Doanh nghiệp đầu cơ, ôm đất, “tiếng kêu” về giá bất động sản ngày càng nhiều

Giá bất động sản ngày càng lên cao. Ảnh: Tâm An

Nguồn cung giảm mạnh

Đánh giá chung về thị trường, ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam, cho biết thị trường bất động sản năm nay bị ảnh hưởng nặng nề bởi Covid-19, nhất là quý 3.2021. Nguồn cung đã giảm từ những năm trước tiếp tục bị sụt giảm bởi dịch bệnh, trong khi chính sách chưa được tháo gỡ triệt để.

Giao dịch trên thị trường thường xuyên đối mặt với tình trạng đứt gãy, gián đoạn. Thị trường cũng xuất hiện lực cầu F0. Trạng thái của thị trường thay đổi nhiều và mạnh, có giai đoạn sốt cao, có giai đoạn trầm lắng.

Theo thống kê của Bộ Xây dựng, nguồn cung bất động sản quý 3.2021 mới chỉ bằng khoảng 50% so với năm ngoái. Trong đó, dự án nhà ở thương mại có 201 dự án với 84.544 căn được cấp phép, có 125 dự án với 15.525 căn được hoàn thành.

Lượng giao dịch bất động sản bằng khoảng 80% so với cùng kỳ năm 2020. Đáng chú ý, giá giao dịch bất động sản tăng mạnh và có hiện tượng sốt giá cục bộ tại một số khu vực, phân khúc bất động sản.

Tại thời điểm cuối quý 1, đầu quý 2, hiện tượng tăng giá, thậm chí "sốt" tại một số phân khúc bất động sản diễn ra. Cụ thể, giá giao dịch căn hộ chung cư ở nhiều dự án, đặc biệt tại Hà Nội và TPHCM đều tăng khoảng 5-7%.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội bất động sản TP.HCM (HoREA), cho biết hiện nay nguồn cung dự án nhà ở trên thị trường bất động sản tại TP.HCM sụt giảm mạnh.

Tình trạng này xảy ra là do luật quy định dự án nào có 100% đất ở thì mới được công nhận là chủ đầu tư. Sau đó, có sửa thêm rằng “đất ở và các loại đất khác”.

“Chúng tôi cho rằng điều này không đúng ở Luật Đất đai. Có 173 dự án tại TP.HCM bị vướng ở vấn đề này. Nghị định 30 hướng dẫn đúng nhưng thiếu là bỏ sót những trường hợp nhà đầu tư có quyền sử dụng đất nông nghiệp và phi nông nghiệp mà không có đất ở”, ông Châu nói.

Lãnh đạo HoREA cho biết, trong 5 năm qua, quy định nhà đầu tư phải có 100% đất ở thì mới được chỉ định chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại, dẫn đến hàng trăm dự án nhà ở thương mại trong cả nước không thể triển khai thực hiện.

Nay chỉ cho phép thêm trường hợp được xác định chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại đối với nhà đầu tư có đất ở hợp pháp và các loại đất khác.

Thế nhưng luật cũng không công nhận chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại, bao gồm trường hợp nhà đầu tư đáp ứng yêu cầu: 100% đất nông nghiệp, 100% đất phi nông nghiệp không phải là đất ở, đất hỗn hợp gồm đất nông nghiệp - đất phi nông nghiệp không phải là đất ở. Mặc dù, việc nhà đầu tư nhận chuyển quyền sử dụng đất hoàn toàn phù hợp theo quy định của pháp luật về đất đai.

Ôm đất chờ giá lên

TS. Lê Xuân Nghĩa, thành viên Hội đồng tư vấn chính sách tài chính - tiền tệ Quốc gia, cũng cho rằng nguồn cung nhà ở hiện đang khan hiếm. Nguyên nhân do luật lệ chồng chéo.

Ông Nghĩa cũng chỉ ra một nguyên nhân khác, cho biết nhiều doanh nghiệp có hiện tượng mua gom và đầu cơ dự án.

Thậm chí có người còn cho rằng đây là thời điểm tốt để mua gom bất động sản. Nhiều doanh nghiệp lớn thu gom rất nhiều đất để phát triển dự án nhưng thực chất chỉ phát triển có lệ.

Trong khi các doanh nghiệp khác cần thì lại thiếu đất, thiếu dự án trầm trọng. Những doanh nghiệp lớn đang đầu cơ này thường có ngân hàng đứng phía sau.

“Thực trạng này gây lãng phí đất đai, làm đình trệ cả tài chính và thị trường rơi vào rủi ro. Nhiều tập đoàn lớn bị âm dòng tiền nhiều năm nay nhưng họ lại không hề lo lắng vì mục đích của họ là đầu cơ dự án”, ông Nghĩa cho biết.

Theo ông Nghĩa, nguyên nhân dẫn đến hiện tượng này là do thể chế, pháp lý không minh bạch, rõ ràng. Hậu quả là “tiếng kêu” về giá bất động sản trong nhiều năm trở lại đây rất nhiều.

Nhiều người trẻ nghĩ 1,5 tỉ đồng có thể mua được một căn chung cư "ngoài vành đai", cách xa trung tâm, nhưng giá thực tế có thể đã lên đến 2,5 tỉ đồng.

Ông Nghĩa đề nghị Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Bộ Xây dựng nên chăng thành lập một bộ phận rà soát lại toàn bộ quỹ đất trong thành phố để thu hồi hoặc đánh thuế thật mạnh.

Vấn đề thứ hai là tín dụng dành cho bất động sản. “Tôi kiến nghị nên có sự đối xử phân biệt với các dự án bất động sản để những doanh nghiệp nào có mục tiêu phát triển dự án tốt nhận được sự ưu đãi phát triển dễ dàng. Ngoài ra, cần tìm cách giải ngân vốn cho bất động sản hợp lý hơn”, ông Nghĩa đề xuất.

Vấn đề cuối cùng là giải phóng mặt bằng. Ở Hà Nội, công tác giải phóng mặt bằng hiện nay gần như là tự nguyện giữa dân và doanh nghiệp. Nhiều người có tư tưởng cần giữ được mặt bằng càng lâu thì đền bù càng cao.

Hàn Quốc đã giải quyết đều này bằng chính sách đánh thuế. Nếu giữ lại thì phải nộp thuế theo hướng quyền sử dụng đất. Đây cũng là một giải pháp mà chúng ta có thể nghiên cứu, bởi nếu cứ cưỡng chế cũng không hề đơn giản.

Theo TS. Vũ Tiến Lộc, Chủ tịch Trung tâm Trọng tài Quốc tế Việt Nam, ở thời điểm hiện nay, nguồn cung khan hiếm, đầu cơ tăng, giá cả bất hợp lý… vì vậy, rất cần các giải pháp để phát triển lành mạnh thị trường này.

Thứ nhất, chúng ta cần đưa ra những khuyến nghị cụ thể để hoàn thiện khuôn khổ pháp lý.

Ngoài ra, công tác quản lý và điều tiết còn là lỗ hổng cần có cơ quan quản lý rõ ràng hơn.

“Tôi cho rằng ở thời điểm này không nên đưa ra bất kỳ khoản thuế nào cho doanh nghiệp, nên cởi trói về mặt thể chế để thu hút phát triển”, ông Lộc đề xuất.