Với cách hiểu đổi đất lấy hạ tầng là “hàng đổi hàng” như hiện nay thì Nhà nước thiệt cả hai đầu.

“Nhiều nước tiên tiến đã phát triển hạ tầng đô thị, xây dựng những TP rất tươm tất bằng việc khai thác giá trị từ đất, thực hiện theo mô hình hợp tác công tư, hợp đồng BT thanh toán bằng quỹ đất. Như vậy, bản chất của mô hình này không sai mà là do cách hiểu sai và áp dụng sai” - TS Huỳnh Thế Du, Giám đốc chương trình Thạc sĩ chính sách công, Trường ĐH Fulbright Việt Nam, khẳng định.

Đổi đất lấy hạ tầng không phải là “hàng đổi hàng”

Phóng viên: Thưa ông, dự án đầu tư theo phương thức hợp tác công tư, hợp đồng BT có vai trò như thế nào trong phát triển đô thị TP.HCM?

TS. Huỳnh Thế Du

TS Huỳnh Thế Du (ảnh): Sở dĩ các đô thị lớn trên thế giới như Singapore, Seoul, Thượng Hải, Bắc Kinh… phát triển tươm tất, bài bản như vậy là do họ khai thác tốt các giá trị từ đất.

Với TP.HCM, khai thác giá trị từ đất là một phương thức vô cùng quan trọng trong phát triển cơ sở hạ tầng, nhất là trong bối cảnh ngân sách hạn hẹp như hiện nay. Đây là một phương thức rất hiệu quả và rất cần thiết để đầu tư cơ sở hạ tầng, phát triển đô thị với điều kiện là phải thực hiện theo một quy trình minh bạch, rõ ràng.

TP.HCM đã cho tạm dừng các dự án hợp tác công tư, hợp đồng BT để rà soát lại một cách toàn diện. Từ những dự án đã và đang triển khai, ông đánh giá thế nào về cách áp dụng phương thức này trong quá trình đầu tư cơ sở hạ tầng tại TP.HCM?

Thật ra từ hàng chục năm trước, TP đã thực hiện rất thành công phương thức đổi đất lấy hạ tầng khi hợp tác công tư xây dựng tuyến đường Nguyễn Văn Linh gắn liền với khu đô thị Phú Mỹ Hưng. Đây là dự án thành công nhất của TP.HCM khi thực hiện theo hợp đồng BT.

Cách đây ba thập niên, không ai có thể hình dung được một khu đầm lầy sẽ trở thành một khu đô thị khang trang. Nhà đầu tư thu được rất nhiều thành công, TP cũng thu được nguồn thuế rất lớn, hạ tầng rất tốt và một khu đô thị đáng sống. Cho đến giờ, Phú Mỹ Hưng vẫn là một khu đô thị kiểu mẫu tại TP.HCM.

Tuy nhiên, phương thức BT của TP.HCM nói riêng và Việt Nam nói chung đang gặp trục trặc do cách hiểu sai và áp dụng sai. Thời gian qua, TP thực hiện các dự án gọi là đổi đất lấy hạ tầng nhưng thực chất là “hàng đổi hàng” mà các thứ này chẳng có gì liên quan đến nhau. Có nghĩa là làm đường một nơi và đất đưa ra đổi nằm một nơi.

Ví dụ như dự án Tân Sơn Nhất - Bình Lợi - Vành đai ngoài (đường Phạm Văn Đồng), nhà đầu tư đã được TP đổi cho một số khu đất ở nơi khác không liên quan gì đến dự án. Trong khi đó, nguyên tắc đổi đất lấy hạ tầng là hạ tầng sẽ quyết định giá trị của khu đất đó. Chẳng hạn như đường Nguyễn Văn Linh sẽ quyết định giá trị của khu đô thị Phú Mỹ Hưng.

Tuyến đường Nguyễn Văn Linh là dự án thành công nhất của TP.HCM khi thực hiện theo hợp đồng BT. Ảnh: Hoàng Giang

Khi TP đưa những khu đất không liên quan đến dự án đổi cho nhà đầu tư, nhà đầu tư chẳng có động lực để thực hiện đúng tiến độ. Hoặc khi đường hư hỏng, họ cũng chẳng việc gì phải gấp gáp sửa chữa. Thời gian qua, đa số dự án BT tại TP.HCM đều làm theo dạng “hàng đổi hàng” như tôi vừa nêu. Với cách làm này thì Nhà nước sẽ thiệt đơn thiệt kép.

Nhà nước thiệt cả hai đầu

Ông có thể phân tích cụ thể hơn, thiệt đơn thiệt kép là sao?

Với cách hiểu đổi đất lấy hạ tầng là “hàng đổi hàng” như hiện nay thì Nhà nước thiệt cả hai đầu. Tôi lại lấy ví dụ dự án Tân Sơn Nhất - Bình Lợi - Vành đai ngoài nêu trên. Khi thực hiện dự án, nhà đầu tư hoàn toàn tự chủ trong khâu thiết kế, chọn nhà thầu xây dựng và các hạng mục khác. Nghĩa là người ta có thể nâng giá trị công trình nhưng Nhà nước vẫn không làm gì được.

Mặt khác, đất được giao cho họ cũng không thông qua một quy trình đấu giá công khai, cạnh tranh theo cơ chế thị trường. Nhà đầu tư hoàn toàn có khả năng chi phối để mảnh đất bị định giá thấp hơn giá trị thật. Như vậy, giá trị công trình đội lên và giá trị của mảnh đất được đổi lại thấp xuống, đồng nghĩa Nhà nước bị thiệt cả hai đầu.

Từ những phân tích trên, tôi cho rằng cần phải bỏ tư duy đổi đất lấy hạ tầng là hàng đổi hàng như hiện nay. Thay vào đó, chỉ đổi đất lấy hạ tầng khi đất đó gắn liền với dự án. Nếu đất không gắn liền với dự án thì phải đấu giá công khai và lấy tiền thanh toán cho nhà đầu tư.

Đồng thời, cần phải tách bạch hai quy trình khi thực hiện dự án và đổi đất. Cụ thể, việc xây dựng công trình phải theo trình tự quản lý như quản lý ngân sách và phải đấu thầu minh bạch. Còn đất dùng để đổi thì phải đấu giá công khai để có được giá trị thật.

Có ý kiến cho rằng một trong những khó khăn khi thực hiện các dự án BT là hành lang pháp lý chưa rõ. Theo ông thì cần phải bổ sung những điều gì?

Nếu nói như vậy thì thử hỏi những năm 90 của thế kỷ trước, khi làm dự án đổi đất lấy hạ tầng tại dự án xây dựng đường Nguyễn Văn Linh thì pháp lý đã có gì chưa? Tại sao dự án này vẫn làm rất thành công? Còn bây giờ pháp lý cũng đã có, tại sao vẫn trục trặc? Như vậy có phải tại vì thiếu hành lang pháp lý hay không?

Hiện nay chưa so sánh với các TP như Thượng Hải, Bắc Kinh hay Singapore mà hãy nhìn Đà Nẵng. Họ đã khai thác rất tốt các giá trị từ đất, cũng là một hình thức đổi đất lấy hạ tầng để sau 20 năm có một đô thị rất bài bản.

Trong khi với TP.HCM, chỉ cần nhìn Thủ Thiêm, suốt 20 năm nay nhưng vẫn chưa có nổi một công trình mang tính chất thương mại thực sự nào mọc lên tại khu đô thị này. Một ví dụ nhỏ như vậy để thấy vấn đề chưa hẳn là nằm ở chính sách mà chính là sự quyết tâm và cách làm như thế nào.

Xin cám ơn ông!

Việt Hoa (Pháp Luật TP.HCM)
  • Facebook
  • Chia sẻ
  • Google +
Mọi thông tin bài vở hoặc ý kiến đóng góp cũng như thắc mắc liên quan đến thị trường bất động sản xin gửi về địa chỉ email: banbientap@cafeland.vn; Đường dây nóng: 0942.825.711.

Ý kiến của bạn

Thông tin bạn đọc

CafeLand.vn là Tạp chí bất động sản hàng đầu tại Việt Nam và duy nhất chuyên về bất động sản. Cung cấp cho các độc giả những thông tin chính xác và những góc nhìn phân tích nhận định về thị trường bất động sản từ các chuyên gia trong ngành. Ngoài ra, CafeLand còn cung cấp cho độc giả tất cả các thông tin về sự kiên, dự án, các xu hướng phong thủy, nhà ở để các bạn có cái nhìn tổng quan hơn về thông tin mua bán nhà đất tại Việt Nam.