Giao dịch mua bán nhà, đất: Cần lưu ý thủ tục pháp lý

Ngay từ khi đặt cọc mua nhà, hay lúc chồng tiền, làm thủ tục chuyển nhượng quyền sở hữu BĐS, người mua thường lo lắng trước rất nhiều tình huống phát sinh do không thể nắm được tất cả pháp luật đất đai.

Chỉ có giấy viết tay

Đây là tình trạng phổ biến từ lâu nay trên thị trường mua bán nhà, thổ cư. Đặc biệt, ở các tỉnh thành có thị trường địa ốc phát triển mạnh như Hà Nội, Tp.HCM, Đà Nẵng, Bình Dương, vô số tranh chấp sau mua bán nhà đất diễn ra như cơm bữa, chỉ vì người mua thiếu cẩn trọng trong việc đảm bảo quy trình tiến hành giao dịch.

Trường hợp của chị Lan, một công chức ngành giáo dục làm việc ở Q.Long Biên (Hà Nội) cho thấy rõ hơn điều này. Chị Lan mua một mảnh đất 70m2 tại Gia Lâm vào tháng 10/2011, nhưng đến nay vẫn chưa làm được sổ đỏ. Trong các lần thanh toán, bên mua đều có giấy biên nhận, có chữ ký của vợ chồng chủ sở hữu đất.

Năm 2013, vợ chồng người bán đất mất. Việc làm sổ đỏ của chị Lan càng khó khăn hơn khi ba người con của gia đình chủ đất đồng loạt kiện đòi lại đất. Vụ việc đã được đưa ra chính quyền địa phương và tòa án quận. Tuy nhiên, khả năng mất đất của chị Lan là rất cao, vì giấy mua bán viết tay, giấy biên nhận tiền viết tay, không có giá trị pháp lý (dù hợp thức).

Vì vậy, người mua cần ghi nhớ các điểm: hợp đồng đặt cọc quy định chặt chẽ; hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất cần có mục bồi thường, phạt đầy đủ, số tiền bồi thường, phạt lớn. Câu chữ trong hợp đồng phải chắc chắn, quy trình cần nêu ra tỷ mỉ (nhiều khi chỉ nói chuyển nhượng đất mà không nói đến tài sản trên đất: nhà, sân, bếp, tường bao, cây cối,…).

Giấy biên nhận tiền phải ghi rõ là bên bán nhận tiền chuyển nhượng thửa đất số … tại xã/phường …huyện/quận. Người ký hợp đồng phải là người có tên trong sổ đỏ, nếu của hộ gia đình thì tất cả các con đều phải ký. Cần thoả thuận rõ ai phải chịu thuế chuyển quyền sử dụng đất, lệ phí trước bạ. Bên bán phải chịu thuế thu nhập cá nhân. Thiếu hoặc làm sai một khâu, tranh chấp sẽ xảy ra ngay sau khi hoàn thành giao dịch.

Giấy biên nhận

Cũng liên quan tới việc xác nhận thanh toán tiền mua đất thông qua giấy biên nhận viết tay giữa hai bên; nhiều khách mua thường băn khoăn với vấn đề công chứng, làm chứng đã trả đủ tiền. Lý do, giấy biên nhận (không công chứng) liệu có là bằng chứng hợp pháp cho việc không còn nợ tài chính của bên mua với bên bán hay không.

Theo nhiều chuyên gia pháp lý, pháp luật không bắt buộc phải công chứng vào giấy biên nhận tiền, nhưng cũng không cấm (!) Vì vậy, để "chắc ăn", người mua có thể yêu cầu công chứng viên chứng thực giao dịch dân sự. Trường hợp không muốn công chứng (do bên bán gây khó dễ), người mua nên nhờ một vài người khác chứng kiến, cùng ký vào giấy nhận tiền với tư cách làm chứng, xác nhận bên mua đã thanh toán hết tiền mua đất, bên bán đã nhận đủ tiền, bên bán đã tự tay ký vào giấy nhận tiền.

Lưu ý: người mua nên đề nghị chính chủ sở hữu BĐS tự tay ghi rõ vào giấy nhận tiền về chi tiết khoản tiền, thửa đất, vị trí…và "giữa hai bên không còn bất kỳ vướng mắc gì về tiền nong, tài sản liên quan đến việc chuyển nhượng thửa đất trên. Chúng tôi (bên bán) tự nguyện ký vào giấy nhận tiền này trong trạng thái tinh thần hoàn toàn minh mẫn, sáng suốt, không bị ai lừa dối, cưỡng ép hoặc đe doạ".

Bên bán tự viết tay càng nhiều chữ càng tốt, để phòng trường hợp sau này bên bán lật lọng với lý do đây không phải là chữ ký của bên bán, giám định chữ viết thuận lợi hơn. Giấy biên nhận (có chữ "tươi" của bên bán) là bằng chứng hợp pháp tại toà án, chứng minh đã thanh toán đủ tiền nhận chuyển nhượng thửa đất.

Mua đất làng xã

Vì túi tiền hạn hẹp, lại bị áp lực về nơi ở, nhiều khách hàng trẻ thường nhắm tới các sản phẩm BĐS ở vùng ngoại thành ven đô với yếu tố giá rẻ như Sóc Sơn, Đông Anh, Phú Thượng, Tây Tựu, Ngọc Hồi (Hà Nội). Các giao dịch đất làng xã thường xuất hiện những trường hợp tiêu biểu: chủ sở hữu bên bán thông báo với người mua là hồ sơ làm sổ đỏ đã để tại xã và sắp tới sẽ được lấy sổ đỏ (một vài tháng); người mua băn khoăn về việc hợp đồng mua bán đất ký giữa 2 bên có thể ra UBND xã, hay phải ra phòng công chứng; một người nữa muốn đứng tên chung sổ đỏ với người đứng tên bên mua (không có quan hệ vợ chồng), người đứng tên chung cần chuẩn bị giấy tờ gì…

Theo LS. Nguyễn Ngân (hiện làm việc tại một văn phòng nhà đất ở Q.Đống Đa), cơ sở pháp lý cho thấy UBND cấp xã không có thẩm quyền cấp sổ đỏ, nên những thông tin do xã cung cấp không có giá trị pháp lý. Việc cấp sổ đỏ là thuộc thẩm quyền của Văn phòng đăng ký đất và nhà, thuộc UBND cấp huyện. Vì vậy, người mua nên đến UBND cấp huyện để hỏi thông tin về thửa đất cũng như tình trạng pháp lý, thế chấp, thừa kế, thuộc quy hoạch ra sao…

Tiếp đến, UBND xã không có quyền chứng thực hợp đồng, mà chỉ có phòng công chứng mới có quyền công chứng hợp đồng mua bán như đã nêu. Cuối cùng, nếu một cá nhân khác muốn đứng tên chung sổ đỏ với người mua, cần cung cấp những giấy tờ: CMND, hộ khẩu. Đồng thời, người này phải cùng với người mua ký kết vào hợp đồng mua bán chuyển nhượng BĐS tại phòng công chứng.