Tạo lập quỹ đất, chuyện sống còn của doanh nghiệp bất động sản

Nội đô Hà Nội không còn nhiều khu đất như thế này. Ảnh: Dũng Minh

Chuyện sống còn…

Đó là khẳng định của ông Vũ Hoàng Linh, Chủ tịch Prime Investment trong câu chuyện mới đây với phóng viên Báo Đầu tư Chứng khoán. Ông cho rằng, kể cả với hai đô thị lớn nhất nước là Hà Nội và TP.HCM vốn nổi tiếng “đất chật người đông”, các doanh nghiệp vẫn có cách để tạo lập quỹ đất ngắn hạn, dài hạn cho mình, dù việc này có thể nói là muôn vàn khó khăn so với tạo lập quỹ đất nơi tỉnh lẻ.

Tại nhiều địa phương, khu vực ven sông hiện đang được chuyển đổi thành đất thương mại dịch vụ và rất nhiều chủ đầu tư tại Hà Nội cũng đang chờ quy hoạch diện tích đất rộng lớn ven sông Hồng của TP. Hà Nội, dải đất vàng bỏ không đã lâu và từng khiến Bí thư Thành ủy Hà Nội Vương Đình Huệ băn khoăn rằng, “bên trong thì vi phạm trật tự xây dựng, còn đất ngoài bãi sông Hồng không ai dám đầu tư vì quy định đất chưa được quy hoạch thì chỉ được đấu thầu sử dụng 5 năm”.

Quay trở lại câu chuyện quỹ đất, trên thực tế, ghi nhận phản hồi từ không ít thành viên thị trường cho thấy, có những doanh nghiệp do bị khuyết, gián đoạn trong công tác tạo lập quỹ đất nên giai đoạn hiện tại đang phải nỗ lực tìm mua đất sạch từ các chủ đầu tư khác, hoặc đơn giản hơn là tham gia đầu tư, góp vốn cùng để phát triển sản phẩm để duy trì bộ máy nhân sự, tạo dòng tiền khi chờ dự án mới được phê duyệt.

Đại diện một chủ đầu tư cho biết họ sẵn sàng mua lại một tỷ lệ nhất định căn hộ của các dự án nhà ở đủ điều kiện mở bán để tạo việc làm, duy trì bộ máy, tạo dòng tiền cho doanh nghiệp. Ngoài ra, với các sản phẩm đất nền dự án, chủ đầu tư này cũng sẵn sàng hợp tác với hình thức tương tự theo hình thức “ôm” bảng hàng để bán.

“Dường như đang có cả một cuộc đua hồi sinh các dự án ‘chết’, trong đó rất có thể nguyên nhân cũng đến từ việc chủ đầu tư đang thiếu quỹ đất làm dự án mới. Bright City được hồi sinh với tên gọi mới THT New City, hay Usilk City cũng tương tự khi được cả BID Group và Công ty cổ phần Đầu tư kinh doanh bất động sản THT tham gia tái cấu trúc…”, một chuyên gia bất động sản đánh giá.

Nhìn nhận về câu chuyện tạo lập quỹ đất, ông Phan Xuân Cần, Chủ tịch Sohovietnam cho rằng, hiện quỹ đất thực sự có tiềm năng cho các dự án bất động sản ngay ở các tỉnh lẻ cũng không còn nhiều. Các doanh nghiệp đang rất “khát đất”, nên đây là giai đoạn thích hợp để các địa phương tổ chức đấu giá, đấu thầu quyền sử dụng đất, tạo nguồn thu để phát triển kinh tế địa phương.

Phân kỳ đầu tư

Kể câu chuyện dự án Vạn Phúc City được khởi công năm 2015, nhưng công tác tạo lập quỹ đất đã được chuẩn bị từ trước đó cả chục năm trời, bà Nguyễn Thị Thu Hương, Tổng giám đốc Đại Phúc Land cho rằng, đó không chỉ là của để dành mà có vai trò sống còn với từng chủ đầu tư.

“Quy mô dự án càng lớn thì thời gian chuẩn bị sẽ càng lâu, sau 25 năm hình thành và phát triển, gu của chúng tôi là làm các dự án lớn, có quy mô từ vài chục đến vài trăm héc-ta chứ không làm dự án nhỏ”, bà Hương cho biết và lý giải thêm rằng, sở dĩ Đại Phúc Land định hướng phát triển các dự án lớn để có thể quy hoạch đồng bộ cho cả một khu vực, việc làm dự án ở khu mới để tạo ra giá trị thật sự cho bất động sản, cũng góp phần tạo nên bộ mặt đô thị khang trang hơn.

Ảnh: shutterstock

Nhìn nhận về vai trò của việc tạo lập quỹ đất với doanh nghiệp địa ốc gắn với công tác quy hoạch vùng, bà Hương cho rằng, đã đến lúc các địa phương cần nhìn lại công tác quy hoạch, giao đất làm dự án, bởi việc quy hoạch không đồng bộ dễ dẫn đến các hệ lụy về sau. Thực tế cho thấy, có nhiều khu vực, có nhiều chủ đầu tư cùng tham gia, triển khai các dự án nhưng không có sự đồng bộ về thời gian và quy hoạch tổng thể, dẫn đến tình trạng triển khai manh mún và không tạo nên sự kết nối tốt.

“Phải tối ưu hóa hiệu quả việc sử dụng quỹ đất và đây cũng là chiến lược mang tầm quốc gia với vai trò tham gia không nhỏ từ các địa phương. Trong tay các địa phương có nhiều công cụ để thực hiện điều này, nhất là công tác quy hoạch tổng thể. Chẳng hạn như TP.HCM đang tập trung phát triển khu Đông với điểm nhấn là TP. Thủ Đức, đây sẽ là động lực lớn cho khu vực và toàn thành phố, là nền tảng để thúc đẩy phát triển kinh tế nên công tác quy hoạch càng phải chặt chẽ, khoa học”, bà Hương nhấn mạnh.

Sau khi sở hữu được quỹ đất thích hợp cho việc phát triển dự án bất động sản, nhất là các lô đất có diện tích lớn, việc phân kỳ đầu tư như thế nào để vừa duy trì tính thống nhất của tổng thể dự án, vừa đảm bảo dòng tiền duy trì hoạt động cho doanh nghiệp cũng là vấn đề hết sức quan trọng. Chẳng hạn dự án Vạn Phúc City của bà Hương được triển khai theo kiểu “cuốn chiếu”, xong phân khu nào, loại hình sản phẩm nào sẽ mở bán ngay để thu tiền về và tiếp tục tái đầu tư với thời gian hoàn thiện dự án lên đến cả chục năm.

Đó cũng là chiến lược được nhiều doanh nghiệp đi theo khi ông Vũ Hoàng Linh nhìn nhận, chia phân kỳ đầu tư, lựa chọn phát triển sản phẩm phù hợp với một tỷ lệ nhất định, làm nhanh, có thanh khoản, tạo dòng tiền chính là cơ sở để phát triển ổn định. Theo ông Linh, ít có doanh nghiệp nào đủ sức triển khai toàn bộ dự án lớn mà thường theo chiến lược đưa sản phẩm ra thị trường thật nhanh để bán, phần diện tích còn lại sẽ phát triển các sản phẩm bền vững hơn, đòi hỏi đầu tư lâu dài hơn. Nói cách khác, chủ đầu tư sẽ lựa chọn ra phân khúc nào cần phát triển nhanh, cung cấp ra thị trường để tạo hiệu quả đầu tư.

Nhận diện rào cản

Đồng tình với quan điểm chiến lược phát triển quỹ đất là xương sống của doanh nghiệp, nhưng bà Hoàng Thị Thu Lài, Phó tổng giám đốc La Luna Holdings cho rằng, các doanh nghiệp địa ốc đang phải đối mặt với khó khăn kép trong việc tạo quỹ đất làm dự án.

Thực tế, hoạt động rà soát, thanh kiểm tra công tác giao đất, cho thuê đất, thu tiền sử dụng đất… kéo dài gần như trong cả năm 2020 trên rất nhiều địa phương trong cả nước, tại một số tỉnh, thành phố có hiện tượng các nhân sự, cơ quan liên quan chỉ làm việc “nhúc nhắc” để phục vụ công tác thanh kiểm tra và rất ngại ký dự án mới.

“Điều này đã tạo ra sự ỳ trệ lớn”, bà Lài nói và nhìn nhận, tích lũy quỹ đất luôn là câu chuyện chiến lược, doanh nghiệp luôn phải tìm kiếm, tích tụ, nhưng rào cản lại là thủ tục còn chồng chéo, thậm chí mâu thuẫn, cùng với đó chi phí cho đất đai ngày càng cao, biên lợi nhuận không đủ lớn khiến các thành viên thị trường chịu nhiều áp lực.

Quan sát diễn biến tại các địa phương, theo bà Lài, có một thực tế đang khá phổ biến, đó là sau giai đoạn các địa phương thu hút đầu tư, nhiều nhà đầu tư vào và giữ đất nhưng chưa triển khai dự án, giờ nhiều tỉnh đã nhận ra điều này, đang tiến hành rà soát lại, điều này là rất cần thiết để tạo sự thông thoáng cho thị trường. Tuy nhiên, từ phía các địa phương cũng cần nhìn nhận một cách khách quan, bởi một số chủ đầu tư chưa triển khai dự án vì thị trường chưa đủ sức cầu, chứ không hẳn bởi năng lực của nhà đầu tư có vấn đề.

“Một khó khăn nữa với các chủ đầu tư, đó là tại nhiều địa phương, ở giai đoạn đầu thu hút, mời gọi đầu tư, kinh tế địa phương còn ở một mặt bằng thấp hơn hiện tại, dẫn đến việc định giá đất đai ở thời điểm đó cũng thấp. Tuy nhiên, sau này khi ‘nhìn lại’, những người làm cơ chế ở giai đoạn đó rất dễ bị quy kết là làm thất thoát tài sản nhà nước. Điều này khiến cho nhiều công chức, lãnh đạo địa phương e dè không dám ‘cởi trói’ những vướng mắc về cơ chế”, bà Lài nêu vấn đề.

Theo đại diện La Luna Holdings, để giải quyết tình trạng này, Nhà nước cần đưa ra khung pháp lý thống nhất và có lộ trình, từ đó các địa phương dám mạnh dạn “linh động trong khung khổ”.

“Đơn cử như với condotel, đến nay cả 3 bộ là Bộ Văn hóa Thể thao và Du lịch, Bộ Xây dựng, Bộ Tài nguyên và Môi trường đều liên quan nhưng lại chưa thể ban hành được hành lang pháp lý đầy đủ cho sản phẩm, khiến các địa phương không biết đâu mà lần, rất chi là bối rối”, bà Lài cho biết.