Khi khủng hoảng bất động sản đe dọa nghiêm trọng hệ thống tài chính

Áp lực đang đè nặng lên các ngân hàng khi hàng chục nhà phát triển bất động sản vỡ nợ hoặc không có khả năng thanh toán được các lô trái phiếu nước ngoài, tiêu biểu là China Evergrande, nhà phát triển bất động sản mắc nợ nhiều nhất thế giới.

Andrew Collier, người sáng lập và CEO Orient Capital, một công ty nghiên cứu kinh tế có trụ sở tại Hong Kong, cho biết: “Nếu Trung Quốc không ra lệnh cho các ngân hàng xóa nợ xấu trên thị trường bất động sản, chi phí lãi vay sẽ tiếp tục gây tổn hại cho nền kinh tế, trong khi quá nhiều vốn sẽ tiếp tục bị lãng phí vào các khoản đầu tư không có giá trị”.

Dù vậy, gần như không có ai tin rằng việc giá bất động sản giảm tại Trung Quốc sẽ gây ra các vụ sụp đổ trong lĩnh vực ngân hàng, tương tự những gì nước Mỹ từng trải qua 15 năm trước. Hệ thống ngân hàng Trung Quốc, nắm giữ 4/5 tài sản tài chính của đất nước, có quy mô quá lớn, và chính phủ Trung Quốc sẽ khó “ngồi im” để chứng kiến cả hệ thống sụp đổ.

Thực tế, chính phủ Trung Quốc trực tiếp hoặc gián tiếp nắm giữ cổ phần kiểm soát ở tất cả ngân hàng, cho phép họ có tiếng nói mạnh mẽ về số phận của các ngân hàng.

Hệ thống tài chính của Trung Quốc chủ yếu dựa vào các khoản vay ngân hàng có kỳ hạn từ một năm trở lên. Do đó, chúng thường không biến động đột ngột như thị trường chứng khoán.

Ngoài ra, các cơ quan quản lý ngăn chặn hầu hết các hoạt động chuyển tiền lớn vào và ra khỏi đất nước, khiến hệ thống tài chính của Trung Quốc gần như không thể bị tổn thương khi các nhà đầu tư nước ngoài ồ ạt rút tiền, yếu tố từng gây ra cuộc khủng hoảng tài chính ở một số nước châu Á giai đoạn 1997 – 1998.

Tuy nhiên, những rắc rối hiện nay trong lĩnh vực bất động sản Trung Quốc đặt ra thách thức lớn cho các nhà hoạch định chính sách. Ngay trước khi từ chức vào tháng 3, Liu He, khi đó là Phó thủ tướng Trung Quốc, đã cảnh báo về những rủi ro mà ngành bất động sản có thể gây ra đối với nền kinh tế Trung Quốc.

Ông nói tại Diễn đàn Kinh tế Thế giới vào tháng 1 ở Davos, Thụy Sĩ: “Nếu không được xử lý đúng cách, rủi ro trong lĩnh vực bất động sản có thể gây ra rủi ro hệ thống. Đó là lý do phải thực hiện các bước nhanh chóng để giải quyết chúng”.

Hệ thống tài chính đối mặt nhiều rủi ro

Thời gian gần đây, một số nhân vật am hiểu về hoạt động quản lý tài chính của Trung Quốc đã cung cấp cái nhìn chi tiết về cách các cơ quan quản lý cố gắng đối phó với rủi ro liên quan đến lĩnh vực bất động sản.

Theo đó, các cơ quan quản lý của Trung Quốc đang cho các ngân hàng nhiều quyền tự do hơn khi họ tuyên bố các khoản vay là không hiệu quả, nghĩa là người đi vay không thể thanh toán các khoản vay. Điều đó đã cho phép các ngân hàng trì hoãn việc phải báo cáo tổn thất tài chính.

Theo các nguồn tin, chính sách cho phép các ngân hàng gia hạn thời hạn trả nợ đối với các khoản vay của các công ty mắc nợ gặp khó khăn trong việc trả nợ thực sự bắt đầu từ thời kỳ đại dịch.

Chính sách đó nhằm mục đích mang lại cho các ngân hàng khả năng đối phó với các công ty bị sụt giảm doanh số bán vì ảnh hưởng của đại dịch Covid-19, mà không buộc các ngân hàng phải trích lập dự phòng cho các khoản nợ khó đòi. Điều đáng nói là các chính sách này vẫn tiếp tục kéo dài trong năm nay và được áp dụng cho lĩnh vực bất động sản, nơi có hàng tá công ty đang gặp khó.

Ngoài ra, Ngân hàng Trung ương Trung Quốc (PBOC), đã tiến hành một cuộc kiểm tra đói với 20 ngân hàng thương mại lớn nhất Trung Quốc để đảm bảo khả năng phục hồi của họ trong trường hợp tiếp tục chịu rủi ro liên quan tới các khoản vay của những công ty bất động sản.

Theo các nguồn tin, cuộc kiểm tra được thực hiện vào năm ngoái cho thấy các ngân hàng, tất cả đều do nhà nước kiểm soát, có thể tồn tại sau sự suy thoái đáng kể của thị trường bất động sản Trung Quốc. Dù vậy, ít nhất một nửa số ngân hàng tham gia cuộc kiểm tra cần thêm vốn để đảm bảo rằng họ sẽ tiếp tục đáp ứng các tiêu chuẩn quốc tế ngày càng thắt chặt về lượng tiền mặt dự trữ tối thiểu.

Các ngân hàng trung ương ở châu Âu cũng đã thành lập một nhóm làm việc để thu thập và chia sẻ thông tin về số tiền mà các ngân hàng thương mại của nước họ đã cho Trung Quốc vay, mặc dù cho đến nay họ vẫn chưa thấy nhiều rủi ro từ các khoản vay này.

Theo những người quen thuộc với vấn đề, một phần quan trọng trong chiến lược của Trung Quốc là dàn trải chi phí xử lý các khoản lỗ bất động sản trong nhiều năm.

Điều đó có thể cho phép các ngân hàng sử dụng lợi nhuận tiềm năng trong tương lai từ các khoản vay khác để bù đắp khoản lỗ cho các khoản cho vay đối với các nhà phát triển bất động sản.

Gần một nửa số khoản cho vay liên quan đến bất động sản ở Trung Quốc bao gồm các khoản vay thế chấp, chủ yếu là nhà ở. Thiệt hại từ các khoản thế chấp thực tế là không tồn tại vì chủ nhà thường trả nợ đúng hạn hoặc thậm chí sớm.

Trung Quốc từ lâu đã yêu cầu thanh toán tiền đặt cọc cao hơn nhiều so với các cơ quan quản lý phương Tây - ít nhất 20% hoặc 30% giá tài sản đối với người mua nhà lần đầu và thậm chí lên tới 70% đối với người mua ngôi nhà thứ hai.

Các hộ gia đình hầu như không bao giờ vỡ nợ đối với các khoản vay thế chấp. Vì vậy, những khoản vay này luôn mang lại lợi nhuận rất cao cho các ngân hàng thương mại. Chính phủ gần đây đã kêu gọi các ngân hàng giảm lãi suất cho vay thế chấp, nhưng các ngân hàng đã phản đối việc làm đó.

Các khoản cho vay đối với các nhà phát triển bất động sản là mối lo ngại lớn nhất đối với các ngân hàng và cơ quan quản lý, nhưng thực tế vai trò của họ đối với hệ thống tài chính tổng thể của các ngân hàng là rất hạn chế.

Nhóm khách hàng gặp rắc rối khác của các ngân hàng Trung Quốc nằm ở các chi nhánh tài chính của chính quyền địa phương, những đơn vị thay mặt chính quyền địa phương để vay tiền. Các chi nhánh này đã vay ngân hàng nhiều gấp đôi so với các nhà phát triển bất động sản trong nước.

Hầu hết công ty liên kết đều tham gia vào phát triển bất động sản và các hoạt động liên quan, chẳng hạn như xây dựng đường, cầu và cơ sở hạ tầng khác. Họ đã chi mạnh tay để mua đất tại các cuộc đấu giá của chính quyền địa phương vì các nhà phát triển tư nhân đã cạn tiền. Giờ đây, các chi nhánh tài chính phải đối mặt với tổn thất nặng nề, nhưng vì họ và các ngân hàng khác đều được chính quyền Bắc Kinh kiểm soát, nên các vấn đề xảy ra một cách chậm hơn.

Các ngân hàng, nhà phát triển bất động sản và chính quyền địa phương đều hy vọng rằng Chính phủ Trung Quốc sẽ có những động thái giúp đỡ họ. Tuy nhiên, chính phủ cho đến nay vẫn chưa thể hiện sự nhiệt tình.

Lester Ross, đối tác quản lý văn phòng Bắc Kinh của công ty luật Wilmer Hale, cho biết: “Hệ thống tài chính và bất động sản Trung Quốc đang tiếp tục chờ đợi vào một gói cứu trợ tổng thể nào đó, nhưng nó vẫn chưa đến”.