Giải pháp cho cuộc khủng hoảng nhà đất tại Trung Quốc

Một con đường bền vững

Trong bài viết thể hiện quan điểm với South China Morning Post, Aidan Yao, chuyên gia kinh tế cấp cao về châu Á của AXA, đã đề xuất ba biện pháp chính sách mà chính phủ Trung Quốc cần thực hiện để thúc đẩy lĩnh vực này đi theo hướng bền vững hơn.

Kiểm soát rủi ro trong ngắn hạn. Với việc Bắc Kinh khẳng định quan điểm của mình rằng “nhà là nơi để ở, không phải đầu cơ”, Yao tiết lộ rằng quốc gia này đã sẵn sàng đón nhận những sự thay đổi đầy khó khăn. "Trọng tâm ngắn hạn của chính phủ có thể là cố gắng kiểm soát sự thất bại trong quản lý thay vì ngăn chặn nó. Trong vài tháng tới, trọng tâm nên được tập trung vào các nhà phát triển đang gặp khó và quản lý những tác động lan tỏa tới sự hỗn loạn của thị trường”, ông Yao đề xuất.

Tìm kiếm nguồn tăng trưởng mới trong trung hạn. Do thị trường bất động sản hiện đã chuyển từ dư cầu sang dư cung, ông Yao không còn coi ngành này là nguồn tăng trưởng kinh tế bền vững cho Trung Quốc. Thay vào đó, Bắc Kinh có thể chuyển hướng tập trung sang quá trình giảm phát thải carbon thông qua cách thay đổi hệ thống năng lượng nặng bằng than sang năng lượng xanh.

Tái thiết kế khu dân cư trong dài hạn. “Vấn đề là Trung Quốc thiếu nhu cầu hiệu quả vì khả năng chi trả nhà ở kém, đặc biệt là ở các thành phố hạng nhất và hạng hai”, ông Yao nhấn mạnh. Chuyên gia kinh tế này giải thích việc thiết kế lại thị trường bất động sản là một nhiệm vụ dài hạn cần thiết và Trung Quốc cần mở rộng nguồn cung nhà ở xã hội để đáp ứng nhu cầu của người có thu nhập thấp.

Ông nói thêm rằng chính phủ có thể mua những ngôi nhà dư thừa từ các chủ đầu tư gặp khó khăn và chuyển những ngôi nhà này thành nhà ở công, trong khi các nhà phát triển tư nhân có thể phục vụ cho các hộ gia đình giàu có hơn. “Việc tái cấu trúc lại thị trường nhà ở, tương tự như ở Singapore, có thể đưa lĩnh vực bất động sản Trung Quốc đi theo hướng bền vững hơn”, chuyên gia của AXA chia sẻ.

Cải tiến và sửa đổi

Đối với Bert Hofman, Giám đốc East Asian Institute và là giáo sư tại Đại học Quốc gia Singapore, chính phủ Trung Quốc có thể đề xuất một số giải pháp mà họ đã có sẵn các công cụ cần thiết để thực hiện.

Trong một bài báo được đăng trên OMFIF, một diễn đàn về định chế tài chính của châu Á, ông Bert Hofman lưu ý rằng việc “sửa đổi và cải tạo” lại lĩnh vực bất động sản Trung Quốc có thể thu hút nhu cầu mới từ những khách hàng mới, cũng như nhân cơ hội này để loại bỏ những vấn đề tồn đọng trong nhiều năm qua. Ông quan sát thấy rằng một số thành phố đã loại bỏ yêu cầu mua bất động sản ở đô thị.

Các nhà chức trách cũng có thể xem xét thúc đẩy phát triển nhà ở xã hội thông qua việc sử dụng các nguồn ngân sách như quỹ hưu trí, sửa đổi mô hình pháp lý liên quan tới vấn đề vay thế chấp cũng như mua nhà ở hình thành trong tương lai, thúc đẩy phát triển các sản phẩm đầu tư thay thế trong dài hạn và cập nhật hệ thống tài khóa để đảm bảo rằng các địa phương không cần phải phụ thuộc nhiều vào bất động sản để phát triển kinh tế.

Đảm bảo lời hứa

Houze Song, một thành viên tại MacroPolo, một tổ chức tư vấn của Viện Paulson ở Chicago, chia sẻ trên MarketWatch rằng giải pháp rõ ràng cho vấn đề dòng tiền này là chính phủ Trung Quốc cần đưa ra nhiều kế hoạch hơn để các nhà phát triển bất động sản có thể trả tiền cho các công ty xây dựng và hoàn thành dự án của họ, sau đó người mua có thể nhận nhà và các khoản thanh toán thế chấp sẽ bắt đầu được trả

Tuy nhiên, ông tin rằng tình hình chính trị đã làm cho vấn đề trở nên phức tạp hơn. Chẳng hạn, Bắc Kinh đã “khá rụt rè trong việc tiến hành” vì lo ngại về việc gây ra một vấn đề rủi ro lớn sẽ tạo ra áp lực chi phí lên chính quyền trung ương.

Công ty MacroPolo khuyến nghị Bắc Kinh giúp người mua cảm thấy an tâm hơn bằng cách thực hiện điều gì đó tương tự như bảo đảm “bảo hiểm tiền gửi” trên các tài sản đã bán trước. Mặc dù điều này sẽ có chi phí tương đối cao vì mô hình bán nhà ở hình thành trong tương lai ở Trung Quốc đã đạt giá trị 5.000 tỷ USD kể từ năm 2020.

“Nếu giả sử chỉ 10% các dự án yêu cầu các gói cứu trợ bằng một nửa giá trị của bất động sản, thì tổng chi phí cứu trợ là 250 tỷ USD”, ông Song giải thích thêm. Vào cuối năm nay, nếu chính quyền Bắc Kinh quyết định chờ đợi, ông dự đoán Trung Quốc có khả năng sẽ cần thêm nhiều gói cứu trợ hơn.