Bất động sản thương mại Trung Quốc “ngược dòng”, tiếp tục tăng trưởng trong thời kỳ khủng hoảng

Một trong những phát hiện đáng lo ngại nhất là mức độ nghiêm trọng từ tác động của cuộc khủng hoảng lên tăng trưởng kinh tế. Goldman Sachs dự đoán các hoạt động liên quan đến bất động sản sẽ làm giảm 1,5 điểm phần trăm tăng trưởng trong năm nay và tiếp tục là lực cản trong những năm tới đối với nền kinh tế Trung Quốc.

Tuy nhiên, điều đáng chú ý là phần lớn nghiên cứu và dự đoán về cuộc khủng hoảng bất động sản tại Trung Quốc đều không đề cập đến phân khúc bất động sản thương mại.

Theo dữ liệu từ MSCI, trong khi thị trường nhà đất lấn át thị trường thương mại và là một trong những phân khúc dễ bị tổn thương nhất, thì phân khúc bất động sản thương mại lại có những bước tăng trưởng mạnh trong năm ngoái.

Hơn nữa, trong khi thị trường nhà đất đang thu hẹp lại thì lĩnh vực bất động sản thương mại vẫn tiếp tục phát triển và có số lượng giao dịch tăng nhanh. Ngành khách sạn Trung Quốc, vốn được hưởng lợi rất nhiều từ du lịch nội địa, là một trường hợp điển hình.

Với lưu lượng các chuyến bay trong nước đã tăng 116% so với năm 2019, theo dữ liệu từ JPMorgan, tỷ lệ lấp đầy khách sạn trung bình ở Bắc Kinh và Thượng Hải trong tháng trước cao hơn 15% - 20% so với tháng 7/2019.

Tại Tam Á, doanh thu trên mỗi phòng sẵn có – thước đo hiệu suất phổ biến trong ngành khách sạn – vào tháng trước đã tăng gần gấp đôi so với tháng 7/2019. “Bất chấp những trở ngại trên thị trường bất động sản, ngành khách sạn đã chứng kiến sự phục hồi mạnh mẽ”, Xander Nijnens, chuyên gia ngành khách sạn tại khu vực châu Á – Thái Bình Dương của JLL chia sẻ.

Thị trường văn phòng tại Trung Quốc cũng chứng kiến điều tương tự. Theo CBRE, mặc dù giá thuê trung bình trên toàn quốc tiếp tục giảm, một phần do nguồn cung dồi dào, giá thuê trung bình của các tòa nhà văn phòng hạng A ở khu thương mại trung tâm Thượng Hải vẫn tăng nhẹ trong năm qua.

Trong lĩnh vực bất động sản bán lẻ, mặt bằng bán lẻ thực phẩm và đồ uống đang bùng nổ sau khi nền kinh tế mở cửa trở lại, chiếm hơn 40% số lượng mở cửa hàng mới tại các thành phố cấp 1 và cấp 2 trong quý trước, theo CBRE.

Chính phân khúc bất động sản thương mại đang tỏ ra hiệu quả và thu hút sự quan tâm lớn của các nhà đầu tư trên thị trường bất động sản Trung Quốc thay vì thị trường nhà đất truyền thống.

Đáng chú ý, bảng phân tích khối lượng giao dịch bất động sản thương mại của Trung Quốc theo lĩnh vực của CBRE có thêm một danh mục mới – “nền kinh tế mới” – bao gồm các loại bất động sản như hậu cần, khu kinh doanh, trung tâm dữ liệu và kho lạnh.

Bất động sản hỗ trợ công nghệ là chủ đề chính trên thị trường bất động sản trên toàn thế giới, nhưng nó có khía cạnh địa chính trị mạnh mẽ ở Trung Quốc do nỗ lực tự cung tự cấp của chính phủ nhằm biến đất nước này thành một siêu cường công nghệ.

Sự kết hợp giữa nhu cầu mạnh mẽ và sự thiếu hụt trầm trọng tài sản có thể đầu tư đã củng cố các nguyên tắc cơ bản vững chắc của phân khúc bất động sản “nền kinh tế mới”.

Khoa học đời sống và khu kinh doanh đã nổi lên như những tài sản được săn đón hàng đầu tại Trung Quốc. Tăng trưởng giá thuê tại Khu công nghệ cao Zhangjiang của Thượng Hải và Khu khoa học đời sống Zhongguancun của Bắc Kinh đã chứng minh khả năng phục hồi nhờ phí bảo hiểm cao được đặt trong các hợp đồng thuê dài hạn cho không gian nghiên cứu và phát triển (R&D) chất lượng cao.

Henry Chin, người đứng đầu bộ phận nghiên cứu khu vực châu Á-Thái Bình Dương tại CBRE cho biết: “Trung Quốc đang cố gắng tạo ra hệ sinh thái R&D của riêng mình. Có mối tương quan chặt chẽ giữa hiệu quả hoạt động của các công viên khoa học và tham vọng chiến lược của chính phủ”.

Sự bùng nổ về doanh số bán xe điện cũng đang góp phần thúc đẩy hoạt động cho thuê trên thị trường bất động sản công nghiệp. BloombergNEF dự đoán Trung Quốc sẽ chiếm 60% doanh số bán xe điện mới trên thế giới trong năm nay, trong khi HSBC lưu ý rằng các thương hiệu xe điện Trung Quốc sẽ chiếm một nửa tổng số xe điện được bán trên toàn cầu.

Theo dữ liệu của JLL, tại thị trường khu kinh doanh Thượng Hải, các công ty liên quan tới ngành xe điện chiếm tới 16% tổng diện tích mặt bằng công nghiệp cho thuê, thấp hơn đôi chút so với mức 22% của ngành khoa học đời sống.

Ngay cả thị trường nhà ở cũng có những điểm sáng. Việc thể chế hóa thị trường nhà cho thuê - động lực chính của hoạt động đầu tư bất động sản trên toàn cầu - đang được hưởng lợi từ cuộc khủng hoảng thanh khoản mà các nhà phát triển bất động sản phải đối mặt, cho phép các nhà điều hành và nhà đầu tư lớn mua được các dự án hấp dẫn với mức chiết khấu cao.

Sự kết hợp giữa những thay đổi về nhân khẩu học và những thay đổi trong thói quen của người tiêu dùng, các chính sách hỗ trợ của chính phủ và một thị trường suy thoái mang lại cơ hội tăng trưởng to lớn, qua đó thu hút vốn đầu tư từ các tập đoàn lớn trong và ngoài nước.

Không thể phủ nhận triển vọng của thị trường bất động sản Trung Quốc nói chung vẫn tương đối ảm đạm, dù vậy, hiệu suất hoạt động mạnh mẽ và triển vọng tươi sáng của một số phân khúc trên thị trường bất động sản thương mại đã tạo ra niềm tin về một tương lai tươi sáng hơn.