Bất động sản hồi phục, nguồn cung bùng nổ

Chi phí đầu tư dự án tăng cao, do phí sử dụng đất và chi phí giải phóng mặt bằng tăng theo bảng giá đất mới và chi phí xây dựng tăng do thiếu hụt vật liệu chính như cát và đá.

Pháp lý nới lỏng – cung bùng nổ

Theo Bộ Xây dựng, quý 1/2025 cả nước có 26 dự án nhà ở được cấp phép, tăng 44% so với quý trước và 36% so với cùng kỳ. Tổng số căn hộ được cấp phép đạt 15.780 căn, tăng vọt 137% so với quý trước và 61% so với cùng kỳ năm ngoái. Cùng thời điểm, 59 dự án đủ điều kiện bán hàng được ghi nhận với gần 20.000 căn, gấp 3,6 lần cùng kỳ 2024.

Theo đánh giá của Công ty Chứng khoán SSI, sang nửa cuối năm 2025 và năm 2026, nguồn cung sẽ tiếp tục cải thiện nhờ cải cách pháp lý, đến từ cả các dự án bị đình trệ trước đây và các dự án mới được phê duyệt, bao gồm nhà ở xã hội. Các chính sách gần đây được kỳ vọng giải quyết tình trạng thiếu hụt nguồn cung nhà ở bao gồm Nghị quyết 171 (giải quyết vấn đề chuyển đổi mục đích sử dụng đất cho chủ đầu tư) và Nghị quyết 201 (ban hành cơ chế thí điểm thúc đẩy phát triển nhà ở xã hội).

Tính đến quý 1/2025, đã có 657 dự án nhà ở xã hội với tổng 597.152 căn được triển khai trên toàn quốc theo Đề án một triệu căn hộ nhà ở xã hội. Trong đó, 191.107 căn (32%) đã hoàn thành hoặc đang xây dựng, còn 406.045 căn đã được phê duyệt đầu tư.

Hà Nội: Nhà thấp tầng hút hàng

Báo cáo CBRE cho thấy, trong 6 tháng đầu năm 2025, Hà Nội ghi nhận 10.765 căn hộ mở bán (giảm 1% so với cùng kỳ), nhưng lượng tiêu thụ chỉ đạt 9.127 căn, giảm mạnh 27%. Giá sơ cấp tiếp tục leo thang, trung bình 79 triệu đồng/m² (tăng 10% so với đầu năm và tăng 33% so với cùng kỳ).

Ngược lại, phân khúc nhà thấp tầng lại bứt tốc với 2.528 căn mở bán (tăng 751%) và 4.435 căn tiêu thụ (tăng 386%), chủ yếu từ dự án Wonder City của Vinhomes. Tuy nhiên, mức giá trung bình lên tới 229 triệu đồng/m², (tăng 13% svck).

Thị trường miền Nam: Cung chưa theo kịp cầu, giá tăng mạnh

Trong khi đó, TP.HCM ghi nhận mức cung thấp kỷ lục từ năm 2008 với chỉ 1.400 căn hộ mở bán trong nửa đầu năm. Trong khi đó, nhu cầu vẫn mạnh khi 1.920 căn được tiêu thụ (tăng 10% svck), đẩy giá sơ cấp lên 82 triệu đồng/m² (tăng 29%).

Đặc biệt, thông tin về khả năng sáp nhập hành chính TP.HCM với các tỉnh lân cận đã “thổi lửa” cho thị trường vùng ven. Chỉ trong 5 tháng đầu năm, Bình Dương, Đồng Nai, Long An bán ra tổng cộng 6.473 căn hộ (tăng 53% so với cùng kỳ). Phân khúc nhà đất thấp tầng tại miền Nam ghi nhận hơn 2.100 căn bán ra, tăng gấp 5 lần cùng kỳ, theo DKRA.

Chi phí đầu tư dự án tăng cao

Theo CBRE, nguồn cung căn hộ mới tại TP.HCM (trước sáp nhập) và Hà Nội dự kiến đạt 40.200 căn trong năm 2025, tăng 11% so với cùng kỳ và 43.000 căn trong năm 2026, tăng 7% so với cùng kỳ. Đáng chú ý, TP.HCM dự kiến đóng góp 9.000 căn hộ trong năm 2025 (tăng 74% so với cùng kỳ) và 10.550 căn hộ trong năm 2026 (tăng 17% so với cùng kỳ), cho thấy dấu hiệu thị trường phục hồi mạnh mẽ.

SSI kỳ vọng nguồn cung có thể vượt dự báo hiện tại, nhờ tiến triển tích cực trong việc tháo gỡ các nút thắt pháp lý từ cuối năm 2024, đặc biệt tại TP.HCM và nguồn cung từ các dự án quy mô lớn sắp triển khai.

Ngoài ra, nguồn cung tại các thị trường cấp 1 và cấp 2 như Hải Phòng, Hưng Yên, Đồng Nai, Long An và các khu vực sáp nhập với TP.HCM như Bình Dương, Bà Rịa-Vũng Tàu dự kiến sẽ tiếp tục tăng nhờ hàng loạt dự án sắp mở bán từ các chủ đầu tư lớn, được hỗ trợ bởi thủ tục pháp lý đơn giản hơn và đầu tư hạ tầng tăng tốc sau sáp nhập tỉnh.

Nhu cầu nhà ở được kỳ vọng sẽ cải thiện nhờ mặt bằng lãi suất vay mua nhà duy trì ở mức thấp trong giai đoạn đầu và hạ tầng giao thông ngày càng hoàn thiện, tăng khả năng kết nối giữa Hà Nội, TP.HCM với các khu vực lân cận. Giá có thể tăng chậm lại trong ngắn hạn do nguồn cung cao hơn trong giai đoạn 2025-2027.

Tuy nhiên, theo báo cáo SSI Research, một thách thức lớn đặt ra là chi phí đầu vào dự án tăng cao.

Chi phí đầu tư dự án tăng cao, do phí sử dụng đất và chi phí giải phóng mặt bằng tăng theo bảng giá đất mới; và chi phí xây dựng tăng do thiếu hụt vật liệu chính như cát và đá. Điều này dự kiến sẽ gây áp lực lên việc triển khai dự án, dòng tiền và biên lợi nhuận của các chủ đầu tư bất động sản, theo SSI.

Về dài hạn, SSI nhận định thị trường bất động sản vẫn có nhiều dư địa tăng trưởng nhờ nhu cầu nhà ở lớn, được thúc đẩy bởi cơ cấu dân số trẻ, tốc độ đô thị hóa ngày càng nhanh (dự kiến đạt 50% vào năm 2030 với khoảng 1.000-1.200 khu đô thị) và sự mở rộng của tầng lớp trung lưu.

Với nguồn cung được dự báo tăng mạnh trong những năm tới, SSI kỳ vọng tỷ lệ hấp thụ sẽ quay lại mức khoảng 85%, tương đương giai đoạn 2018-2019, thay vì tình trạng cầu vượt cung như năm 2024.

Cổ phiếu địa ốc: Dòng tiền chọn bên nào?

Thị trường cổ phiếu bất động sản đang cho thấy sự phân hóa rõ nét, trong bối cảnh thị trường vật lý vẫn còn nhiều biến động và ẩn số.

Theo báo cáo của SSI Research, một số doanh nghiệp ghi nhận kết quả kinh doanh tích cực trong nửa đầu năm 2025. Dẫn đầu là Vinhomes (VHM) với doanh số bán hàng đạt 35.000 tỷ đồng, tăng 116% so với cùng kỳ năm ngoái, chủ yếu nhờ vào dự án quy mô lớn Wonder City.

Nam Long (NLG) cũng ghi nhận 2.576 tỷ đồng doanh thu trong 4 tháng đầu năm, tương đương 50% kế hoạch năm 2024, với động lực chính đến từ dự án Southgate.

An Gia (AGG) gây chú ý khi bán được 1.200 căn hộ tại dự án The Gió, mang về 2.400 tỷ đồng chỉ trong tháng 4.

Ở chiều ngược lại, Khang Điền (KDH) và Đất Xanh (DXG) không có dự án nào được mở bán trong 6 tháng đầu năm. Tuy nhiên, SSI vẫn đánh giá KDH là cổ phiếu tiềm năng, nhờ sở hữu quỹ đất lớn tại TP.HCM và kế hoạch triển khai dự án Gladia quy mô 12 ha trong thời gian tới.

Trong nhóm cổ phiếu bất động sản, SSI Research đặc biệt khuyến nghị hai mã tiềm năng là KDH và NLG nhờ triển vọng tăng trưởng rõ rệt trong năm 2025. Cụ thể, Khang Điền (KDH) được định giá mục tiêu ở mức 41.000 đồng/cổ phiếu (giá ngày 9/7 là 31.000 đồng).

Doanh số năm 2025 của KDH được dự báo đạt 5.235 tỷ đồng, gấp 8 lần so với cùng kỳ năm trước, với lợi nhuận sau thuế tăng 13,8% và biên lợi nhuận gộp ở mức cao 63,7%.

Trong khi đó, Nam Long (NLG) có giá mục tiêu 42.500 đồng/cổ phiếu (giá 9/7 là 39.750 đồng), với kỳ vọng doanh số bán hàng năm nay đạt 7.800 tỷ đồng, tăng 51% so với 2024. Lợi nhuận sau thuế cũng được dự báo tăng gần 29%, nhờ đóng góp chính từ các dự án trọng điểm như Southgate, Izumi City và Mizuki Park.

Triển vọng 6 tháng cuối năm và 2026: Hồi phục

Dù triển vọng được đánh giá là "tích cực" nhờ yếu tố pháp lý, lãi suất và hạ tầng, giới phân tích cho rằng thách thức về chi phí đầu vào sẽ là yếu tố "ngáng chân" đáng kể cho các doanh nghiệp trong việc đưa sản phẩm ra thị trường với mức giá đủ hấp dẫn.

Việt Nam vẫn còn dư địa phát triển lớn nhờ dân số trẻ, đô thị hóa mới ở mức 41% và mục tiêu 1.000-1.200 khu đô thị vào 2030...