Lời cảnh báo từ 1,6 tỷ người thiếu chỗ ở

Trên toàn cầu, hơn 1,6 tỷ người đang thiếu một nơi ở đạt chuẩn.

90% thành phố không còn "mua nổi nhà"

Theo báo cáo Savills Impact 2025, hơn 1,6 tỷ người trên thế giới hiện không có khả năng tiếp cận nhà ở đạt chuẩn. Trong khi dân số đô thị toàn cầu được dự báo sẽ vượt 70% vào năm 2050, giá nhà lại đang tăng gấp nhiều lần tốc độ tăng thu nhập.

Một nghiên cứu của IMF cho thấy 90% trong số 200 thành phố toàn cầu đã rơi vào tình trạng “khó tiếp cận do khả năng chi trả”, khi giá một căn nhà trung bình cao hơn gấp ba lần thu nhập bình quân năm. Để lấp đầy khoảng trống này, thế giới cần xây thêm 96.000 căn hộ mỗi ngày từ nay đến 2030.

Việt Nam không nằm ngoài áp lực. Trong quý 1/2025, TP.HCM chỉ ghi nhận 800 căn hộ mở bán mới, giảm tới 70% so với quý trước. Trong đó, nhà ở hạng C (dưới 50 triệu/m2) chỉ chiếm 13%, chủ yếu tập trung tại một dự án ở quận Bình Tân. Hà Nội cũng không khá hơn, nguồn cung mới giảm 39%, trong khi tỷ lệ tiêu thụ lao dốc 41%.

Bà Giang Huỳnh, Giám đốc bộ phận Nghiên cứu và S22M của Savills Việt Nam nhận định: “Nếu không gỡ được vướng trong xác định chi phí đất và duyệt quy hoạch, nguồn cung sẽ còn ‘tắc nghẽn’ dài lâu”.

Nhà ở là hạ tầng quốc gia

Thế giới đang thay đổi cách tiếp cận: thay vì xem nhà ở là “chuyện riêng” của người dân hay doanh nghiệp, nhiều nước bắt đầu định vị nhà ở như một phần của hệ thống hạ tầng quốc gia, đứng ngang hàng với đường sá, điện, nước.

Singapore là ví dụ điển hình. Hơn 80% dân số sống trong các căn hộ HDB do Nhà nước phát triển, quy hoạch đồng bộ, kết nối giao thông và đầy đủ tiện ích. Mỗi năm từ 2025–2027, Singapore sẽ xây mới 50.000 căn hộ.

Ngược lại, các thành phố như New York, London dù đặt mục tiêu lớn, lại chỉ hoàn thành một nửa do vướng chi phí cao, pháp lý rối rắm và thiếu vốn dài hạn. Paris đang thử nghiệm đánh thuế nhà bỏ trống và tái sử dụng công trình cũ như một cách đưa cung trở lại thị trường.

Tại Việt Nam, tín hiệu tích cực bắt đầu xuất hiện. Đầu năm 2025, TP. Thủ Đức được phê duyệt quy hoạch theo mô hình TOD (Transit-Oriented Development) – phát triển nhà ở mật độ cao quanh trục giao thông công cộng. Theo bà Giang Huỳnh, TOD là hướng đi đúng. Nhưng để thành công, cần đẩy nhanh tiến độ metro và có khung pháp lý rõ ràng để hút vốn đầu tư.

Bà Giang Huỳnh cho rằng, TP.HCM vẫn thiếu nguồn cung mới có pháp lý đầy đủ, trong khi Hà Nội đang có nhiều dự án sẵn sàng triển khai. Nhưng nhu cầu ở thực rất lớn, và sản phẩm phù hợp sẽ hấp thụ rất nhanh khi ra thị trường.

Vấn đề là các nhà đầu tư tổ chức – những người có khả năng rót vốn hàng chục năm vẫn đứng ngoài vì thiếu cơ chế bảo đảm dòng tiền dài hạn. Trong khi đó, đa số dự án nhà ở hiện nay chỉ xoay vòng vốn trong 5 năm, không hấp dẫn với quỹ đầu tư dài hạn.

Để thay đổi, nhà ở cần được định vị lại: không chỉ là nơi ở, mà là nền tảng cho phát triển bền vững và bao trùm, như một "tuyến đường sắt tốc độ cao" kết nối an cư với tăng trưởng.

Thị trường nhà ở không thể chỉ trông vào chu kỳ ngắn hạn. Giải pháp lâu dài cần bắt đầu từ một tư duy phát triển dài hạn, trong đó nhà ở được công nhận là hạ tầng thiết yếu, được đầu tư, quy hoạch và quản lý như những “mạch máu” của đô thị.