anh khác lại thấy hả hê nói rằng người ta là cò đất, người ta lỡ mua,.....Hãy đặt mình vào vị trí của họ, nghề gì cũng là nghề miễn không phạm pháp, nghề gì cũng cao quý cả. Các anh cũng như họ thôi "hong lúa thì mong trời nắng".

 (0 (0)

Trả lời
Gửi Qt     Ngô Bình Việt - 28/05/2013 1:56 PM     Trả lời

Tôi đọc đi đọc lại bài này và tôi hiểu rằng Quôc Tuấn không có ý định công kích ông A.Phạm mà chỉ muốn vạch trần ra thực tế của thị trường BĐS VN: -không có dữ liệu cung cầu -Không ước lượng được chi phí tham nhũng -Luật pháp bất ổn, chồng chéo -Cơ chế hành chánh "lung tung", quy hoạch đủ thứ, các cơ quan công quyền mâu thuẫn với nhau. -Nhà nước không đầu tư vào hạ tầng Như vậy là các nhà đầu tư BĐS VN đã rất mạo hiểm vì tham lam kỳ vọng vào thu nhập cao (mà không mang lại ích lợi gì cho cộng đồng) vì: - Nhà nước bảo đảm lợi nhuận cho đầu tư nhà ở XH - Luật pháp tài chính cho phép đòn bẩy tài chính rất cao - Có rất nhiều người khách mua BĐS để đầu cơ - Dễ tiếp cận đất quý bằng cách bôi trơn Nay BĐS thất bại thì cứ để cho họ thất bại đi, họ cũng sẽ không phải phá sản hết đâu. Sự sụp đổ của BĐS là cơ hội xây dựng một hệ thống mới, minh bạch hơn, sát với cơ chế thị trường hơn, bằng cách hóa giải các đặc thù tiêu cực của môi trường VN.

 (0 (0)

Trả lời
Bill Gay     Bill Gay - 09/04/2013 10:54 PM     Trả lời

Quốc Tuấn này chắc là cò đất và chung băng với mấy ......... chứ gì, chắc cũng đang ôm vài miếng đất đang đóng lãi thắt họng đây

 (0 (0)

Trả lời
Hay Lắm     Alex - 08/04/2013 4:24 PM     Trả lời

cha này chửi xéo thâm phết, các bác đọc kỹ rồi comment nhé :D

 (0 (0)

Trả lời
Bài Viết Không Có Chiều Sâu     Tam - 08/04/2013 10:06 AM     Trả lời

Ông nội Quốc Tuấn này chắc đang kinh doanh BDS nên nói như vậy. Bài viết không dở ẹt & không có chiều sâu

 (0 (0)

Trả lời
Nông Cạn     Khôi Anh - 07/04/2013 11:19 PM     Trả lời

Xin nói thẳng là đọc bài này tôi thấy bạn nông cạn quá !

 (0 (0)

Trả lời
Ếch Ngồi Đáy Giếng Là Đây,     Trần Phản - 07/04/2013 7:27 PM     Trả lời

Tác giả bài viết này thật là ếch ngồi đáy giếng, những điều ai cũng thấy ai cũng biết mà cứ tưởng là thâm cung bí sử thì thật là thiển cận quá. Cái gì gọi là đặc thù của Việt Nam(?) cái này là đặc thù chung của tất cả những nền kinh tế kém phát triển nhưng được gắn cho danh từ mỹ miều hơn là đang phát triển đấy tác giả à. Bất cứ nền kinh tế phát triển nào cũng phải trải qua giai đoạn đang phát triển cả nên không thể nói anh phát triển rồi thì anh ko biết kém phát triển hay đang phát triển là như thế nào, họ đã trải qua thì chắc chắn họ phải rành hơn anh đang học là cái chắc. Còn vấn đề cung bao nhiêu cho vừa đủ cầu là cái quan trọng nhất của người làm kinh doanh, không dự đoán được mà đòi kinh doanh theo kiểu bầy đàn thì thất bại là chuyện hiển nhiên và cũng không thể đỗ lỗi cho chính phủ được, chính vì chính sách điều hành dễ dãi mà BĐS mới trở thành nghành kinh doanh siêu lợi nhuận trong khoảng thời gian dài. Có trách là trách chính các doanh nghiệp và cá nhân kinh doanh bất động sản quá tham lam, siêu lợi nhuận làm cho cá nhân cũng như doanh nghiệp BĐS có mắt mà như mù không nhìn thấy được viễn cảnh đã từng xảy ra ở rất nhiều quốc gia trên thế giới cũng như các cảnh báo của không ít các chuyên gia trong và ngoài nước. Cuối cùng cho dù chính phủ và quốc hội có quyết rồi có thông qua rồi thì vẫn phải bàn vì rất nhiều nghị quyết đã được thông qua nhưng vẫn phải thay đổi sau 1 thời gian vì nhiều bất hợp lý đấy thôi.

 (0 (0)

Trả lời
Binh Luan     Chien Nguyen - 06/04/2013 11:39 PM     Trả lời

Cung và cầu gặp nhau ở đâu thì doanh nghiệp BDS đặt mình vào múc thu nhập nhân viên cũng có thể tìm đc ra thôi, vì cung cầu gặp nhau ở 1 mức giá mà. Còn những điều bạn liệt kê ở trên, bạn biết, ko lẽ bác Alan ko biết?

 (0 (0)

Trả lời
Viết Nữa Vào     Dân Đen - 05/04/2013 5:22 PM     Trả lời

Chắc Quốc Tuấn chưa bán bán được mấy căn hộ đầu cơ. Cố lên Quốc Tuấn, cố lên...

 (0 (0)

Trả lời
Ai Cũng Biết     Chopper - 05/04/2013 5:14 PM     Trả lời

những điều bạn Quốc Tuấn nói về thực trang bđs Việt Nam thực chất ai cũng biết, vì nó là điều tồn tại lâu nay, vì thế mình nghĩ tiến sỹ Alan Phan cũng biết và còn biết rõ hơn cả bạn nữa đó. Mong bđs Việt Nam sẽ sớm trở lại với giá trị thật của nó, và trong tương lai sẽ có nhiều đại gia đi lên bằng trí thức chứ ko phải bằng cách, mang mảnh đất chứa bao xương máu của ông cha đem mua đi bán lại kiếm lời

 (0 (0)

Trả lời
Phản Biện     Thiên Long Hoang - 05/04/2013 4:00 PM     Trả lời

Mình lại nghĩ theo chiều hướng ngược lại là TS.Alan Phan nói hoàn toàn đúng

 (0 (0)

Trả lời
Đau Lắm Chứ     Dân Ngu - 05/04/2013 9:58 AM     Trả lời

Quốc Tuấn khóc hộ DN BĐS thấy tội quá. Tôi nghĩ ngài Alan hiểu thị trường hơn những gì bạn liệt kê. Sản phẩm làm ra không đáp ứng được nhu cầu người mua thì phải giảm giá thôi, càng giữ càng chết. Hãy xem lại bài học Nhật Bản về BĐS!

 (0 (0)

Trả lời
Thư Ngỏ Gửi Ts. Alan Phan     Pvdh - 05/04/2013 9:38 AM     Trả lời

Bài viết rất hay, cảm ơn quý Báo và tác giả.

 (0 (0)

Trả lời
Góp Ý Quốc Tuấn.     Thành - 05/04/2013 9:04 AM     Trả lời

Đọc ý kiến của tác giả thấy tội nghiệp DN BĐS quá, vị họ như con thiêu thân vậy biết các khó khăn thực tế của Việt Nam là vậy nhưng vẫn kinh doanh BĐS để làm khô cho nhà nước và nhân dân !

 (0 (0)

Trả lời
Tên dự án Triệu đồng
Prosper Plaza 865 - 1,236
Tabudec Plaza 1,260 - 1,855
Tòa P1 Imperial Plaza 1,989 - 3,570
Condetel Carava Resort 2,200 - 3,064
Airlink City 390 - 878
Vision Bình Tân 750 - 1,283
Park View Tower Hoàng Mai 1,221 - 1,714
Cityland Park Hills 2,000 - 5,333
Mandarin Garden 2 2,010 - 3,900
Luxury Apartment 2,340 - 3,900
CafeLand.vn là Tạp chí bất động sản hàng đầu tại Việt Nam và duy nhất chuyên về bất động sản. Cung cấp cho các độc giả những thông tin chính xác và những góc nhìn phân tích nhận định về thị trường bất động sản từ các chuyên gia trong ngành. Ngoài ra, CafeLand còn cung cấp cho độc giả tất cả các thông tin về sự kiên, dự án, các xu hướng phong thủy, nhà ở để các bạn có cái nhìn tổng quan hơn về thông tin bất động sản tại Việt Nam.