Giá đất mua bán không phản ánh đúng giá giao dịch thực trong dân

Ảnh minh hoạ

Dữ liệu từ Báo cáo Tổng quan Thị trường Bất động sản Hà Nội quý 1/2021 của Savills cho thấy nhu cầu tăng lên ở các lĩnh vực biệt thự, nhà liền kề, đất thổ cư, các loại đất đấu giá và dịch vụ.

Bà Đỗ Thị Thu Hằng, Giám đốc cấp cao, Bộ phận Nghiên cứu & Tư vấn của Savills Hà Nội, cho biết các khu vực có quy hoạch hoặc cơ sở hạ tầng đang trong quá trình hoàn thiện thường là cơ sở để giá đất tăng.

Các khu vực “ăn theo” hoặc chỉ tăng giá dựa trên thông tin chung thì không nên được nhìn nhận là nguyên nhân thật sự dẫn đến hiện tượng tăng giá đất.

“Sự tăng giá này chủ yếu là đầu cơ thay vì dựa trên nhu cầu có thực. Việc mua đi bán lại không đem lại kết quả cuối cùng, hoạt động mua đi bán lại diễn ra lúc chờ tăng giá như vậy sẽ không phản ánh được nhu cầu thực chất của thị trường và rồi sẽ bị dừng lại, như những gì đã diễn ra trước đây”, bà Hằng nhận định.

Theo bà Hằng, việc siết tín dụng có thể được xem là một biện pháp để kiểm soát tình trạng đầu cơ lướt sóng.

Khi nền kinh tế của Việt Nam đang đạt tăng trưởng dương thì các biện pháp đưa ra sẽ cần được xem xét cẩn thận. Bởi khi được áp dụng trên diện rộng, chúng chắc chắn tạo ra hiệu ứng với độ trễ nhất định.

“Chúng tôi nhận thấy các dự án có được hỗ trợ về tín dụng của ngân hàng thường là nhóm dự án đã có nguồn hàng nhất định”, bà Hằng đánh giá.

Tại Hà Nội, các chỉ số về kinh tế hiện nay vẫn ở ngưỡng an toàn. Trong tình hình đó, các biện pháp vẫn cần đi từ cấp độ cảnh báo cho đến ngăn chặn hẳn sốt đất nhằm hướng đến mục tiêu thị trường bền vững, ổn định.

Theo bà Hằng, đây sẽ là quyết định không chỉ tác động riêng tới lĩnh vực bất động sản mà còn liên quan đến nhiều lĩnh vực kinh tế khác.

Bà Hằng cho rằng trong nỗ lực kiểm soát sốt đất, Nhà nước có thể cân nhắc tới hai yếu tố quan trọng.

Thứ nhất là công bố đầy đủ, chi tiết quy hoạch và phát triển cơ sở hạ tầng. Thông tin này cần cập nhật cụ thể tới người dân để họ nắm được chính xác những khu vực nào chịu ảnh hưởng từ những quyết định của Nhà nước.

Thứ hai là đưa ra các chế tài để kiểm soát thị trường và đảm bảo sự công khai minh bạch trong ngành bất động sản.

Cụ thể, Nhà nước cần kiểm soát chặt chẽ điều kiện pháp lý khi các chủ đầu tư tung sản phẩm ra thị trường. Đồng thời phía chủ đầu tư cần hoàn thành các điều kiện pháp lý, đảm bảo người mua nhận nhà cùng các thiết bị và thông tin như cam kết.

Thị trường Việt Nam đang tồn tại vấn đề liên quan đến các cá nhân môi giới bất động sản không có bằng cấp và chứng chỉ hợp lệ. Nhóm môi giới này tự ý đẩy giá lên, làm ảnh hưởng đến giá đất thật sự của thị trường.

Hơn nữa, Việt Nam vẫn chưa có cơ quan xác định để lưu trữ các thông tin thiết thực như các giao dịch trên thị trường.

“Hiện, giá mua bán tuy vẫn được ghi nhận nhưng những con số này không thực sự phản ánh giá giao dịch thực giữa người mua và người bán”, bà Hằng cho biết.

Ở bình diện rộng hơn, ông Matthew Powell, Giám đốc Savills, cho rằng trên thực tế, thị trường bất động sản Việt Nam hiện vẫn phụ thuộc khá nhiều vào các loại giấy tờ.

Vì vậy, chúng ta có thể nghĩ đến hoạt động chuyển đổi số, tức là số hóa các giấy tờ đó vào một hệ thống quản lý chung mang tính quốc gia. Tuy nhiên, việc này đòi hỏi tầm nhìn dài hạn.

Theo ông Powell, việc có được một hệ thống dữ liệu ở tầm quốc gia sẽ mang lại nhiều lợi ích, trong đó có việc kiểm soát các môi giới cố tình tung tin đồn và đẩy giá đất lên cao.

Ông Powell dẫn chứng ở một số nước như Anh hay Hong Kong, các môi giới phải được cấp bằng cấp để hoạt động trong lĩnh vực này.

Phải nói thêm rằng, vấn đề quan trọng không nằm ở riêng mỗi chính sách, bởi thị trường cũng cần được đảm bảo ổn định về cung cầu.

Các chính sách cũng cần làm rõ được việc bảo vệ quyền lợi của chủ đầu tư, song song với việc đảm bảo tránh lạm phát và làm tốt việc kiểm duyệt giá nhà đất.

Hoạt động thẩm định giá đất, những người làm công tác định giá đất cũng nên có bằng cấp nhất định (hoặc có tiêu chuẩn quốc tế) và có kinh nghiệm dày dạn.

Bà Hoàng Nguyệt Minh, Giám đốc Bộ phận cho thuê thương mại của Savills Hà Nội, cho hay hiện tượng tăng giá đất vừa qua có thể khoanh vùng trong các giao dịch giữa các cá nhân và không ảnh hưởng quá nhiều tới quyết định của nhà đầu tư nước ngoài vào Việt Nam.

Khi các nhà đầu tư nước ngoài đưa ra quyết định đầu tư vào thị trường bất động sản tại Việt Nam, họ sẽ mất thời gian để quan sát và đánh giá thực tế thông qua các hoạt động thẩm định giá cụ thể.

“Hoạt động mua đi bán lại không thể đánh giá được con số tăng về giá đất, mà phải dựa trên số liệu giao dịch của các dự án trước đây đang triển khai với giá bán và tốc độ bán xác định”, bà Minh nói.

Theo bà Minh, khi triển khai và dự kiến giới thiệu dự án trong tương lai, nhà đầu tư sẽ cân nhắc về nguồn cung của thị trường tại thời điểm đó là bao nhiêu.

“Các nhà đầu tư vẫn đánh giá Việt Nam là thị trường tiềm năng. Tại Hà Nội, các khu vực xung quanh còn quỹ đất rất lớn vẫn chưa được khai thác. Trong khi các nhà đầu tư nước ngoài lại có thế mạnh lớn trong việc phát triển quần thể dự án, cung cấp tất cả các dịch vụ tiện ích bên cạnh căn hộ dùng để bán”, bà Minh lý giải.