NCS. Trương Trọng Hiểu

NCS. Trương Trọng Hiểu
Nghiên cứu sinh Trường Đại học Kinh tế - Luật, ĐHQG TP.HCM

Giải bài toán giá đất bằng dữ liệu tập trung

NCS. Trương Trọng Hiểu NCS. Trương Trọng Hiểu
CafeLand - Luật đất đai 2003 được ban hành, đánh dấu một cuộc cải cách lớn về chính sách và pháp luật đất đai. Một trong những nội dung nổi bật của khung pháp lý mới này là cơ chế giá đất mới.

Cụ thể, bằng Luật đất đai 2003, cơ chế một giá đất ở Việt Nam được định hình. Trước hết, bằng chính sách giá đất này, tình trạng loạn giá xuất phát từ việc sử dụng đa dạng hệ số K ở nhiều địa phương gần như đã vượt khỏi tầm kiểm soát. Để ứng phó, giá đất do Nhà nước quy định theo Luật đất đai 2003 là giá đất cụ thể được tính trên từng đơn vị diện tích đất (m2).

Giá đất này được địa phương ban hành mỗi đầu năm và có giá trị áp dụng trong suốt năm đó. Đương nhiên, nếu thị trường có sự biến động lớn, giá đất này có thể điều chỉnh, nhưng trên thực tế điều đó hầu như chưa xảy ra.

Đặc biệt, như đã nói, cơ chế một giá đất được phản ánh khi Luật đất đai 2003 đã từng khẳng định và áp dụng mức giá này cho cả trường hợp “thu”(ví dụ là thu tiền sử dụng đất, thuế, phí…) và “chi” (ví dụ như chi bồi thường thiệt hại trong thu hồi đất…) trong tất cả các chính sách về tài chính đất đai.

Tuy nhiên, sau một thời gian thực hiện, Luật đất đai 2013 đưa ra cơ chế áp dụng bảng giá đất của địa phương cho chu kỳ 5 năm. Để điều chỉnh cho phù hợp cho các chu kỳ ngắn, có thể theo năm (và cả cho từng tình huống cụ thể), hệ số k được sử dụng trở lại. Đương nhiên, cũng có một phần lý do là K mới không hoàn toàn giống K cũ. Nhưng cho dù thế nào thì khi K xuất hiện cũng sẽ đồng nghĩa là Nhà nước sẽ không có một mức giá chung, mà sẽ tuỳ từng tình huống mà tuỳ nghi ứng biến.

Điều đáng nói là, cho dù Nhà nước tiếp tục ban hành khung giá và bảng giá với đầy đủ cơ chế lẫn các phương pháp định giá thì giá nhà nước quy định cũng chỉ là giá… do nhà nước quy định. Thị trường cũng sẽ vận hành theo một mức giá riêng, theo cách của… thị trường bất động sản đa phần nhiễu loạn thông tin.

Hay nói cách khác, ở Việt Nam vẫn luôn tồn tại hai loại giá đất: giá do nhà nước quy định và giá thị trường. Cho dù Luật đất đai luôn khẳng định nỗ lực đưa giá nhà nước sát với giá thị trường thì giá thị trường vẫn tồn tại… cách xa giá do nhà nước quy định.

Bởi lẽ, theo logic thông thường lẫn thực tiễn, các chủ thể giao dịch trên thị trường (tạo ra giá thị trường) luôn nhìn vào giá của nhà nước để… làm giá, và giá đất đó luôn được cộng thêm một khoảng tăng thêm so với giá của nhà nước.

Một thửa đất được giao dịch qua nhiều lần thì mức chêch lệch được cộng thêm này càng cao. Cho nên, khi các cơ quan quản lý xây dựng bảng giá đất theo giá thị trường (lịch sử) thì giá đất mới do nhà nước quy định tiếp tục là cơ sở để giá thị trường mới, cao hơn hình thành.

Cuộc rượt đuổi như vậy liên tục tiếp diễn cho đến lúc giá đất quá cao, sốt và bong bóng đất đai bị xì do có sự can thiệp và các yếu tố khác, giá đất may ra mới có thể “tạm” quay đầu hoặc chí ít sẽ “tạm” ngừng tăng.

Trong những năm gần đây, nhiều vụ án về trốn thuế được đưa ra xét xử. Nội dung sai phạm được tuyên án có thể được mô tả rằng, các bên giao dịch đã không ghi đúng giá thực tế giao dịch (vì phải nộp thuế theo mức giá cao đó) mà đã thông đồng với nhau để điều chỉnh mức giá thấp hơn (để nộp thuế ít hơn).

Vi phạm pháp luật thì cần phải xử lý và lên án. Nhưng ở một góc nhìn khác, dưới giác độ kinh tế và xã hội, căn nguyên của trình trạng đó xuất phát từ việc trên thực tế luôn tồn tại hai mức giá: giá thực giao dịch và giá mang tính chất hình thức, ước lệ.

Cho nên, song hành với việc truy cứu trách nhiệm pháp lý, nên chăng chúng ta cần tìm kiểm cơ chế hình thành một giá đất chung cho cả thị trường sơ cấp (hoạt động điều phối của nhà nước) lẫn thứ cấp (thị trường giao dịch).

Xét cả về mặt lý thuyết lẫn thực tiễn, việc áp dụng mức giá sàn hay giá trần đối với sản phẩm đều có tác động đến hoạt động kinh tế bình thường. Việc sử dụng cơ chế kiểm soát giá chỉ thật sự có ý nghĩa nếu như nguy hại xảy ra khi không có cơ chế kiểm soát giá đó có thể còn lớn hơn. Thậm chí, mức rủi ro trong sử dụng giá đất của nhà nước có lớn hơn khi giá đất này hiện không phải là mức giá tối thiểu lẫn tối đa. Giá đất của nhà nước là giá được ấn định… cố định và bắt buộc phải tuân theo. Thực tế, không ít hiệu ứng ngược với thị trường đã xuất hiện như vừa đề cập ở trên.

Kinh nghiệm tại không ít quốc gia cho thấy, minh bạch và tập trung thông tin, dữ liệu đất đai và thị trường cần được tham khảo. Thậm chí, để có được dữ liệu tập trung đó, công cụ hành chính và các yêu cầu bắt buộc đối với các chủ thể tham gia thị trường có thể được đưa ra, nhưng chấp nhận được vì mục tiêu của nó là vì lợi ích chung (lợi ích công cộng – public interests).

Khi thông tin giá đất của tất cả các giao dịch được đẩy lên hệ thống và có thể được truy cập, thì hiện tượng đẩy giá đất cao hơn khó có cơ hội tồn tại.

Đương nhiên, Nhà nước có thể sẽ không cần phải đặt ra giá nhà nước, mà mức giá chung được hình thành qua dữ liệu giao dịch được cập nhật chính là một sự thay thế hữu ích. Khi đó, các cơ quan thuế cũng dễ dàng đặt mối nghi vấn khi đối chiếu giá kê khai nộp thuế với giá truy xuất từ dữ liệu chung. Điều tra tư pháp và xét xử các vụ án hình sự do hành vi trốn thuế như thực tế đã nêu có thể sẽ giảm, và vì vậy đỡ hao tổn chi phí quản lý của Nhà nước và xã hội.

Nói tóm lại, thay vì xây dựng thêm mức giá đất để thông qua đó Nhà nước có thể thực hiện quyền (tài sản) của một chủ sở hữu đối với tài sản, Nhà nước có thể sử dụng mức giá mới được tạo lập qua tập hợp dữ liệu chung để đạt được mục tiêu này nhưng lại có thể hạn chế được rủi ro ảnh hưởng đến giá đất trên thị trường và thị trường quyền sử dụng đất của nước ta. Đương nhiên, yếu tố thời gian là bài toán nan giải nhất cho lựa chọn này.

Trương Trọng Hiểu
  • Facebook
  • Chia sẻ
Mọi thông tin bài vở hoặc ý kiến đóng góp cũng như thắc mắc liên quan đến thị trường bất động sản xin gửi về địa chỉ email: banbientap@cafeland.vn; Đường dây nóng: 0942.825.711.

Ý kiến của bạn

Thông tin bạn đọc
CafeLand.vn là Tạp chí bất động sản hàng đầu tại Việt Nam và duy nhất chuyên về bất động sản. Cập nhật thực trạng thị trường bất động sản hiện nay, cung cấp cho các độc giả những thông tin chính xác và những góc nhìn phân tích nhận định về thị trường bất động sản từ các chuyên gia trong ngành. Ngoài ra, CafeLand còn cung cấp cho độc giả tất cả các thông tin về sự kiên, dự án, các xu hướng phong thủy, nhà ở để các bạn có cái nhìn tổng quan hơn về thông tin mua bán nhà đất tại Việt Nam.