Thư ngỏ gửi TS. Alan Phan

Kính gửi: TS. Alan Phan

Mấy ngày gần đây, cuộc tranh luận giữa ông và CLB Bất Động Sản Hà Nội đã trở thành chủ đề nóng trên mặt báo. Là một người đang ở thuê, thấy bác Alan Phan nói giá bất động sản có thể xuống 30% - 50% nếu để “rơi tự do” tôi cũng khoái trong bụng lắm. Tuy nhiên, giữa những ý kiến tranh luận trái chiều, tôi lại có phần ái ngại cho bác nhiều hơn.

Tại sao tôi lại ái ngại? Là nhà đầu tư có bề dày thành tích trên trường quốc tế, nhưng bác lại quên mất những điều hết sức giản đơn. Tôi xin nêu 3 luận điểm để thấy rằng, cuộc “tranh luận trí thức” mà bác còn muốn tiếp tục sắp tới sẽ đưa bác đến chỗ “sa lầy”.

Đầu tiên, bác đặt mình ở vị trí chuyên gia để đưa ra lời khuyên, tư vấn. Điều này cũng giống như bác sỹ bốc thuốc cho bệnh nhân vậy. Vị bác sỹ đó, cho dù có kinh nghiệm đến đâu mà bệnh nhân giấu bệnh thì làm sao hiểu đúng về tình trạng bệnh tật. Đã vậy thì làm sao “đúng thuốc”, bác sỹ và bệnh nhân cũng chỉ biết “cầu nguyện” vào kết quả điều trị.

Việc bệnh nhân giấu bệnh thì liên quan gì đến tư vấn của bác về bất động sản? Hẳn là bác biết Việt Nam đứng ở đâu trên thế giới về chỉ số minh bạch. Chỉ số minh bạch thấp thì các số liệu được công bố càng kém sát thực. Là một nhà chuyên môn, trước khi đưa ra nhận định chắc bác cũng nghiên cứu số liệu về hàng tồn kho bất động sản, tình hình nợ xấu của các ngân hàng cũng như “sức khỏe” của các doanh nghiệp bất động sản và những nghành có liên quan. Bác dựa vào số liệu được công bố, hay cộng với sự suy đoán của mình? Dù dựa vào đâu thì mức độ tin cậy cũng là một vấn đề. Điều này cũng góp phần lý giải tại sao những chuyên gia trong nước không dám “mạnh miệng” về thị trường như bác!

Điều thứ hai, trong cuộc tranh luận giữa bác và CLB Bất Động Sản Hà Nội không đưa ra mục tiêu cũng như tầm nhìn cụ thể. Mỗi tầm nhìn, một mục tiêu khác nhau sẽ quyết định các hướng giải quyết. Nếu không thống nhất điểm này thì tranh luận trở nên vô bổ.

Đọc bài “Nên để thị trường bất động sản rơi tự do” tôi hiểu, bác muốn thị trường phát triển bền vững trên cơ sở “cung” và “cầu” gặp nhau. Và, điều này phải mất 10 năm, với điều kiện Chính phủ phải làm sao để giá xuống và thu nhập người dân lên. Ngược lại, trong các câu hỏi của CLB Bất Động Sản Hà Nội cho thấy quan điểm: nếu lấy thu nhập của đại bộ phận người dân để đòi hỏi giá nhà tương xứng là không phù hợp?! Và không phải đợi 10 năm, phải hỗ trợ để giúp các doanh nghiệp bất động sản phục hồi.

Lẽ đương nhiên, "của đau con xót" CLB không muốn nhìn hội viên bị “rơi rụng” cũng là điều hết sức bình thường!

Điều cuối cùng, cũng là điều mà CLB Bất Động Sản Hà Nội đã đặt nghi vấn: “Được biết đến như một doanh nhân với 43 năm kinh nghiệm tại thị trường Mỹ và Trung Quốc, nhưng ông đã có nhiều nghiên cứu với thị trường Việt Nam hay chưa? Và kinh nghiệm thực tế của ông với thị trường BĐS Việt Nam là gì?”.

Nói nôm na là bác có hiểu gì về thị trường BĐS Việt Nam không? Kinh nghiệm quốc tế 43 năm của bác có giá trị gì ở môi trường khác biệt như Việt Nam? Nếu không hiểu hết thì làm sao chia sẻ thông cảm với những “đồng nghiệp” ở Việt Nam?

Lấy một so sánh đơn giản là bài toán cung cầu. Ở xứ Mỹ, mỗi năm thu nhập của người dân bao nhiêu, từ đâu ra, họ có bao nhiêu căn nhà, nhà nước đều nắm số liệu. Nhờ đó, việc xác định tổng “cầu” không khó. Biết “cầu” mới có cơ sở tính đến quy hoạch, kế hoạch phát triển đô thị tạo nguồn “cung”. Còn ở Việt Nam, bao nhiêu người sống được bằng lương chính thức? Thu nhập của họ bao nhiêu, từ nguồn nào, họ có bao nhiêu căn nhà, bao nhiêu đất, do ai đứng tên, bao nhiêu người dân đang cần nhà ở, khả năng thanh toán của họ đến đâu? Nếu không xác định được thì làm sao tính được “cầu”? Điều này sẽ làm cho nguồn “cung” được duyệt theo quy hoạch, kế hoạch phát triển đô thị của cơ quản chức năng khó đáp ứng nhu cầu thực tế.

Vậy thì “cung” và “cầu” gặp nhau ở đâu thưa bác Alan Phan! Doanh nghiệp chỉ còn biết cố gắng giảm giá thành và cầu mong sẽ bán được hàng!

Ngoài quy hoạch, kế hoạch phát triển đô thị thì Luật và Chính sách là những yếu tố cơ bản định hình thị trường bất động sản. Và khi các yếu tố này bất ổn thì khó mong đợi các doanh nghiệp có tầm nhìn xa! Đơn cử như Luật Đất đai: “Từ Luật Đất đai đầu tiên năm 1987 tới năm 2013 có 4 lần ban hành luật mới và 2 lần sửa đổi bổ sung, chỉ có Luật 2003 đứng được 10 năm nhưng cũng phải thay bằng luật mới sẽ ban hành trước 15-10-2013. Ngay sau năm 2003, trung bình khoảng 1,5 năm lại sửa nghị định về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư một lần.” Như vậy thì việc cơ quan quản lý đưa ra những quy hoạch tầm nhìn 20 năm, 30 năm chỉ là mong muốn chứ thực tế đã bị giới hạn bởi sự thay đổi. Do đó, bác cũng nên thông cảm phần nào cho khó khăn của doanh nghiệp bất động sản!

Còn nhiều vấn đề về thị trường bất động sản Việt Nam, bác Alan Phan cũng nên so sánh, trước khi mang kinh nghiệm nước ngoài về nhận định.

Có nước nào mà một mảnh đất vừa có cả quy hoạch đất đai, vừa có cả quy hoạch đô thị, chưa tính những quy hoạch nghành khác? Rồi tình trạng quy hoạch treo tràn lan và kéo dài gây lãng phí tiền của?

Có nước nào mà sản phẩm bất động sản làm ra chủ yếu bán cho dân đầu cơ bất động sản chứ không phải người có nhu cầu thực?

Có nước nào mà còn tình trạng “bao cấp” lãi 10% cho doanh nghiệp làm nhà ở xã hội? Chủ đầu tư có thể huy động 80% vốn vay và từ khách hàng. Lãi này nếu tính trên tổng vốn đầu tư, thì tính đơn giản nếu doanh nghiệp chỉ bỏ 20% vốn thì họ sẽ thu lãi trên vốn chủ sở hữu lên đến 50%?

Có nước nào mà cơ sở hạ tầng quá tải, thiếu đồng bộ phổ biến như ở Việt Nam không? Nếu nhà nước đầu tư cơ sở hạ tầng kết nối tốt thì doanh nghiệp mới khai thác được những quỹ đất ở xa trung tâm với giá rẻ, đương nhiên hạ được giá bán.

Một điều nữa là bác Alan Phan có biết xin phép một dự án bất động sản phải qua bao nhiêu cửa, mất bao lâu và bao nhiêu chi phí bôi trơn không?

Tôi nghĩ có nhiều điểm vừa nêu là đặc thù của Việt Nam. Đã vậy thì bác có thể làm gì cho thị trường bất động sản ở đây với cái bảng thành tích ở nước ngoài?

Những điều nói được, có lẽ bác cũng đã nói hết rồi. Và không chỉ bác, các chuyên gia, nhà quản lý trong nước cũng đã lên tiếng. Việc tổ chức một buổi “tranh luận trí thức” có lẽ cũng chỉ mất thời gian mà không giải quyết thêm được gì.

Thay cho lời kết, tôi xin trích lời của Nguyên Phó Thủ tướng Vũ Khoan: “Kinh tế năm 2013 bàn nát ra rồi. Chính phủ có nghị quyết rồi, Quốc hội cũng thông qua kế hoạch rồi, bây giờ có bàn cũng là bàn chơi thế thôi”.

Tôi thành tâm chúc bác Alan Phan thật nhiều sức khỏe và hạnh phúc!

* Bạn đọc có thể trao đổi bình luận thêm ở trang Bạn đọc viết của CafeLand tại đây.