Bỏ quy định về phương pháp thặng dư trong định giá đất là đúng

Câu hỏi này cũng làm tôi khá băn khoăn vì chắc hẳn có nhiều người đang thắc mắc như người bạn của tôi. Trên các diễn đàn mạng cũng có một số tranh luận xung quanh vấn đề này. Một số ý kiến cho rằng đó là hợp lí, tuy nhiên cũng có người cho rằng bỏ đi một phương pháp rất “khoa học” như vậy dễ tạo khe hở cho người khác trục lợi.

Rất khó có một câu trả lời ngắn gọn cho một vấn đề khá phức tạp như vậy được nên tôi đành nói với bạn của mình hãy chờ tôi viết 1 bài báo giải thích cặn kẽ vấn đề này. Mỗi bên đều có lí của mình, phải đặt vào hoàn cảnh cụ thể thì mới có cơ sở để nhận định một cách chính xác hay không?

Trước khi bàn luận đến vấn đề chính thì chúng ta cần phải hiểu về khoa học định giá và các quy định về định giá đất hiện nay. Trong điều kiện một môi trường cạnh tranh lí tưởng thì giao dịch một mặt hàng cụ thể là thỏa thuận giữa người mua và người bán.

Mức giá thỏa thuận này phụ thuộc vào nhiều yếu tố và thường có tính thời điểm và giao động rất cao. Trước khi một giao dịch thực tế diễn ra thì không có một phương pháp định giá nào cho ra 1 cái giá chính xác. Với những mặt hàng càng ít có tính cạnh tranh, càng khan hiếm thì định giá càng không thể chính xác.

Thực tế, chúng ta dễ dàng chứng kiến trong các cuộc đấu giá thì giá một mặt hàng có thể tăng hàng chục, thậm chí hàng trăm lần so với giá khởi điểm. Nhiều cuộc đấu giá đất ở Việt Nam thời gian qua cũng có giá trúng thầu cao hơn nhiều lần so với giá khởi điểm. Ngược lại nhiều mặt hàng đấu giá rao bán hàng chục lần, giảm giá chỉ còn 20 -30% giá khởi điểm ban đầu cũng không có người mua.

Đối với bất động sản thì việc định giá cũng khá phức tạp bởi tính thanh khoản không cao như mặt hàng thông thường, tính đặc thù lớn, phụ thuộc vào sở thích, phương án kinh doanh và rất nhiều các biến động vĩ mô khác như thị trường, lãi suất… Do đó, việc định giá bất động sản càng rất khó chính xác.

Hiện nay, Việt Nam cũng có các quy định pháp luật về định giá bất động sản. Cụ thể, Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 11 (TĐGVN 11) ban hành kèm theo Thông tư số 145/2016/TT-BTC của Bộ Tài chính.

Theo TĐGVN 11 thì có 5 phương pháp thẩm định giá là: (1) Phương pháp so sánh; (2) Phương pháp chiết trừ; (3) Phương pháp vốn hóa trực tiếp; (4) Phương pháp dòng tiền chiết khấu; (5) Phương pháp thặng dư. Tiêu chuẩn này cũng đưa ra khuyến nghị mỗi tiêu chuẩn sẽ áp dụng cho mỗi điều kiện khác nhau phù hợp với từng phương pháp luận mỗi phương pháp định giá.

Về thực chất định giá phương pháp thặng dư là một trường hợp cụ thể của phương pháp chiết khấu dòng tiền. Xét về lí thuyết thì phương pháp này rất khoa học bởi nó nêu lên bản chất thật sự của một bất động sản chính là giá trị mà được tạo ra trong tương lai khi khai thác nó.

Giá trị này tùy thuộc vào phương án xây dựng khai thác bất động sản này trong tương lai. Tuy nhiên, phương pháp này lại đưa ra quá nhiều giả định vào mô hình. Những giả định này là: (1) Giá bán hoặc giá thuê sản phẩm, (2) Chi phí xây dựng, bảo trì, bán hàng, (3) Thời gian xây dựng và bán/cho thuê sản phẩm, (4) Suất chiết khấu yêu cầu của chủ đầu tư, (5) Nếu có vay nợ thì thêm tỷ lệ nợ vay, lãi suất và thời gian vay nợ.

Bên cạnh các giả định trên thì còn có hàng loạt giả định khác để dự phóng được dòng tiền tạo ra từ dự án trong một khoảng thời gian nào đó rồi chiết khấu về hiện tại để tính được giá trị của bất động sản.

Chính sự phức tạp của phương pháp này nên số liệu thu thập để tính toán rất lớn, sai số cũng lớn và nó tùy thuộc rất nhiều vào những đánh giá, nhận định của người trực tiếp định giá. Chính vì vậy, phương pháp này thường có sai số rất lớn khi đưa ra các giả định và quan điểm khác nhau.

Về mặt lí thuyết, lẫn thực tế thì định giá theo phương pháp thặng dư chỉ phù hợp với một số trường hợp nhất định. Chẳng hạn đó là các dự án bất động sản đã vận hành và có các số liệu đầu vào tương đối ổn định như bất động sản cho thuê hay các dự án bất động sản có đầu vào đầu ra tương đối rõ ràng như dự án chung cư, nhà ở xã hội đã được phê duyệt chi tiết.

Tôi cho rằng phương pháp định giá này không phù hợp từ phía cơ quan nhà nước khi xác định giá đất để đấu giá. Mỗi chủ đầu tư tham gia đấu giá sẽ có một phương án kinh doanh khác nhau, đối tượng khách hàng khác nhau, giá bán khác nhau, chi phí khác nhau… Như vậy, các giả định của cơ quan nhà nước đưa ra khi định giá sẽ rất khó sát với phương án của chủ đầu tư. Việc định giá của cơ quan nhà nước để đấu giá sẽ có nhiều sai số.

Tuy nhiên, trong trường hợp một số dự án đã có quy hoạch chi tiết, dự án nhà ở xã hội mà nhà nước có quyết định giáo đất cho một chủ đầu tư nào đó thì phương pháp này cũng là phương pháp có giá trị tham khảo tốt.

Quay trở lại với việc bỏ quy định cứng phương pháp thặng dư trong định giá đất tại Dự thảo Luật Đất đai thì tôi cho rằng đây là một quyết định hợp lí. Điểm tiến bộ của dự thảo là đã bổ sung quy định về các phương pháp định giá đất gồm: Phương pháp so sánh trực tiếp, phương pháp chiết trừ, phương pháp thu nhập và phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất.

Thực tế, phương pháp thu nhập (chiết khấu dòng tiền) là trường hợp mở rộng của phương pháp thặng dư. Đặc biệt, Luật đất đai trao quyền cho cơ quan tổ chức xác định giá đất được quyết định xác định giá đất bằng một hoặc nhiều phương pháp định giá theo kết quả xác định giá đất có lợi nhất cho ngân sách nhà nước.

Tôi cho rằng dự thảo luật này đã sửa đổi gần với thực tế, phù hợp với các lí thuyết về định giá hơn và đồng thời cũng tạo ra cơ chế linh hoạt cho các cơ quan nhà nước, đơn vị thẩm định giá. Điều này cũng giảm bớt rủi ro cho các cơ quan nhà nước khi thẩm định giá như hiện nay. Đây chính là một bước tiến bộ đáng hoan nghênh trong Dự thảo Luật Đất đai mới.