Tương lai nào cho bất động sản Trung Quốc?

Theo các chuyên gia, lĩnh vực bất động sản được cho là sẽ trở nên ít quan trọng hơn đối với nền kinh tế Trung Quốc theo thời gian. Ngoài ra, những hành động của chính quyền Bắc Kinh thời gian gần đây cũng thể hiện sự quyết tâm trong việc phá bỏ nạn đầu cơ bất động sản và cung cấp nhiều nhà ở giá cả phải chăng hơn cho người dân.

Khả năng chi trả ngày càng trở thành mối quan tâm của chính phủ bởi thu nhập của nhiều hộ gia đình đã giảm do đại dịch và tăng trưởng kinh tế chậm lại đã dẫn đến tình trạng thất nghiệp ở thành thị gia tăng. Ước tính chỉ có khoảng 20% sinh viên mới tốt nghiệp ở Trung Quốc có thể kiếm được việc làm trong năm nay.

Các nhà chức trách kỳ vọng bất động sản sẽ giảm tỷ trọng trong danh mục tài sản của các hộ gia đình ở Trung Quốc. Theo một cuộc khảo sát của Reuters với các nhà phân tích và kinh tế vào tháng 9, giá nhà tại Trung Quốc dự kiến ​​sẽ giảm 1,4% trong năm nay.

Sự sụt giảm mạnh có thể có tác động tiêu cực đáng kể đến nhu cầu của người tiêu dùng và có khả năng đe dọa sự ổn định xã hội. Quản lý tài sản để xóa nợ mà không làm giá nhà giảm mạnh và suy thoái kinh tế vĩ mô là một hành động rất khó cân bằng. Tuy nhiên, Chính phủ Trung Quốc nhận ra không có lựa chọn nào khác, vì việc thực hiện những cải cách cơ cấu cần thiết nhưng “đau đớn” này chỉ có thể khiến vấn đề trở nên tồi tệ hơn về lâu dài.

Khó khăn trong ngắn hạn

Những khó khăn trong ngắn hạn tiếp tục cản trở sự phục hồi của lĩnh vực bất động sản Trung Quốc vào năm 2022, dẫn đến việc doanh số bán nhà và hoạt động xây dựng giảm mạnh, điều kiện thanh khoản thắt chặt, người dân đe dọa ngưng thanh toán các khoản vay thế chấp,…

Những báo cáo về việc khách hàng đe dọa sẽ không thanh toán các khoản vay thế chấp cho tới khi được bàn giao tài sản đã xuất hiện từ tháng 7, đe dọa tới cả lĩnh vực ngân hàng.

Theo một nghiên cứu của Citi, tại 24 thành phố, bất động sản chậm bàn giao tính đến cuối năm 2021 chiếm 9% doanh số bán nhà mới trong cùng năm tại các thành phố này. Nếu khách hàng tiếp tục ngừng thanh toán các khoản vay thế chấp, điều này có thể tạo ra khoản nợ xấu mới trị giá 78,3 tỷ USD, hoặc 1,4% tổng số dư nợ thế chấp, tạo ra lực cản đối với đà tăng trưởng GDP của đất nước.

Các chuyên gia của Fund Selector Asia tỉn rằng mục đích hành động của người mua nhà Trung Quốc là gây áp lực với chính quyền địa phương và các nhà phát triển bất động sản để đảm bảo các căn chưa hoàn thành được giao đúng hạn.

Dù vậy, các chuyên gia cũng tin rằng những tác động của hành động đe dọa ngưng thanh toán này lên thị trường tài chín là có thể kiểm soát được. “Chúng tôi nghĩ rằng việc khôi phục niềm tin của các hộ gia đình đối với nhà ở là chìa khóa để ngăn chặn rủi ro, nhưng điều này sẽ mất thời gian và điều kiện tiên quyết là phải hoàn thành các dự án bị đình trệ nhanh nhất có thể”, theo Fund Selector Asia.

Sự khác biệt giữa các nhà phát triển bất động sản hàng đầu và những công ty nhỏ

Đối với các nhà phát triển bất động sản niêm yết của Trung Quốc, tính thanh khoản và khả năng tiếp cận thị trường vốn trở nên quan trọng vì doanh số bán theo hợp đồng, nguồn thu lớn nhất của dòng tiền hoạt động, tiếp tục giảm nhanh.

Tổng diện tích sàn bất động sản dân cư bán được trong nửa đầu năm 2022 giảm 26,6% so với cùng kỳ năm ngoái. Triển vọng cho nửa cuối năm 2022 ít bi quan hơn do hiệu ứng cơ bản sẽ mất đi, trong khi có một số dấu hiệu ban đầu cho thấy thị trường đang bắt đầu ổn định.

Tuy nhiên, sự phục hồi vào năm 2023 dự kiến ​​sẽ yếu và sự phục hồi mạnh mẽ trong lĩnh vực bất động sản nhà ở của Trung Quốc dường như khó có thể xảy ra. Việc bỏ mục tiêu tăng trưởng kinh tế 5,5% cho năm 2022 cũng là một tín hiệu từ các nhà hoạch định chính sách rằng họ hướng tới việc ổn định hơn là tái cấu trúc thị trường nhà ở.

Các công ty bất động sản thuộc sở hữu nhà nước với túi tiền lớn hơn và khả năng tiếp cận nguồn vốn tốt hơn đang bắt đầu thống trị lĩnh vực này. Trong khi đó, các ước tính chỉ ra rằng chỉ có khoảng 1/4 nhà phát triển bất động sản tư nhân Trung Quốc có khả năng vượt qua “cơn bão này”. Điều đó dự kiến sẽ tạo ra nhiều thương vụ hợp nhất trong ngành. Sự khác biệt về hiệu quả hoạt động của các chủ đầu tư mạnh và yếu được dự đoán sẽ tiếp tục được nới rộng.

Khi áp lực tăng lên, những thách thức kinh tế đã lan rộng sang các lĩnh vực khác, gây ra phản ứng chính sách quyết liệt hơn từ chính phủ. Ví dụ, việc phê duyệt thế chấp đã được tăng tốc kể từ cuối năm ngoái, các hạn chế ở cấp địa phương đã được nới lỏng và những báo cáo gần đây cho biết Bắc Kinh sẽ tung ra một quỹ bất động sản có giá trị khoảng 300 tỷ nhân dân tệ để giúp các nhà phát triển bất động sản hoàn thành những dự án bị đình trệ nhằm khôi phục lòng tin với khách hàng.

Các báo cáo chỉ ra rằng những cơ quan quản lý Trung Quốc có kế hoạch cho phép các nhà phát triển được lựa chọn phát hành trái phiếu bằng đồng nhân dân tệ được đảm bảo và bảo lãnh bởi các công ty nhà nước đã được thị trường hoan nghênh.

Tuy nhiên, chúng ta vẫn cần theo dõi quy mô phát hành thực tế. Điều này là thông tin tích cực đối với thanh khoản tài chính ngắn hạn của các chủ đầu tư được lựa chọn, nhưng sự phục hồi của thị trường nhà ở là quan trọng hơn đối với lĩnh vực này.

Giới chức Trung Quốc đang lưu ý đến việc tăng thêm rủi ro hệ thống tiềm ẩn bằng cách cứu trợ các nhà phát triển gặp khó. Đồng thời, các ngân hàng Trung Quốc vẫn cảnh giác với việc gánh chịu các khoản nợ xấu cao bằng cách tăng mức độ rủi ro của họ, đặc biệt là đối với các công ty đang mắc nợ nhiều.

Hơn nữa, chính quyền địa phương biết rằng họ sẽ phải chịu trách nhiệm trước Bắc Kinh về việc hoàn thành các dự án còn dang dở tại địa phương, vì vậy họ vẫn miễn cưỡng nới lỏng các quy định về tài khoản ký quỹ hạn chế quyền truy cập của các nhà phát triển bất động sản đối với doanh thu bán trước.

Do đó, dường như chỉ các nhà phát triển bất động sản thuộc sở hữu nhà nước và doanh nghiệp tư nhân có bảng cân đối kế toán mạnh mới có thể tồn tại khi họ tiếp tục nhận được đối xử thuận lợi hơn từ các cơ quan quản lý, đơn vị cho vay và nhà đầu tư.

Đầu tư có chọn lọc, lựa chọn hợp lý khi môi trường xuất hiện nhiều thách thức

Trong ngắn hạn, Fund Selector Asia dự đoán lĩnh vực bất động sản của Trung Quốc sẽ tiếp tục biến động. Ngoài ra, các chuyên gia cũng đặt niềm tin về sự hợp nhất trong lĩnh vực này theo sau là sự trở lại của các điều kiện ổn định hơn.

Môi trường đầy thách thức hiện tại chỉ ra rằng các nhà đầu tư vào thị trường bất động sản Trung Quốc có sự chọn lọc cao. Do đó, việc tìm hiểu hoạt động đầu tư dựa trên các bảng xếp hạng tín nhiệm có thể trở thành ưu tiên.

Các chuyên gia của Fund Selector Asia nhận định rằng sự bất ổn của thị trường bất động sản Trung Quốc kết hợp với sự đi lên của thị trường tín dụng châu Á sẽ giúp thị trường bất động sản châu Á có sự đa dạng hơn trong thời gian tới khi các nhà đầu tư tìm kiếm cơ hội thay thế và đa dạng hóa danh mục đầu tư.