Từ Country Garden tới China Evergrande, cuộc khủng hoảng bất động sản tại Trung Quốc đang diễn ra như thế nào?

Công ty địa ốc tư nhân lớn nhất Trung Quốc, Country Garden, dường như đang đứng trước nguy cơ vỡ nợ sau khi không thanh toán được lô trái phiếu nước ngoài trong bối cảnh cuộc khủng hoảng bất động sản tại Trung Quốc vẫn tiếp diễn.

Hai năm trước, vụ vỡ nợ của một nhà phát triển bất động sản hàng đầu khác, China Evergrande, là một trong những sự kiện đầu tiên gây ra nỗi lo về vấn đề các khoản nợ của nhiều công ty bất động sản Trung Quốc. Evergrande đã phải gánh khoản nợ 340 tỷ USD và trở thành nhà phát triển bất động sản mắc nợ nhiều nhất thế giới.

Country Garden từ lâu được cho là ổn định hơn China Evergrande, nhưng các vấn đề của công ty hiện cho thấy đà suy thoái trong ngành bất động sản tại Trung Quốc có thể ảnh hưởng tới bất kỳ doanh nghiệp nào.

Larry Hu, chuyên gia kinh tế về Trung Quốc tại Macquarie, cho biết: “Trung Quốc đã vật lộn để đạt được sự cân bằng về chính sách bất động sản của mình trong hai năm qua. Họ bị mắc kẹt trong vòng xoáy giữa cung và cầu. Họ đang loay hoay tìm cách giải quyết, nhưng các biện pháp họ thực hiện cho đến nay vẫn chưa đủ để giảm bớt rủi ro tín dụng liên quan đến các công ty bất động sản”.

Phía Country Garden tuần trước đã tuyên bố rằng họ “sẽ không thể đáp ứng tất cả các nghĩa vụ trả nợ ở nước ngoài”. Công ty chưa thanh toán khoản trái phiếu đáo hạn vào giữa tháng 9. Tập đoàn này có các khoản nợ quốc tế trị giá khoảng 11 tỷ USD và tổng nợ phải trả khoảng 200 tỷ USD tính đến cuối tháng 6.

Doanh số của Country Garden đã giảm 44% so với cùng kỳ trong 6 tháng đầu năm 2022. Giá cổ phiếu của công ty cũng đã giảm khoảng 70% trong năm nay, trong khi lô trái phiếu của công ty đang giao dịch ở mức khoảng 5 cent/USD.

Tập đoàn này dự kiến sẽ cùng hàng chục nhà phát triển bất động sản khác thực hiện tái cơ cấu các khoản nợ ở nước ngoài. Trong khi đó, China Evergrande vẫn đang vật lộn để hoàn tất kế hoạch tái cơ cấu dài hạn của mình, vốn đã bị trật bánh vào tháng trước khi không thể tiến hành tái cấp vốn cho khoản nợ nước ngoài do một cuộc điều tra pháp lý chưa xác định.

Gary Ng, chuyên gia kinh tế tại Natixis, cho biết sự không chắc chắn về việc liệu các quy định có được thay đổi hay không có nguy cơ “kéo các nhà phát triển bất động sản khác tại Trung Quốc vào vũng lầy”.

Các nhà phát triển bất động sản Trung Quốc trong nhiều năm đã dựa vào việc phát hành các lô trái phiếu trong và ngoài nước để hỗ trợ hoạt động kinh doanh. Các nhà phát triển này thường bán căn hộ trước khi chúng hoàn thành, thường được gọi là dự án nhà ở hình thành trong tương lai, và sử dụng tiền đặt cọc của người mua để đầu tư vào các dự án khác.

Dù vậy, khi các nhà hoạch định chính sách tìm cách hạn chế việc sử dụng đòn bẩy tài chính với các công ty bất động sản bằng chính sách “ba ranh giới đỏ” nghiêm ngặt vào năm 2020, mô hình gây quỹ cũ của các nhà phát triển đã sụp đổ.

Phần lớn trong số 10 công ty địa ốc lớn nhất Trung Quốc đã chứng kiến doanh số bán nhà giảm mạnh trong năm 2020, thời điểm niềm tin của người tiêu dùng suy giảm, làm tăng thêm lo ngại về tính thanh khoản.

Cố gắng điều chỉnh hướng đi, các nhà hoạch định chính sách vào tháng 11/2022 đã công bố các biện pháp hỗ trợ cho lĩnh vực bất động sản. Các ngân hàng đã mở hạn mức tín dụng mới cho các nhà phát triển được cho là có chất lượng cao hơn, bao gồm cả Country Garden. Tuy nhiên, cho đến nay họ đã thất bại trong việc ngăn chặn tình trạng khủng hoảng thanh khoản.

Hơn một nửa trong số 50 nhà phát triển bất động sản lớn nhất Trung Quốc vào năm 2020 hiện đã vỡ nợ. Số liệu của Bloomberg cho thấy các công ty bất động sản Trung Quốc đã vỡ nợ khoảng 115 tỷ USD trong tổng số 175 tỷ USD giá trị các lô trái phiếu bằng đồng USD ở nước ngoài đang tồn đọng kể từ năm 2021. Một lượng lớn các khoản vay ngân hàng trong nước cũng phải đối mặt với việc tái cơ cấu hoặc tái đầu tư.

Khi các nhà phát triển quay cuồng, Bắc Kinh và chính quyền các tỉnh/thành phố cho đến nay vẫn nhấn mạnh sự cần thiết trong việc phải hoàn thành các dự án nhà ở còn dang dở. Mặc dù không có số liệu toàn diện về số lượng các dự án chưa hoàn thành, nhưng dữ liệu hiện có cho thấy tổng số dự án chưa được hoàn thiện đã giảm kể từ năm 2021, song vẫn cao hơn mức trung bình trong 2 thập kỷ qua.

Tuy nhiên, tình trạng vỡ nợ của các nhà phát triển bất động sản đã đặt ra câu hỏi về khả năng hoàn thành nhiều dự án nhà ở còn đang dang dở.

Cuộc khủng hoảng trong lĩnh vực bất động sản vẫn chưa gây ra bất kỳ biến động mạnh nào về giá nhà tại Trung Quốc. Giá nhà mới, thước đo chính của thị trường bất động sản ở Trung Quốc, đã giảm ở một số thành phố lớn, nhưng vẫn tăng ở những thành phố khác.

Năm nay, chính phủ Trung Quốc đã tìm cách hỗ trợ nhiều hơn cho người mua. Các nhà cho vay đã giảm lãi suất để trang trải một nửa số khoản vay thế chấp của đất nước vào tháng 9. Chính quyền tại một số thành phố cấp hai và cấp ba đã dỡ bỏ mọi hạn chế đối với việc mua nhà từ tháng 7.

Các nhà phân tích cho rằng nhiều biện pháp chính sách của Bắc Kinh đối với ngành bất động sản có mục đích tốt nhưng không hiệu quả. Ông Ng cho biết: “Nhiều chính sách nhằm mục đích ổn định thị trường trong nước và cung cấp lượng thanh khoản vừa phải cho các nhà phát triển để hoàn thiện các dự án dang dở và giảm nợ. Dù vậy, khi có quá nhiều mục tiêu, việc đảm bảo mọi thứ đều ổn là một nhiệm vụ khó khăn”.

Rory Green, chuyên gia kinh tế về Trung Quốc tại TS Lombard, cho biết các nhà hoạch định chính sách của Trung Quốc dường như đã hiểu rõ nhu cầu cắt giảm đòn bẩy tài chính trong ngành bất động sản vào 2 năm trước. Ông nói: “Tuy nhiên, điều sai lầm là họ không có kế hoạch về cách họ sẽ thay đổi cũng như những gì họ hy vọng hướng tới một mô hình mới cho lĩnh vực này.

Đơn giản là rất khó để đột ngột thay đổi mô hình tăng trưởng và cố gắng phân bổ lại các nguồn lực ra khỏi ngành bất động sản, đặc biệt là khi nó có mối liên kết lớn với tài sản của các hộ gia đình và chính quyền địa phương cũng như với toàn bộ hệ thống tài chính”.