KBSV: Thị trường bất động sản sẽ dần hồi phục nhưng tốc độ phục hồi tương đối chậm

Số lượng căn hộ bán trong quý 4/2023 duy trì đà hồi phục so với quý trước nhờ lãi suất mua nhà giảm và chính sách bán hàng ưu đãi từ các chủ đầu tư. Nguồn cung căn hộ trong quý 4/2023 tại TP HCM giảm mạnh đạt 960 căn (-24% so với quý trước, -27% so với cùng kỳ năm trước). Số căn hộ bán đạt 2.200 căn (-15% so với quý trước; +90% so với cùng kỳ năm trước).

Giá sơ cấp trong quý giảm nhẹ 2% so với cùng kỳ năm trước đạt 61 triệu đồng/m2. Trong khi đó tại thị trường Hà Nội, số lượng căn mở bán đạt 3.400 căn (+13% so với cùng kỳ quý trước, đi ngang so với cùng kỳ). Số lượng căn hộ bán được trong quý đạt 3.316 căn, 6 tháng cuối năm đạt 7.001 căn (+63% vo với nửa đầu năm 2023; + 21% so với cùng kỳ năm trước) nhờ nỗ lực của các chủ đầu tư trong việc đưa ra chính sách bán hàng ưu đãi dành cho khách mua.

Giá bán sơ cấp tại thị trường Hà Nội đạt 53 triệu/m2 (+3,3% so với quý trước và +14% so với cùng kỳ năm trước) do tỷ trọng cao của sản phẩm cao cấp.

Phân khúc nhà phố/biệt thự tiếp tục trầm lắng khi thị trường TP HCM ghi nhận duy nhất 14 căn mở bán mới trong quý 4/2023 (-56% so với cùng kỳ năm trước), ghi nhận nguồn cung thấp nhất trong vòng 10 năm; số căn bán được tiếp tục ở mức thấp đạt 46 căn. Giá bán sơ cấp trung bình không có sự thay đổi đáng kể do nguồn cung hạn chế.

Tại thị trường Hà Nội, số căn mở bán là 490 căn (-91% so với cùng kỳ năm trước), số căn bán được đạt 541 căn (-40% so với cùng kỳ năm trước), đều giảm mạnh so với mức nền cao cùng kỳ.

Dù vậy, KBSV quan sát thấy thị trường có một số tín hiệu tích cực hơn từ cuối 2023 khi một số chủ đầu tư lớn như KDH, VHM, Gamuda Land, Masterise Homes, CapitaLand … mở bán các dự án mới/giai đoạn tiếp theo của các dự án hiện hữu, hoạt động môi giới sôi động trở lại.

KBSV kỳ vọng thị trường bất động sản sẽ dần hồi phục nhờ (1) Nhu cầu mua nhà cải thiện nhờ lãi suất giảm và chính sách mua nhà linh hoạt và ưu đãi mà các chủ đầu tư đưa ra; (2) Luật Đất đai, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi được thông qua; (3) Phân khúc nhà ở xã hội kỳ vọng sẽ có sự đóng góp đáng kể về nguồn cung, giải quyết nhu cầu ở thật và (4) Đẩy mạnh đầu tư công với các dự án lớn, các trục giao thông nối trung tâm Hà Nội và TP HCM với các khu vực, tỉnh thành lân cận thúc đẩy giá nhà đất qua đó kích thích nhu cầu đầu tư bất động sản.

Tuy nhiên, tốc độ hồi phục sẽ tương đối chậm do những khó khăn chưa thực sự được giải quyết (1) Các chủ đầu tư cũng gặp khó khăn hơn trong việc tiếp cận nguồn vốn khi tín dụng vào lĩnh vực bất động sản bị các Ngân hàng hạn chế và hoạt động phát hành trái phiếu bị giám sát chặt chẽ và (2) Các điểm nghẽn về mặt pháp lý ảnh hưởng tới tiến độ triển khai dự án của doanh nghiệp.

KBSV nhận thấy nhiều cổ phiếu bất động sản hiện đang giao dịch ở mức P/B 2024fw thấp hơn so với mức P/B trung bình trong vòng 5 năm qua, do vậy, KBSV cho rằng các nhà đầu tư có thể xem xét các cổ phiếu ngành bất động sản khi giá cổ phiếu có sự điều chỉnh và lựa chọn những doanh nghiệp có triển vọng tốt với quỹ đất sạch lớn có đầy đủ pháp lý, có các dự án đang triển khai và mở bán và cơ cấu tài chính an toàn. Các cơ hội đầu tư đáng chú ý là các cổ phiếu VHM, KDH, NLG, DXG.