Bất động sản Trung Quốc: Từ đỉnh cao huy hoàng đến vực sâu khủng hoảng

Ảnh minh họa.

Những thành phố và nhà ở bỏ hoang

Những dãy tòa nhà cao chót vót chen chúc bên bờ sông Cám là minh chứng cho sự bùng nổ bất động sản đã biến Nam Xương, thành phố miền đông Trung Quốc, từ một trung tâm sản xuất thô sơ thành một đô thị hiện đại. Nhưng việc xây chung cư nhanh hơn tốc độ tăng dân số đã dẫn đến cảnh nhiều tòa nhà và văn phòng bỏ trống.

Thị trường bất động sản Trung Quốc đã rơi vào khủng hoảng, sau nhiều năm xây dựng quá mức. Khi nền kinh tế phát triển thịnh vượng trong hai thập kỷ qua, Nam Xương - thủ phủ của tỉnh Giang Tây, đã xây dựng các khu chung cư lớn và các tòa tháp văn phòng long lanh để đáp ứng nhu cầu ngày càng tăng về nhà ở và nơi làm việc.

Nhưng tình trạng bất động sản sụt giảm kéo dài trên cả nước đã làm lộ ra những vấn đề ở các thành phố như Nam Xương, nơi nhiều năm xây dựng không ngừng nghỉ, tạo ra quá nhiều nguồn cung nhà.

Ước tính có đến 20% số nhà ở Nam Xương bị bỏ trống - tỷ lệ cao nhất trong số 28 thành phố lớn và trung bình ở Trung Quốc.

Hay Khu State Guest Mansions, một dự án "ma" ở ngoại ô Thẩm Dương, đã vẽ nên bức tranh ảm đạm về số phận của vô số bất động sản bỏ hoang tại Trung Quốc. Nằm chỏng chơ giữa vùng ngoại ô, khu phức hợp từng được kỳ vọng sẽ trở thành biểu tượng của sự giàu sang nay đã trở thành nơi hoang tàn với hơn 100 biệt thự phong cách châu Âu dang dở với những bức tường bong tróc, cỏ dại mọc um tùm và chiếc đèn chùm treo lủng lẳng từ trần nhà.

Hiện vẫn chưa rõ số phận của khu phức hợp này sẽ ra sao khi nhà phát triển đã vỡ nợ. Trong khi đó, tại Hạc Cương, một thành phố gần biên giới Nga, tình hình còn tồi tệ hơn. Dân số giảm mạnh, thị trường bất động sản đóng băng và giá nhà rớt thê thảm.

Vài năm trước giá nhà ở đây còn được ví như "bắp cải" nhưng giờ đây giá thậm chí còn rẻ hơn. Một căn hộ rộng 650 feet vuông (khoảng 60 mét vuông) tại trung tâm thành phố gần đây được rao bán với giá chưa đến 9.300 USD (khoảng 320 triệu đồng).

Ảnh minh họa.

Bài học từ mô hình phát triển

Năm 2021, tập đoàn bất động sản lớn thứ hai Trung Quốc là Evergrande đã trở thành tâm điểm của Trung Quốc và thế giới khi đứng trước nguy cơ vỡ nợ do không thể thanh toán các khoản lãi suất trái phiếu đến hạn và món nợ lên tới 300 tỷ USD, tương đương với 2% GDP của Trung Quốc và bằng toàn bộ nợ công của Bồ Đào Nha.

Nghiêm trọng không kém, khoảng 1,6 triệu ngôi nhà mà Evergrande đã nhận tiền thanh toán từ người mua có khả năng không thể hoàn thành. Lo ngại về bong bóng bất động sản, Trung Quốc đã siết chặt tín dụng đối với các nhà phát triển, chấm dứt thời kỳ tăng trưởng nóng. Khi đó, mức độ xây dựng vượt quá nhu cầu thực tế mới được phơi bày rõ nét. Nền kinh tế Trung Quốc phát triển thần tốc trong giai đoạn 1990-2010.

Lịch sử cũng ghi nhận thời kỳ này là “Phép màu” khi nền kinh tế Trung Quốc vươn lên số 2 thế giới. GDP bình quân hằng năm giai đoạn này của Trung Quốc tăng 9,8%/năm, thậm chí ngay trong những năm đầu của cuộc khủng hoảng tài chính toàn cầu 2008- 2009, Trung Quốc vẫn duy trì được tốc độ tăng trưởng kinh tế cao.

Tốc độ tăng trưởng GDP cao có liên quan đến dòng vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI) lớn đổ vào Trung Quốc, đặc biệt là trong những năm 1990. Trong hầu hết những năm 1990, Trung Quốc là thị trường mới nổi tiếp nhận vốn FDI lớn nhất và từ năm 1993 đến năm 1997, đây là nước tiếp nhận đầu tư trực tiếp nước ngoài lớn thứ hai trên toàn cầu, chỉ sau Mỹ. Nguồn FDI vào Trung Quốc tăng từ hơn 3 tỷ USD (năm 1990) lên 40 tỷ USD (năm 2000), 53 tỷ USD (năm 2005)... và đạt kỷ lục 344 tỷ USD vào năm 2021.

Đây cũng là thời kỳ hoàng kim của ngành bất động sản Trung Quốc với các cải cách mạnh mẽ của chính phủ nhằm tạo ra động lực mới cho nền kinh tế. Nhờ đó, bất động sản trở thành một trụ cột không thể thay thế, chiếm tỷ trọng gần 30% GDP. Và đây là lúc các tập đoàn lớn và người dân lại đổ dồn vào thị trường bất động sản, làm cho giá trị thị trường bất động sản tăng cao. Trung Quốc tự hào với những đại tập đoàn bất động sản lớn như Evergrande, Country Garden,....

Năm 2000, Trung Quốc xây dựng khoảng 2 triệu căn hộ. Vào giữa những năm 2010, con số này đã thành hơn 7 triệu căn hộ mỗi năm. Bất động sản nhanh chóng trở thành trụ cột của nền kinh tế Trung Quốc, chiếm khoảng 1/4 toàn bộ hoạt động kinh tế.

Theo Goldman Sachs, tổng giá trị của thị trường bất động sản Trung Quốc lên tới 52.000 tỷ USD vào năm 2019, gấp đôi quy mô của Mỹ. Ở thời kỳ đỉnh cao, mỗi năm Trung Quốc xây dựng 15 triệu ngôi nhà mới, gấp 5 lần so với Mỹ và châu Âu cộng lại. Điều này góp phần thúc đẩy tốc độ đô thị hóa tại Trung Quốc lên 64% vào năm 2020, với hơn 90% hộ gia đình sở hữu nhà ở.

Để nhanh chóng xây dựng được số lượng nhà khổng lồ nói trên, các doanh nghiệp Trung Quốc đã sử dụng mô hình “ba cao một thấp” rất rủi ro (nợ cao, đòn bẩy cao, doanh thu cao, chi phí thấp) để huy động nguồn vốn và triển khai dự án...

Các nhà phát triển này cũng trở thành trụ cột của thị trường trái phiếu quốc tế với lợi suất có lúc lên tới 20%.

Khi các nguồn vốn truyền thống dần cạn kiệt do quy định của chính phủ, các nhà phát triển gần như phụ thuộc vào dòng tiền từ mô hình bán nhà ở hình thành trong tương lai, chiếm 26% tổng số nợ của toàn ngành. Hơn 85% lượng nhà ở tại Trung Quốc được bán theo mô hình này, nhưng với nguyên tắc “3691” độc đáo. Nghĩa là cam kết khởi động các dự án mới trong 3 tháng, bắt đầu bán hàng trong 6 tháng, hoàn thành xây dựng trong 9 tháng và trả lại tiền cho nhà đầu tư trong 1 năm.

Mô hình này giúp nhà phát triển có thể khởi động nhiều dự án cùng lúc và nhanh chóng, nhưng lại đặt ra thách thức bàn giao nhà trong thời gian ngắn và năng lực quản lý tài chính tốt.

Ở mặt tiêu cực, nhiều nhà phát triển đã lợi dụng kẽ hở của “3691” để tô hồng bảng cân đối kế toán bằng cách sử dụng nguồn vốn từ dự án này để trả nợ và phát triển các dự án khác.

Ngoài núi nợ khổng lồ, một nguyên nhân nữa khiến thị trường Trung Quốc rơi vào khủng hoảng là văn hóa đầu cơ nhà đất của người dân. Như nhiều quốc gia châu Á khác, người dân tại đây tin rằng bất động sản là cách tốt nhất để bảo toàn và gia tăng của cải.

Theo thống kê, giá nhà ở Trung Quốc đã tăng lên gấp 2,5 lần trong vòng 10 năm qua và khoảng 70-80% tài sản hộ gia đình đang gắn liền với bất động sản. Các báo cáo cũng cho thấy khoảng 20% chủ nhà tại Trung Quốc sở hữu từ 2 căn hộ trở lên.

Văn hóa đầu cơ đã hình thành hàng loạt “thành phố ma” tại Trung Quốc với 12,1% nguồn cung, tương đương khoảng 50 triệu ngôi nhà bị bỏ trống và chôn vùi hàng trăm tỷ USD tiền vốn.

Việc đầu cơ cũng đẩy giá nhà tại những thành phố lớn như Bắc Kinh và Thâm Quyến lên cao, gấp 40 lần thu nhập hàng năm của các hộ gia đình, gây ra nhiều hệ lụy xã hội do thiếu nhà ở và khoảng cách giàu nghèo.