Vì sao nhà ở xã hội vẫn “ế” dù nhu cầu bùng nổ?

Giới chuyên gia đồng thuận rằng, nếu không có sự vào cuộc đồng bộ, quyết liệt của các cấp chính quyền, thì giấc mơ 1 triệu căn nhà ở xã hội đến năm 2030 sẽ khó thực hiện.

Tại tọa đàm “Gỡ nút thắt, ngăn trục lợi chính sách nhà ở xã hội” do Báo Kiểm toán tổ chức mới đây, ông Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam thẳng thắn chỉ ra loạt nguyên nhân khiến các doanh nghiệp chưa mặn mà với nhà ở xã hội.

“Giá bán nhà ở xã hội hiện quá thấp so với chi phí thực tế mà doanh nghiệp phải bỏ ra. Trong khi đó, các khoản chi phát sinh lại không được công nhận đầy đủ, còn lợi nhuận thì bị khống chế ở mức hạn chế. Cùng với đó, thủ tục pháp lý rườm rà là những rào cản khiến doanh nghiệp khó thấy ‘lãi’ nếu đầu tư vào phân khúc này,” ông Đính nói.

Không chỉ lợi nhuận thấp, vị trí các khu đất được bố trí để phát triển nhà ở xã hội cũng khiến doanh nghiệp e dè. “Nếu gần trung tâm thì giá đất quá cao, làm nhà ở xã hội sẽ lỗ; nếu ra vùng xa thì hạ tầng yếu, dân không mặn mà. Vậy doanh nghiệp đầu tư để bán cho ai?” ông Đính đặt vấn đề.

Thêm vào đó, khâu giải phóng mặt bằng vốn đã phức tạp và tốn kém, lại phải do doanh nghiệp tự lo liệu, khiến nhiều nhà đầu tư chọn cách “rút lui trong im lặng”, nhường sân cho các dự án thương mại có tỷ suất lợi nhuận cao hơn và rủi ro thấp hơn.

Từ góc độ quản lý nhà nước, ông Hà Quang Hưng – Phó Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản, Bộ Xây dựng cũng thừa nhận, việc phát triển nhà ở xã hội đang gặp vô vàn rào cản, từ chính sách đến thực thi.

Theo ông Hưng, có 5 nhóm nguyên nhân chính dẫn đến tình trạng nguồn cung èo uột:

Thứ nhất, nhiều địa phương vẫn chưa thực sự đưa nhà ở xã hội vào kế hoạch phát triển kinh tế - xã hội như yêu cầu của Trung ương.

Thứ hai, tiến độ các dự án trong đề án phát triển nhà ở xã hội đều chậm, có nơi gần như “đóng băng”.

Thứ ba, việc bố trí quỹ đất cho nhà ở xã hội còn thiếu hợp lý. Dù trên giấy tờ, các địa phương đã quy hoạch hơn 1.900 vị trí với tổng diện tích vượt 9.000 ha. Tuy nhiên, nhiều khu đất được bố trí nằm ở những vị trí hạ tầng kỹ thuật – xã hội còn yếu kém, thiếu kết nối đồng bộ hoặc chỉ là phần “đầu thừa đuôi thẹo” trong các dự án thương mại, khiến việc thu hút người dân về sinh sống trở nên khó khăn.

Thứ tư, thủ tục hành chính phức tạp, kéo dài và chồng chéo, từ đấu thầu, chọn chủ đầu tư đến thẩm định giá bán.

Thứ năm, thiếu các chính sách ưu đãi thực chất và thiếu nguồn lực cho công tác giải phóng mặt bằng, khiến doanh nghiệp không còn mặn mà.

Giới chuyên gia đồng thuận rằng, nếu không có sự vào cuộc đồng bộ, quyết liệt của các cấp chính quyền, thì giấc mơ 1 triệu căn nhà ở xã hội đến năm 2030 sẽ khó thực hiện.

Để “kéo” doanh nghiệp quay lại với phân khúc này, cần nhìn thẳng vào thực tế: Không dễ để kỳ vọng nhà ở xã hội phát triển mạnh mẽ khi chính sách ưu đãi chưa thực sự hấp dẫn, thủ tục hành chính còn phức tạp, và nhiều vướng mắc như giải phóng mặt bằng hay xác định đối tượng thụ hưởng vẫn chưa được tháo gỡ triệt để.

Theo đó, cần gỡ nút thắt từ chính sách, đất đai, thủ tục cho đến tâm lý sợ trách nhiệm trong thực thi. Quan trọng nhất, cần tạo ra một “mặt bằng đầu tư” đủ hấp dẫn để doanh nghiệp dám bước vào cuộc chơi.